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问：违章建筑之买卖，有效吗？出卖人须付瑕疵担保责任吗？
答：按违章建筑为地政机关所不许登记，本不得为交易之标的，惟实务上仍基于社会生活
实情及确保交易安全之由，而认为违章建筑尚非不得以之为交易标的（注一），进而肯认
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违章建筑之买卖仍属有效，惟违章建筑之买卖仅能移转其处分权与买受人，并不能移转房
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屋所有权（注二），是以违章建筑之买卖，本质上就有物之瑕疵的存在（注三）。若该物
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之瑕疵，于契约成立时，为买受人所知悉，出卖人不负担保之责（注四）；另买受人虽不
知其不能办理移转登记，又疏未查询是否可以办理移转登记，则属买受人有重大过失，除
出卖人“有保证其无瑕疵”或“故意不告知其瑕疵”外，出卖人不负担保之责（注五）。
换言之，出卖人不须付此瑕疵担保责任者，为“契约成立时，买受人业知悉其瑕疵者”或
“买受人有重大过失，且出卖人未保证其无瑕疵，亦非故意不告知其瑕疵者”。
【注释】
注一：最高法院50年06月23日台上字第1236号判例：“违章建筑物虽为地政机关所不许登
记，尚非不得以之为交易之标的，原建筑人出卖该建筑物时，依一般规则，既仍负有交付
其物于买受人之义务，则其事后以有不能登记之弱点可乘，又随时主张所有权为其原始取
得，诉请确认，势无以确保交易之安全，故本院最近见解，认此种情形，即属所谓无即受
确认判决之法律上利益，应予驳回。是其确认所有权存在之诉，既应驳回，则基于所有权
而请求撤销查封，自亦无由准许。”参照。
注二：最高法院86年01月23日86年度台上字第225号民事判决：“又系争房屋虽经被上诉
人出卖与连丽生并由其继承人继承，然‘依民法第758条规定，违章建筑之买卖仅能移转
其处分权与买受人，并不能移转房屋所有权。’被上诉人虽出卖系争房屋与连丽生，并不
生民法不动产物权即所有权移转之效力，被上诉人主张其仍为系争房屋之所有权人，应堪
采信。虽上诉人抗辩系向黄清埤租用系争房屋使用，惟查被上诉人与黄清埤间之租约已于
79年9月30日届满，黄清埤并无将系争房屋出租与上诉人之权源。从而被上诉人主张上诉
人无权占有系争房屋，本于所有权，诉请其迁让返还，应予准许等词。因而维持第一审就
此部分所为上诉人败诉之判决，经核于法并无不合。上诉论旨，犹就原审取舍证据、认定
事实之职权行使，指摘此部分原判决不当，求予废弃，难谓有理由。”、台湾高等法院92
年01月28日91年度上易字第811号民事判决：“六、被上诉人未将系争房屋之事实上处分
权让与上诉人：(一)按未办理保存登记之建筑物为让与时，虽因未办理保存登记致不能办
理所有权移转登记，该建筑物之所有权不能发生让与之效力，但受让人与让与人间非不得
约定将该建筑物之事实上处分权让与于受让人；又违章建筑之让与，虽因不能为移转登记
而不能为不动产所有权之让与，但受让人与让与人间，如无相反之约定，应认为让与人已
将该违章建筑之事实上处分权让与受让人（最高法院74年度台上字第1317七号、69年度台
上696号判决要旨参照）。”、89年07月18日88年度上字第696号民事判决：“惟查，纵认
被上诉人确有向范金标买受系争房屋之事实，然因争房屋属未经保存登记之违章建筑，不
能为所有权移转登记，揆诸最高法院62年台上字第2414号判例：‘按不动产物权依法律行
为而取得者，非经登记不生效力，为民法第758条所明定，此项规定，并不因不动产为违
章建筑而有例外。’、最高法院67年2月21日67年度第二次民事庭会议决定(一)：‘违章
建筑之让与，虽因不能为移转登记而不能为不动产所有权之让与，但受让人与让与人间如
无相反之约定，应认为让与人已将该违章建筑之事实上处分权让与受让人。’等意旨，被
上诉人无从取得系争房屋之所有权，其就系争房屋亦乏排除强制执之权利。”参照。
注三：民法第348条第1项：“物之出卖人，负交付其物于买受人，并使其取得该物所有权
之义务。”、民法第354条：“物之出卖人对于买受人，应担保其物依第373条之规定危险
移转于买受人时无灭失或减少其价值之瑕疵，亦无灭失或减少其通常效用或契约预定效用
之瑕疵。但减少之程度，无关重要者，不得视为瑕疵。出卖人并应担保其物于危险移转时
，具有其所保证之品质。”参照。
注四：民法第355条第1项：“买受人于契约成立时，知其物有前条第一项所称之瑕疵者，
出卖人不负担保之责。”参照。惟须注意的是，仍应区分买受人知悉之部分为何？再判断
出卖人免除瑕疵担保责任之范围，不得在未予区分之情况下，一律免除出卖人瑕疵担保责
任之全部，最高法院46年04月26日台上字第689号判例：“被上诉人出卖系争房屋于上诉
人，当时纵曾告知该房屋系属违章建筑，未能办理所有权登记情事，亦仅危险负担移转与
上诉人后，政府机关命令拆除时，不负担保责任而已，至其他瑕疵担保责任，仍不因此而
免除。”参照。
注五：民法第355条第2项：“买受人因重大过失，而不知有前条第一项所称之瑕疵者，出
卖人如未保证其无瑕疵时，不负担保之责。但故意不告知其瑕疵者，不在此限”参照。