※ 引述《wintxa ()》之铭言：
: 人绝对要有一个观念
: ""生于忧患死于安乐""
: 各行各业绝对都遇的到景气起伏
: 当你风光当你赚大钱的时候
: 就要想到如果发生意外怎么办
: 也不可能永远都是这么好
: 这时就要预留第二条路
: 当第一条路不行
: 也有第二条路可替代
: 别一时风光就洒钱 不可一世的感觉
: 总要替自己留条后路
其实真正紧缩的是投资资金.
房子一般落到自住户手上,就死掉了,一死就一二十年.
但是如果落在投资客手上,就会继续换手滚动.
而投资资金很敏锐,甚至讲很过敏,一点风吹草动就会受惊吓.
因为他不是必须性买卖.
so...台湾市场,去年年底和今年初目前就是投资资金缩退,所以交易量变小很多.
最主要就是当时民进党是跟巢运走在一起,外加外省人认为民进党执政经济会衰败.
(外省人在上次阿扁上台就恐慌过一次)
所以520前不动产交易非常糟糕也是这样来的.
反而你看8月虽然鬼月,比七月的成交量下降不少.
可是和去年比就开始了死亡交叉,居然开始要比去年多了.
so...最悲惨的谷底就是去年底到今年初,所有人都不知道民进党上台会怎样.
而今天,民进党的不动产关于买卖的政策依然没有出炉.
而重税很多是国民党时期的政策,也非民进党首推.
(当然台南是赖清德推的,但台北市张金鹗搞得)
然后公宅毕竟和出租有关跟买卖比较无关.
因此到今天,民进党的不动产买卖政策等于还是空,没人知道他想干嘛.
他如果像马英九这样,推一个奢侈税阿,针对性审慎措施阿.
或是反过来修正房地合一制度或税金阿.
这样才叫有风向,这样才叫有态度.投资人才会说"喔,我知道你要往北边走了"
今天则是什么都没有,所以投资人继续持保留态度,继续观望.
不过因为央行降了半码几次+民进党以及柯文哲都说不打房.
因此中长期置产的就跳了一些资金出来,在恐慌中进场.
反正中长期投资,主要一方面是资金没地方放.
(so..你看一些店面,几千万上亿的,都有在成交了)
另一方面是不动产的产能(租金)比一般投资稳定太多,一般投资又超难赚.
但是毕竟这是中长期持有,因此买卖量不会很高.
而真正的交易量,全都继续等民进党的政策出来.
当然啦,目前投资市场是这种情况.
观望居多,而很多卖家也因为市场感觉低迷就先不卖.
毕竟因为之前马英九的政策,造成风险性投资比率低很多,所以急杀出状态很不明显.
风险性投资都被奢侈税和针对性审慎措施给打趴掉,造成持有不动产大多都实力户.
所以很多都转收租中.先收租个一两年再看状况.
而挂天价的也不会因此而降价,因为挂天价本来就会卖很久.
(我家在前几年不动产最旺的时候,挂过天价卖过超过两年,然后创当地最高价...
这是一种挂天价卖的艺术,用长时间换取一个非常喜欢的买盘,用天价买入...XD
卖房子,台湾两千万加海外不知道多少人,但你一间房子,最后只是卖其中一人.
所以你不适50岚,你不需要符合大众的需求,你只要卖给唯一那个喜欢你物件的人就好
但是当然市场上这么多房子,你要在万人当中寻觅到那个对的他.
你自然就必须付出非常庞大的时间代价.)
所以交易量很低迷是必然.
然后房仲业当然就悲惨了.
对我们投资人来讲,杠杆没开大,这种情况下,买卖缩手便可以转去出租.
不动产最重要的价值就是,他是一个有产能的生财工具 => 收租.
就算田中的一块荒地,都可以租给别人当仓库,更何况市区的房子.
而利率太低状态下,收租的收益相对变得很好.
所以转租看风向的投资人很多.
更何况大多投资客都懂金融手段,善用增贷和转贷去嘎掉现金流压力.
