承 C大点出的供需法则 再继续分解 至少有三大major players
1.人口红利
人口红利虽然重要 却常有意无意被忽略
也可能是这个因素效果非常缓慢 而且解决难度很高
如果出生率是20年前开始趋缓, 而假设自住购屋者以30岁以上为主
那么至少要再过10年, 自住需求才会受到直接影响
看起来有点遥远 但别忘了两点:
劳动人口衰退会慢慢侵蚀总体经济, 一旦经济成长变差甚至衰退,
自然对房市也是间接利空.
此外, 就是它一旦发酵, 往往已难解. 大家开始狂生小孩也缓不济急.
有人说, 靠陆资跟移民阿!
请注意, 2014全年的陆资+港资+所有外资的全台住宅置产, 约1400户.
而台湾即将面对的劳动人口(15~64岁)衰退幅度, 约每年15~20万人.
除非大幅开放外来移民工作&买房, 否则无法填补.
但大量开放移民是很敏感的政治问题, 短期内很难见到..
2.税制
持有税是先进国家抑制房价, 避免土地浪费的普遍手段.
台湾最近已先调过一次. 双北市预计2017会再调涨 其他县市最慢是2019前.
但跟欧美日韩等国家比, 还算相对低税.
有一个话术是 税负增加 成本增加 房价应该增加呀?
回到C大提过的供需法则... 当持有税增加, 资本利得税增加
囤屋囤地的机会成本增加, 余屋释出便增加.
供给增加, 即使需求不变(实际上是需求缓降), 那么价格P自然下降.
有人可能怀疑 持有税上升会不会让大家过更惨? 买了却养不起呢?
姑且不论税制设计很有弹性(例如累计税率)
持有税增加, 房价就已经掉了. 一般房价随便少个两成, 往往也有一百~数百万.
省下的金额缴几十年持有税绰绰有余...(豪宅虽然缴更多, 但降价也更多)
再说, 难道政府降税后的十多年来. 多数人有比较养得起吗?
别忘了背负高房贷, 对小资自住客来说, 才是重担.
3.利率与贷款成数
也是买方的机会成本之一, 目前利率仍低, 算是房市多头的最后一根支柱.
不过平均贷款成数已经下降, 因为银行是会避险的.
一旦房市转空, 对房屋的估价与放贷成数, 都会变保守避险.
以往贷7成是基本,财力够可以贷8~9成. 现在双北市均值大概是6成多一点.
而房屋估价一旦下降, 也直接影响放贷总额.
若搭配其他利空一起发酵, 严重点会形成negative feedback:
房价下修=>放款紧缩=>等效需求减少=>房价再下修...(短期内还不至于)
//总结
台湾过去数十年的房市长期多头, 特别是过去13年间平均涨到2.7倍
查查资料就会发现正好是低利+低税+人口红利正成长==>完美炒作环境
只要这个强力基本面还在, 下跌都是短期的.
相对来说, 从2015年开始, 人口红利转负, 税制也开始调整
剩利率还算低, 问题是也已经低到压不下去, 未来只能持平或上涨
我不认为房市在5年内一定崩盘大跌, 但持平或缓跌的机率是很高的
//附录