楼主:
yTim5566 (五五六六得第一)
2014-08-30 18:47:30※ 引述《lasda (拉斯达)》之铭言：
: ※ 引述《black5 (强尼带谱)》之铭言：
: : 前天晚上东森财经台一个讨论房价的节目
: : 来宾帅过头说 他目前还是看多 但预测10年后台湾房价会跌
: : 原因是少子化造成的结果（大意应该是这样，如果我记错烦请指正）
: : 想请问如果台湾房价真的崩盘
: : 对台湾会有什么影响？又会产生什么现象？
: : 真的会有如空军们预测的一堆人跳楼吗？
: 肥宅 顾名思义 就是宅在住处的人
: 又名 自宅警备员
: 而房 也就是所谓的宅
: 当然也属于自宅警备员的专业范围
这位Ｆ－ＣＵＰ，肥宅不一定是宅在住处的人。所谓肥宅，是由两个部分组成的。
一个要肥，一个要宅。所谓肥，ＢＭＩ没有２５以上都不算肥；所谓宅，只是躲在遮蔽物
下的都算。所以如果今天你就算长时间住在捷运站门口，只要头顶上没有天空，你就算是
宅了。
所以，广义的来说，只要是个不会被太阳直接照射到的胖子，都可以叫做肥宅。
你说的自宅警备员，是肥宅中的极品。因为他们有自宅。所以这个自宅可以是蒂保，可以
是防火巷之间的违建铁皮屋，但是不管怎样，都已经是人生胜利族了。
: 关于宅的问题 让肥宅回答就对了!
: 肥宅我对他的分析没啥看法
: 房价可能会跌没错
: 不过他的逻辑超烂
: 房价变因太多了 少子化只是其中之一
: 我们可以做一个思想实验 随便加进一个变因
: 如果少子化30%然后人均收入跟国民所得中位数x10会跌吗?
: 或著少子化30%然后外国资本一年流进五百亿都在购买台湾的资产会跌吗?
: 所以看到一般人对价位的长期分析逻辑
: 笑一笑就好ㄌ
会哦，比如说整体房屋市场的需求曲线是Ｑ＝１００－Ｐ，Ｐ就是平均价格。因为房地产
是固定的，所以假设Ｑ为常数，就姑且说他是５０好了。这时候的均衡价格是５０。
如果今天少子化30%，这代表新的需求曲线是Ｑ＝７０－Ｐ。这时候你会发现，新的均衡
价格是２０。这个跟国民所得中位数没有关系。理由很简单，因为需求减少了，就算你的
国民所得增加，你的钱可以拿去买其他的东西，不会拿来买房子。
而也因为需求减少，你也不可能拿来投资，因为没有笨蛋自住客要接。同样的分析，你的
外国资本流入也许会拉抬物价，但是相对的价格是不会变的。
所以事实上你的分析是把相对价格和绝对价格的观念搞混了；同时你也把部分均衡跟一般
均衡的东西混在一起讲。
: 此外
: 基本上 崩盘跟跌不一样
: 崩盘的意思是速度非常快的下跌
: 譬如 如果今天肥宅取得政权 立法院修法主张土地可以收归国有
: 而大法官也做出合宪解释
: 然后肥宅神圣帝王 大肥宅Lasda本王辖下的大肥宅专政帝国联合政府
: 主张要收归整个台北市政府周遭10km的地
: 将所有夜店跟百货公司都铲平
: 改建为大宇宙二次元科技园区 与幼稚园 托儿所 国小
: 那房屋的价格 不难想像会呈现什么走法
崩盘就是跌啊。跌的速度快一点就是崩盘，慢一点就是下降。至于你要收归国有，市场
就不再是自由经济，那么价格的意义就不大了。事实上，你根本不用弄得那么复杂。透
过数量管控就好了，所以这时候讨论的重点在于数量而不是价格。
如果你真的能够组成大肥宅专政帝国联合政府，你干嘛管价格？
: 不过如果是央行为了某些更重要的金融政策原因
: 而被迫大量发行NCD(可转让定期存单)、调升存款准备率
: 造成银行间隔夜拆款利率与五大银行平均基准利率上升到10%
: 房价可能也一样会由于购买能力下降 需求降低
: 而呈现下跌的趋势
: 但不会是前面的那种走法
不会喔。如果调升存款准备率或是隔夜拆款利率，银行只会调高利率而已。但是房价会
不会跌并不完全在这个部分。你会期待房价降是因为你觉得利率调高就会有投资客撑不
住，所以开始廉售房子降低贷款负担。问题是，那只有对口袋浅的散户才有效果。
但是真正拉抬房价的是那种口袋深的投资客，他们获利主要来源是转手的差价，你就算调
高10%，也不过让他们的成本多10%而已。只要卖得出去，这种10%一样是九牛一毛。举例
来说好了，一栋房子10,000万，过两年卖预期有13,000万。这期间原本利率假设3%好了，
他们一年负担300万，两年就600万。卖出去赚3,000万，净利2,400万。你把利率调成10%
他们两年负担变成2,000万，还是有1,000万的净利。所以他们无所谓。
事实上，如果这个政策一出，房价可能涨的更快。因为能买房子的人变少(一般鲁鲁怎么
可能负担的起10%的利率)，所以真正好地段的房子反而会进一步往上涨。
: 所以你会知道 为何而跌 会影响其价位变动速度
: 我们叫做波动性
......你是说Volatility这个东西吗？事实上你的整个政策因为买卖人数会变少，波动
性反而会下降。
: 房价下跌的影响 跟价位的下跌 这是两码子事情
: 价位下跌没什么 但影响下跌的影响与两件事有关
: 1.与价位相关的事物
: 2.价位下跌的速度
: 而这两者 其实是一体两面
: 当波动性太大、价位下跌太严重时 是会把一个国家的基本面搞成另一种德性的
: 譬如 1997年索罗斯发现泰国的国际收支账"出了问题"
: 决定狙击泰铢
: 又加上泰国政府被IMF那套只学了一半的自由市场理论给洗脑了....