而在没有付本金压力下,用租金付贷款,央行又连续降息,其实压力很低.
(压力大的大多都在预售屋转让这边...所以预售屋市场比较悲情,很多人断头)
另外,股票现在维持在9000点也是不动产没被压垮的主因之一.
(我认识的投资者,有70%以上都是股房双玩.
我吃过的断头户就有因为股票赔钱卖房子断头的.
因此我一项主张,炒房就炒房,炒股就炒股,不要两个一起玩.
你已经炒房了代表你人生应该已经不痛苦了,你不痛苦还去玩命干嘛??
不要把自己随意逼上生死绝境比较好.
又不是练武奇才,生死绝命间可以境界突破.然后悟出天地法则,变成李七夜.
人生放松一些,会快乐更多.)
但是房仲就糟糕了,前几年热的时候,因为市场需求所以广开房仲店.
现在突然量缩,因此受到重大冲击的反而是房仲而不是投资客.
因为他们代表的是"交易"而不是"价格".
你说房价涨跌,跟房仲无关阿,只要有交易它们就有钱赚.
而目前整个局面就是全面打死交易量,因此受到重击的也是它们.
这...就要看政府怎样想办法处里了.
也许如同版友讲,你让房价一次绷到谷底,然后从新活化市场.
单纯以房仲的角度来讲,绝对是乐意见到的.因为价格跟它们无关.
不过也如同版友讲,你这样搞下来死的就成了另一群人.
我们黑心投资客,银行,用不动产做担保借款的公司企业等等.
只是我们政府似乎并没有那种胆子让这群人死就是了.
最后,其实我现在都在跑短期.
(本来我都是跑两三年左右的中期)
(当然我说的是高雄的市场,台北短期市场我不清楚)
反向而为.
反而我同学的妈妈,本来在奢侈税下还硬用人头跑短期的.
缩手跑去收租...XD
其实我跟他讲过.
今天这种市场,交易大多都是自住户,和之前一堆投资客交易状态不太一样.
自住户刚性需求也许可以忍个几个月半年,但大多无法长期忍耐.
自住户永远都是火烧屁股,非买不可,才会真的买.
因此他们一向都是非买不可才买,打死他也要买才买.
而跑短的中古屋,你的物件大多都是卖给自住户,投资客不太买转手物件.
所以跑短其实低总价的物件,20年大楼,3房公寓.
这些刚性需求交易仲介店依然都有成交量\.
毕竟你本来低总价就不适转手给投资客,他们缩手跟你无关.
(追高的投资客比较爱买漂亮的物件,精华区的新屋/10年屋这种)
所以你不用太害怕卖不出去,你最多本来抓三个月卖掉你改抓半年就好.
但是另一方面,因为太多像伯母你这样缩手的投资客.
造成短期物件,废墟/烂屋量上升.比较不会被恶性抢走.
所以反而是捡便宜好时间.
因此你只要买更便宜,杀价更凶悍一点,然后挂比较久一点的时间卖,钱依然照赚.
所以这种看似恐慌得时候,反而换种心态和手法,钱一样可以赚的.
更不用说高雄你买低总价的断头户出租,租金随便都是破4%以上一堆都破5%.
然后多屋贷款又被解除了,你可以间间贷款七成.你光收租就是大赚套利,套到爽死.
因此最悲惨的状态,你依然有退路可以走.
so...危机入市其实不错.
and...后来听我同学讲说,他妈妈最近确实又手痒,也继续开始玩了...XD
对投资来讲,只要房价不是在跌,你都有钱可以赚.
差别只是赚的手法和买的物件不同而已.
不过也因此,投资尽量不要侷限自己只用一种方式在赚钱.
你必须因应市场改变而改变,跟着时代走,不然会被时代淘汰掉.
and...上星期五下斡旋,等下下午一点要去见屋主.
好紧张喔,是否可以用芭乐价把他的公寓给吃下来...
喔喔喔,说我出价太低是吧?好啦,看在大家认识这么久的面子上,总价加一万!!!
然后三点再去看另外一间5+6公寓...XD