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: 我再谈谈关于房价与央行的问题
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: 先谈第一个问题也就是当初我的主旨
: 事实上原文主旨是连彭淮南自己都跳出来说是不对的
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: 关键就是央行占政府岁入比
: 我国的立委其实对于金融和外汇存底很多都搞不清楚是在干嘛的
: 所以把央行作为国家的收入来源是极大的错误
央行最重要的通膨、汇率、金融稳定都有做到
那么岁入多少变成一个外部效果 不是评判他做得好不好的标准
考试就只考国英数 你拿个自然出来比较干嘛?
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: 在整个岁入的总额不变的状况下，要让央行卸下这个任务就要先让税收提高
: 这个应该没有异议，连彭自己都说要降低央行的岁入任务
: 而我在文中其实认为央行的货币操作是其中一个让地产高涨的原因
: 但主要在于台湾当年的防火墙，持有税有很大的问题
: 近几年在资本利得税的两税合一和持有税开始调高下，房价已经得到控制
: 现在反而是担心在升息循环启动后
: 会遭遇到泡沫破灭导致通货紧缩
: 特别在政府的电业法与一例一休下产生的停滞性通膨
: 资金转往地产的与股市的迹象相当明显
: 股市的量能放大，资产营建股也重启多头走势
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: 我先谈一下央行主要在玩什么
: 央行主要是控制失业率与通膨(物价)的机构，并且如彭总裁所说控制金融稳定
: 而央行的很多报告都在谈利息与房地产之间的关系
: 所以说央行与房地产无关绝对是无稽之谈
: 升降息的决策正确与否可以再讨论
: 但说房地产央行无法控制，我已经在之前的回文有提到
房价当然跟利息有关 这谁都知道
但央行不该负主要责任
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: 央行可以针对投资性房贷做出成数限制的信用管制
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: 事实上央行在2010年的六月底的会议中针对高危险区
: 购屋地点坐落台北市全区及新北市板桥、三重、中和、永和、新庄、新店、土城、芦洲、
: 树林、汐止等区域的房贷客户；同年，再增加林口、淡水及三峡
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: 但这个动作基本上早就太晚了，涉及的层面也太浅
: 因为热钱从2009QE就一路让房地产出现疯狂的走势而在2010年中才做出这个动作
: 基本上已经为时已晚，且针对性地区的限购无法解决全面上涨的问题，
: 在这个问题上，政府的资本利得税与持有税的错误也是关键，算是相辅相成
: 造就的高房价，但税制的错误的严重性还是比较严重。
你自己也说政府税制比较重要 这部分是管的?
央行在2010就开始动作了 那么其他部会在干嘛??
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: 从2011年愤怒的民怨导致让马政府用四个月的时间就让奢侈税上路，转移栋数的急冻
: 就说明市场已经有受到奢侈税影响冷却，虽最后只有收到152亿的税，但以有达到让房价
: 降温的作用。
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: 2015年的八月8月央行宣布放宽不动产信用管制，删除新北市八里、莺歌及桃园市全区，且同时豪宅、
: 法人购置住宅及第三户房贷成数，从原有的5成增加至6成。
: 2016年3月，央行宣布除了豪宅(北市总价8千万元、新北市6千万元、其他地区4千万元)仍
: 限缩银贷成数外，全面松绑包括特定区域信用管制、自然人第三户银贷成数等管制措施
: ，也让自2010年起为期5年的信用管制终结。
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: 所以我针对这点一直说央行不作为就是指明知这些管制措施能有效抑制投机。
: 却还是针对第三房的投资房贷在去管制而放松，也只豪宅做信用管制。
: 对这么弱信用管制作为，其实对于地产泡沫实在太乐观，以台湾目前的状况只要一升息
: 就非常可能出现反向的通货紧缩，这区别在于有房贷跟没房贷的人的差别。
为什么连柯P都说 房价好好的为什么要去打他?
房地产在过去十几年来是一个资金的大蓄水池
你把里面的水全部倒出来会怎么样?
你以为他们会乖乖跑进实体产业实行产业升级吗 想太多
资金非常怕风险 从房产里面出来的钱更是
没有已经成气候的新兴产业可以去化这些资金(没有新产业是谁的责任拜托请搞清楚
当然是冲击旧有产业 让所有价格飙高
最害怕的就是去炒民生物资 (因为大众一定要消费 不买不行
炒粮食 屯青菜 猪肉价格创新高
到时候一个便当三五百 央行总裁也没办法平抑物价
再来 资金没有好的投资标的
他就出走了 投资 生产 消费 税收 都在国外
台湾政府一毛钱都收不到 这些税收和经济效益去哪里补??
这也是外资的税率通常都比台湾本土资金优惠的原因
因为这是有和没有的差别
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: 以一千万的房贷来说，只要利率上涨1%，全年缴交的房贷利息就会高出十万
: 对于普通受薪阶级，我们以薪资中位数41000左右来计算，相当于帮银行做两个半月白工
: 但假设不升息，反向就让物价吃掉了无房贷的上班族，而且随着蔡政府许多错误的施政
: 导致政策性通膨的状况预期心理加剧，厂商也就肆无忌惮地加价卖
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: 如最近的统一鲜奶调涨、星巴克大涨等等
: 也就是从2009年的房贷问题让有惊人的货币全卡在了不合理的房地产上
那二三年前台湾也因为原物料大涨而吹起涨价风
你要不要也怪在房价上面?
