徐世荣教授真的长期关心这领域呀，难怪他会说对柯p失望，就算不参考德国，
也有邻近的日本可以参考，不过也不排除柯p是在布局啦~慢慢来噜^.<
作者：刘光莹 2015-01-20 天下杂志565期
房地产是什么？德国人认为是民生必需品，台湾人却视为生财工具。 台湾炒房成本太低
，日本是台湾四十二．五倍，美国也高达二十五倍。 若税法不改，居住正义更难以落实
。
台湾为何变成炒房天堂？答案是，台湾囤房与买卖房屋的成本，和许多先进国家相比，简
直是微不足道。
以同样价值的房子来说，在日本一年的持有税是台湾的四十二．五倍，美国则是台湾的二
十五倍，怪不得有人乐得坐拥多屋，年轻人只能望屋兴叹。
德国：重罚炒作 保障人权
对住宅的基本概念不同是主要关键。政治大学地政系教授徐世荣分析，德国认为住宅具有
垄断性，又是民生必需品，不应用来炒作获取暴利。相较之下，台湾把土地看成生财工具
，能搾出愈高价值愈好。
德国人认为，土地与房产不同于一般自由买卖的商品，而是基本人权，依据此一原则制订
出抑制炒作房地产的严格税法，甚至是刑法，以保障居住权。
比如说，在台湾卖房，往往坐地起价，一个愿打一个愿挨。但在德国不一样，如果开价超
过基准价二○％，地产商将遭受最高五万欧元（约一九○万台币）的钜额罚款，若超过五
○％，除了罚款还可能面临三年徒刑，因为涉嫌恶意炒作。
此外，在德国买卖不动产的获利，也课以重税。购屋十年内出售的获利要被课一五％以上
的“投机税”。相较之下，台湾的“特种货物及劳务税”（即奢侈税），却只课得到两年
之内转手的不动产获利，税率最高一五％，最低一○％，相较起来轻多了。
再看台湾的邻居日本，房地产价格平稳，五年来涨幅不到三％，高昂的交易成本是原因之
一。
消基会房屋委员会召集人林旺根指出，根据日本“租税特别措置法”，房地产五年以内转
手都算短期交易，要课的税高达三九％（国税三○％、地方税九％），持有五至十年间转
手，税率也高达二○％。
日本：双管齐下 抑止囤房
交易税只在房地产出售时才产生影响，真正让日本人不敢囤房的，其实是持有税。日本房
地产持有成本很高，每年要缴固定资产税、都市计划税。
固定资产税的税基是房屋的实价，税率是一．四％。而都市计划税，是按地段课征，愈靠
近市中心愈高，最高可能到○．三％。两者相加，实质税率最高可达一．七％。
相较之下，在台湾持有房屋的成本极低，地价税一％，自用住宅房屋税率○．二％，但重
点在于地价税的税基并非实价，而是市价五分之一的“公告地价”。
而房屋税的基准、“房屋评定现值”同样三十年未调整，连市价一半都不到。
换句话说，台湾的房屋实质持有税率只有万分之四。同样持有价值一千万台币、位于首都
市区的房子，在台湾一年的持有成本只要四千元，在日本却要十七万元，是在台湾的四十
二．五倍。在台湾炒房、囤房的成本低廉，可见一斑。
那么在资本主义发达的美国呢？
徐世荣说，美国因为地方政府实行高度自治，需要自筹财源，房地产交易资本利得税各州
不同，但多在三○％左右。持有税率则约为一％，是台湾的二十五倍。
台湾要提高房地产持有成本说来不难，但地方政府要有决心。因为台湾房地产税率跟各国
相差无多，主要问题在税基，而公告地价与房屋评定现值，都是由各县市自组的评议委员
会决定。
徐世荣说，地方政府不应把责任推给中央，把税基调到趋近市价，不仅马上增加地方可用
财源，也可让一人拥有百栋房产的夸张囤房现象绝迹。
日本一九八九年颁布的“土地基本法”揭示了土地的公共性原则，值得台湾参考：一、土
地应以公共福祉为优先；二、抑制投机性之土地交易；三、土地增值利益应适当回馈。
“居住正义”在台湾，不应只是口号，而是真正能落实到法律与政策上的信仰。