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近六年北市房屋超额供给 房价照涨不误
【住展房屋网/台北报导】在过去的印象中，台北市房屋是供不应求的，是房价居高不下
的原因之一。但这个旧印象可能要改观了，因为经统计后，发现台北市房屋供需其实大有
玄机。在过去三到四年，台北市因人口大量增长，新建房屋供不应求，但若把观察时间拉
长至六年，则出现截然不同的变化，北市竟然出现超额供给的迹象。
近年房价飙涨 肇因高度商品化
回顾这一波房市多头，台北市房价涨幅最大的时间，是从98年至103年。据住展杂志最新
统计（见表），自98年初至103年底，台北市新成屋、预售屋建案共规划兴建57,588户，
同期间北市人口净增约8万人，若除以平均每户人口数来换算出实际需要的自住房屋数约3
万户，显示新增房屋户数超额供给约2.7万间，让人跌破眼镜。
假设扣除新建案的分回户、建商（含股东）与地主保留户，则98年初至103年底释出至市
场求售的房屋共计约3.6万户，仍比新增的自住需求量3万户多出6千户。这意谓著，如果
单从户籍统计数据来推算，北市新房供给已大于自住需求量。
住展杂志企研室经理何世昌分析，在台北市12个行政区中，近6年房市盖最多依序是文山
、内湖、中山区；虽然这三个行政区房子盖得多，不过同期人口成长数量也是北市前三名
，三区人口净增量都突破万人以上，是自住购屋需求最旺的行政区。
（（图表））
中山大同内湖三区 房屋供给短缺
住展杂志企研室经理何世昌进一步表示，从规划的总兴建户数来看，那么台北市12个行政
区全都成为超额供给区，其中又以文山区最严竣，实际需求量约4,500户，却盖了1.45万
户房子，超额供给约1万户。而信义区超额供给不到7百户，是新房供给水位最安全的行政
区。
但若以释出至市场的可售户数而言，则中山、大同与内湖都成为供不应求的区域，其中中
山区近6年房屋短缺近1,300户，大同与内湖区短则缺约近800户，意谓这三区自住需求高
，释出市场的新建住宅量无法满足需求。
至于近6年人口数大增约1.2万人的文山区，超额供给仍逾4千户以上，显示供给量远超过
自住需求量。由于文山区买盘多以自住需求为主，除非未来人口持续大量成长，否则余屋
卖压相对较重。
人口数量增减 与房价关系脱勾
何世昌指出，如果单从台北市设籍人口来推算，近6年北市自住需求房屋户数约3万户，但
同期释出至市场销售的户数却逾3.6万户，显示在超额供给的情况下仍无法阻止房价上涨
，个中理因大致有三点。
第一，户籍人口量变化只能推算出刚性需求，却无法掌握换屋需求、潜藏的投资、置产与
节税需求；最关键的是，台北市的房屋已被高度商品化，投资置产需求相当庞大，无法单
纯从自住的角度去衡量供需关系。再者，虽然近六年房屋供给量大于人口成长需求，但整
体而言，台北市住宅存量仍小于普通家户数，供给依然是不足的。
第二，统计数据中无法反应流动人口的住宅需求量，假如台北市流动人口持续增加，就会
产生更大的租赁或购买住宅需求，成为房价的支撑。
第三，台北市开发已经高度饱合，素地日渐稀有，土地价格高涨，进而推升房价；如果地
价跌不下来，那新建案房价也不易大幅下修。
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