利率这么低 乡民还不赶快贷40年买房！反正这么多人都说房价不会跌、跌了你也买不起
转录卢冠安文章：
（精华区房价不会跌？大错特错！──再论房价涨跌的思考盲点
精华区房价不会跌？大错特错！──再论房价涨跌的思考盲点
上一篇有关房价的文章引起很多讨论，然而有很多对房价似是而非的观点，这篇文章将针
对这些观点一一辩驳，详情如下：
1.　台北的精华区房价不会跌
这是最多人的思考盲点。根据我引述日本的国土交通省的资料，里面有“东京及郊区”与
“东京”，根据该网站的注解，前者包括埼玉县、千叶县、东京都、神奈川县，可见后者
是东京核心区（东京都区部）。而“东京及郊区”的资料由于只有 2008 年 4 月之后的
资料，所以我用的是东京（就是东京核心区）的资料，这份资料的起始年代是ꀱ984 年 4
月，从里面算出一个惊人的事实是，1984 年 4 月到 2015 年 8 月，东京的透天住宅价
格居然只涨了约 3.5%（从94.3 涨到 97.6），而从历史最高点的 1990 年 10 月到今年
6 月，价格指数从 248.3 跌到 97.6，跌掉了近 60.7%！所以除非你认为台北比东京繁华
，不然“台北核心区房价不会跌”真的只是童话一场。
2.　利率很低（或资金面还是很宽松），房价不会跌
经济学上最重要的利率，不是一般人所说的利率（经济学称为“名目利率”），而是“实
质利率”，也就是银行利率扣除通货膨胀率，可以想像成在银行一年定存的利息所得扣除
物价上涨之后的所得。通常实质利率＜0，对于房地产和原物料有利，因为此时银行存款
利息远远比不上物价上涨速度，所以多数人会倾向购买可以超越物价涨幅的房地产和原物
料；而实质利率＞0 且偏高时，对于多数资产都不利，因为这时候银行存款就可以打败物
价上涨。
而今年至今台湾的消费者物价指数年增率平均为 -0.435%，台湾银行 1 年期定期存款利
率是 1.285%，换算目前台湾的实质利率 =1.285-（-0.435）=1.72%，和前几年台湾实质
利率 ＜0 时已经大不相同。所以除非央行把利率降到比通膨率还低，也就是利率要 ＜0
（这并非不可能，如欧洲央行就已经把利率降到＜0，但这类事情发生在台湾的机率很低
），否则台湾资金面已经紧缩，对房价当然不利。
3.　有钱人很多，房价不会跌
这种思考模式就是我这篇〈不思考的人民（一）〉之中说的“绝对值思考”这类思考盲点
，简单来说就是不晓得很多事情的重点是比例（到底有多少人要买房），而不是绝对值数
量（少数有钱人要买房）。难道日本和美国的有钱人会比台湾少？但 1990 年和 2006 年
之后，人口红利已尽，房价照样大跌。如果房子只要有钱人就可以把价格撑住，那房仲业
者为何一直请大家好好存钱去买房子？可见这论点也是不攻自破。
4.　我从没看过房价会跌
投资需要关注历史，但引用历史而不了解背后的原因，那下场可能会很不好玩。过去几十
年台湾房价总是大涨小跌的原因是因为有青壮年人口前仆后继的购屋，当台湾的老人比例
越来越高、劳动年龄人口比例开始下降时，潜在购房人口变少，房价如何不跌？所有人也
从来没看过台湾“和平时期人口红利下滑”，而这事情明年就会第一次在台湾发生，刚好
和日本的经验吻合（日本的房价在 1990 年见顶，人口红利则在 1992 至 1993 见顶，也
就是说房价领先人口红利开始下跌），你愿意去赌房价会跌还是会涨？
很多人其实不知道，台湾的房价早就“一国两制”很久，那就是台北到新竹这块地方的房
价在 1990 崩盘之后还是创了新高，其他地区的房价却无法再创新高。
以高雄为例（不考虑凹仔底之类的重划区，因为该地区原来是荒地），1990 到现在房价