台湾通膨低太久了 略高的通膨对劳工是好事(同样的时间劳力的价格会比较高
对资本家和吃老本的人是坏事(要追求更高的利率
推论可以再写一篇 这边先不谈
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: 台湾的一月份的CPI已经来到了2.25%，在一月初彭还对媒体说台湾的物价是Low and
: stable，预测的中位数全年只有1.07%，但在一例一休和电业法后我是没有信心最后
: 全年走完真的是这个数字，即使是回到CPI的问题，台湾长年因为有便宜的电、
: 水、油、气、甚至公路都控制价格，政府控制物价保持偏低的状况，台湾的电便宜的
: 程度便宜到Google来台设立资料中心，如果在台电没赚钱的前提下，这么做等于是拿
: 台电的资产再补贴Google，而用电量大的企业如半导体等等均是如此，所以这种CPI
: 数字实质上也有人为操控在里面。
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: 而CPI当中没有计入房价，只记入租金，台湾人对物价的嫌恶感最大就是来自于房价。
: 因此这份CPI与台湾人心中认定的物价也有所差距，所以从CPI指数来看物价也是个
: 迷思，因为买房在台湾人的资产权重很高，而且现在的年轻人不是“不想”买房
: 而是“买不起”房，买房通常衡量的一个指标是收入，把房价/收入。
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: 假设 1000万的房/100万年收 ＝ 10 表示不计算贷款的状况下
: 10年不吃不喝可以买下一间房。
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: 而以目前实质薪资倒退，房价却上涨，最大的关键就是回到利率
: 利率如果不涨，那就只能去投资风险资产，如股票、期货、基金、或买入高于涨幅保险
: 但若心中的物价是房价
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: 那房价每年的涨幅是多少，你的利息就要是多少
: 就可知为何民众心理的物价与实际数字落差极大，因为利息一年只有1%
: 但房价是一年涨幅都在5%以上，也就是你的资产报酬率要超过5%才能抵抗房地产涨幅
: 假设你只有200万买进1000万的房子
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: 而当民生物价开始上涨，这时候换央行不能升息了，因为散户满手的房
: 一旦升息以后，自住的这些高价买进的自住客，每1%就多出十几万的收入
: 变成银行的，但也表示一般民众的会少了10几万
所以不会真的打房的原因你也说了 然后又说央行要对高房价负责
为什么你的立场一值跳来跳去?
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: 等于一个月就少一万，这就是央行无法反应CPI升息的原因
: 因为一升下去，在收入没有增加的状况下，买房的收缩开支就会造成消费不振
: 所以就回到我前面所说，这是有房贷跟没房贷的两难，而造成这两难的就是错误的税制
: 与不够强烈的信用管制。
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: 这是当年日本的故事，但如今很有可能变成台湾的故事，因为无法抑制高房价
: 就导致无法升息，在美国持续升息的状况下(美国如今也面对到物价上涨快速的问题)
: 如果不升息会导致台湾与美国的利差，而就会让资金从台湾撤退
: 如果升息就会导致房价开始下跌有可能造许多民众财产损失（特别是刚开始自住的人）
: 所以前几年我才一直鼓吹千万别买房，因为你要买房要买在利率的高点
: 别买在低点，否则就很有可能变成最后一只老鼠
资金会撤退回美国 所以台币汇率不宜强势
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: 而经常帐与金融帐的问题又要再另外谈了，本篇就只针对房价与升息的两难
: 做出一点回顾，央行总裁也是人，他也必须做出决策，为了拼经济而让房价作为带领经济
: 的火车头从一开始台湾就错了，2003年至今14个年头，这14个年头是台湾错误税制造成
: 最大的主因，彭总裁作为央行总裁，阻升不阻贬替台湾企业增加竞争力却也反过头来
: 侵害到了台币的购买力，等于变相拿全民的财产在补贴企业做生意，而企业在壮大的同时
: 却因为自动化和设备与制成的提升，以及台湾失败的产业转型导致薪资节节败退。
一样 你要推提出台币是低估的这个证据 后面推论才会有效
不然过去十年 台币相较世界上80%以上货币是强势的
假设都错了 后面怎么会对?
PS：台湾外汇存底在2011年达到4000亿美元之后就没有再大幅上升
所以这也不能当作台币被低估的证据
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: 最后沦落到人人都变成屋奴，而有资产的企业和个人成为最大赢家，因为抗通膨成功。
: 台币相对于地产已经是完全的没有价值了，持有新台币定存的个人成了这场游戏最大的
: 输家，把所有的错都归给彭总裁是错的，以我个人的意见，他帮助了企业和政府债务以及
: 维稳低物价有其功劳，但CPI当初的设计没有房价，也没有考量到企业收入是否回流劳工的
: 问题，企业收入是否回馈劳工这问题不是政府拿出一例一休或是立法就能解决，
: 而是怎么让劳工提高附加价值，又怎么让劳工可以抵抗自动化的问题。
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: 总之税改之路漫长，要思考周延相当困难，但绝非一相情愿的用法律加薪就能解决，
: 反而可能造成更严重的停滞性通膨，而无法解决结构性的灾难。
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上面讲了一堆央行的坏话 然后说不该全部全部怪给央行?
然后最后说结构转型 税改更加重要 你是在???
全文没有中心论点阿你
到底是要打央行要对高房价负责 还是央行没有把通膨控制好
还是台币被低估是错的 最后央行的问题说了一大圈 每项都点到一些
结果结论是 税改之路漫长 要思考周延性相当困难???
最后又批评法律加薪会造成停滞性通膨????
你搞得我好乱啊 大哥
※ 编辑: bms (36.228.151.151), 03/03/2017 09:48:29