不是，完全是因为泰国政府的钱不够。泰国政府当年要保护泰铢价位，所以一直买，但是
后来他们美元比索罗斯少，买的速度比不上卖的速度，所以就崩盘了。这不是自由市场理
论的问题。事实上，亚洲的央行基本上没有一家是走自由放任经济的。
: 造成THB/USD从25崩盘至56元
: 结果就是泰国国内所有金融资产以国际美元计价的暴跌
: 所有资产都被外国资本强奸 产业形态完全转为外销
他们在崩盘前也还是外销啊，有差吗？当然对市场有影响，但是跟产业外销内销关系不
大。
: 沦为全球未受害国家的的奴隶阶级
: 太快速的价位下跌 会造成恐慌跟国际投机者的追杀
: 而会产生overshooting(过度崩跌)
不会喔。国际投机者要的是套利空间，所以如果你价格快速到位，反而会杜绝投机者的获
利空间。当然快速调整价格对民众的冲击是很大的，但是在杜绝投机者的追杀的时候，这
个作法是很有效的。例如调高准备率、调高利率、调整汇率，目前都是以这种方式来做。
: 后者会导致资产呈现不正常的价格
: 进而产生经济甚至政治的重分配
: 之所以害怕太快速的崩跌 是为了避免这个超跌
: 可是又有谁知道怎样才算超跌呢?
: 此外超跌之前往往有暴涨 在2000年后
: 暴涨往往跟国际资本的流入有关
: 那如果防范于未然呢?
: 还是回到房价下跌会怎样
: 拿房屋价格来说
: 由于台湾的金融环境还相对原始
: 房地产 大多是采取直接持有的模式
: 而房地产债权 大多也是法人直接持有
我不知道你说的房地产债权是什么啦。如果你说的是CDO之类的，台湾不是因为原始而没
有，而是过度保守而没有。你以为美国发生的二次房贷是什么原因？至于你说的法人为
主，这是当然的。因为最有价值的房地产是商办而不是住宅，为了增加固定收益的比率，
公司或多或少都会愿意去投资商办。这些商办价格动辄几十亿，个人本来就买不起。
: 不像美国 会成立SPE(特殊目的实体) 将债权收购 证券化之后出售
: 造成机构间的关联性就比较小
: 所以房地产下跌 应该只会影响到房屋的直接持有者 与债权的直接持有者
你要台湾那一家信用评等机构来做背书@@而且如果你真的这么做了，房地产就会开始狂
飙因为可以分割包装出售分割包装出售，钱赚很大的。
: 以下就几种持有者来做讨论
: 1. 银行的应收账款暴增
: 如果许多民众因为房价下跌 而抛弃贷款 也抛弃房子不管
: 因此而必须认列大量的不良债权
: 简单来说，资产负债表会变低，再简单一点来说，就是会赔钱
: 可是银行赔钱关一般老百姓屁事
: 整天都在让上市公司大股东设质掏空，
: 也没看到半个“财经专家”去靠北股权质借正在掏空国内金融业资本
银行呆帐上升到一个程度，他们的放款限额就会被紧缩，紧缩之后，一般民众就更借不
到钱。除非你是VIP或是年收入200以上，不然我的钱宁愿去借给贡献度高的客户，也不会
借给这些鲁肥宅。银行是不会倒，但是崩盘了一般民众就更买不起房子。
: 恶质利益结构嘛。
: 抱歉肥宅离题了。
: 总之，与一般人有关的
: 大概只有
: a.资产负债表太差的银行可能会因此而倒闭
: 但从银行法跟银行设立标准修法过后 商业银行的最低资本额已经改成100亿
: 更别提目前银行大多由一堆整并过后超过五百亿的金控所持有
: 要产生这样的情况 其实必须跌掉相当、相当大的幅度
: 至少在各大一线都市房地产都得跌掉30%以上的
资本额跟亏损是两码子事，而且亏损可以分很多年摊提。除此之外，如果是系统性的崩盘
政府还会拿你我的税收去救这些银行。所以别傻了，连幸福人寿都没有倒，银行根本就不
会倒。
: b.主要说法是
: 由于银行资产负债表的降低 会造成银行放款功能相对变差
: 进而导致经济活动周流与央行释放货币的管道受到影响
: 不过 台湾银行业的游资浮烂程度 真的会造成这种结果吗?
: 放款功能差是授信过于集中的关系 还是因为不动产价格的下跌?
会。
: 肥宅个人是非常怀疑。
: 让我们拉开最基本的数据
: 台湾金融业拆款中心拆放款成交表 日期：2014/8/28
: 期限 金额 最高利率% 最低利率% 平均利率%
: 隔夜 146,144 0.430 0.295 0.388
: 1周 25,290 0.520 0.380 -.