顶多是持平，若计入通货膨胀和利息之后，实际价值至少损失原房价的一半！原因是高雄
的产业以传统产业为主，在 1990 年代末期传统产业因为人力成本而大量移往中国设厂之
后，高雄的房价当然无法再创新高。可见长期而言，房价决定的因素还是人口。
总之，我这两篇文章的重点整理如下：
1.　短、中、长期因素均已经都对房价不利，这是这几年房价下跌的主因，而不是政府打
房。
2.　房价下跌也会带来经济衰退，所以不必对房价下跌抱持着“幸灾乐祸”的态度，因为
我们自己可能也不会太好过（当然，背负房贷的人可能更难过）。
3.　我个人不建议现在买房，因为这是很现实的资产损耗的问题。）
※ 引述《z520314 (知足常乐 多贪则忧)》之铭言：
: 1.媒体来源:
: 联合
: 2.完整新闻标题:
: 银行抢客 5年宽限、40年房贷都出来了
: 3.完整新闻内文:
: 市调发现，央行解除房市管制后，银行竞相推出超优惠房贷，包括5年宽限期、40年房
贷
: 、8成5贷款成数、非首购利率1.87%等，抢食房市增温房贷大饼。
: 房屋自售平台APPLE HOUSE总经理叶国华表示，现在可说是史上最友善的购屋环境，虽
然
: 有人认为高贷款成数、宽限期，容易使购屋者忽视自己负担能力，但对想要成家的人来
说
: ，却是圆梦的好机会。
: 叶国华表示，上一波房市多头，银行房贷还款期大多20年、最长30年，只缴息不还本金
的
: 宽限期最多也仅三年。
: 自央行出手管控后，银行配合政策，加上担心房价下跌，逾放增加，纷纷大幅紧缩房贷
授
: 信，多数银行取消宽限期，采20年房贷，核贷成数也大降，二房以上最多只贷6成，一
般
: 首购也仅7成5到8成。
: 但这种情况，在3月底央行降息、解除房市管制，加上金管会研拟调降房贷风险权数后
，
: 急速改变。根据APPLE HOUSE市调，过去一个多月来，许多银行祭出比上一波房市多头
更
: 诱人的超优惠房贷，包括5年宽限期，且无提前清偿违约金、40年房贷、8.5成贷款成数
，
: 以及非首购客户利率1.87%等。
: 叶国华表示，银行大动作抢房贷客户，一来是政策松绑，银行嗅到房市落底回温讯号，
放
: 款转趋积极，另外房市量缩已一段时日，各银行满手现金，为去化资金，也大幅放宽授
信
: 标准。
: APPLE HOUSE表示，市调显示，近期许多条件良好的民众都反映买屋好贷多了， 先前如
要
: 申请宽限期，银行往往会调降贷款成数、拉高利率，但现在多不再设限。
: 叶国华表示，40年房贷、高房贷成数、长宽限期，可能让购屋者忽视负担能力、承担过
高
: 债务，但在薪资有限下，采用宽限期、长年期房贷也确实可以降低每月负担，提早实现
有
: 屋梦想。民众只要购屋前作好财务规画，银行所提供的各项优惠房贷措施，未必不能选
择
: 。
: 4.完整新闻连结 (或短网址):
: http://goo.gl/IlgtSA
: 5.备注:
: 以1200万房子来计算
: 扣掉1成5头期款
: 1.87% 分40期 每个月也要缴3万出头
: 房贷缴完人生可能刚好退休或还没退
: 老的时候回首看到自己一辈子都在缴房贷不知做何感想

看起来房市真的很惨，很多人套牢了背40年房贷，缴完大概也挂了，这辈子没爽到留给子女

台湾有台湾的玩法，卖不出去加价卖，懂？

爽爽花，住家里，每月还能存好几万，这样不好吗？

台北现在新的房子 价格贵到太扯一辈子也赚不到这么多钱

住家里不就另类啃老族.笑连D不也五十步笑百步

那是给温拿买的鲁蛇不要想太多，懂？

大部分写的是对

投资客撑不下降不降 想买的观望到时存多一点买法拍会喊不降是希望你赶快去接他卖不掉的房子 压力很大

房仲业快挂了

问题是泡泡爆了还是拿你我的钱去贴