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林荣三家族 违法大发黑心财
中国时报【洪正吉╱台北报导】
这不是暴利，什么是暴利！联邦集团创办人林荣三么子、珑山林建设董事长林鸿尧，不法
开发士林官邸旁千坪土地牟利案宣判后，外界除质疑判刑太轻，更离谱的是，林当年只以
每坪5000元的代价设定地上权，与皇翔建设每坪200万元相比，有如天壤之别 。
林鸿尧知法玩法的判决出来后，外界一片譁然，连建商都觉得不可思议，直指不法牟利那
么多，怎么会只罚12万元易科罚金。根据法院判决，林鸿尧当年想开发士林官邸561号土
地，2011年间陆续取得约1000坪的过半土地。
“假赠与”下的暴利
但林因无法取得其他共有人同意，为了让开发案顺利进行，他以“假赠与”方式申办移转
登记，将约0.0035坪土地过户到13人名下。更离谱的是，2012年4月17日林鸿尧等“所有
权人”，只以总价500万元，就将千坪土地的地上权设定给珑山林，换算下来，地上权设
定价值每坪只有5000元。
相对的，皇翔建设于2012年4月，以23.88亿元的价格，标下台北市士林官邸1261坪土地地
上权。皇翔表示，得标价格加上相关税赋，总计25.07亿元。以基地面积推算，每坪取得
成本约198.81万元。亦即，皇翔的地上权价格是珑山林的397倍。
一般设定是地价7成
当时负责皇翔建设地上权标案的高源不动产估价师联合事务所所长陈碧源说，一般土地地
上权的设定有2种，一种是银行抵押权设定，为的是避免未来土地与房屋所有权人不同时
的债权保障，这种地上权的价格通常不会太高，因为现在法令已保障银行拍卖抵押品时，
可以房子与土地并附拍卖。
另外，皇翔或珑山林的案子都是纯粹的设定地上权，因为涉及所有权人未来权利或地租分
配的请求主张，因此设定价值不会太低，否则对地主不利。建商指出，一般单纯的地上权
设定案件，会以土地价值的7成为标准。
以实价登录的资料来看，目前士林官邸附近土地一坪260万元，地上权的合理价应该是每
坪182万元，足足是珑山林的364倍。即使回推到2007年的房市，士林官邸附近土地每坪至
少100万元，珑山林取得土地地上权的设定价值，也应该是每坪70万元，一样是珑山林付
出去的140倍。
成本是市价364分之一
建商直言，可能法官判林可易科罚金12万元，是用每坪5000元的同样方式来算，但皇翔不
会笨到多付珑山林那么多钱，所以从地上权设定金额就可以判断，珑山林违法在先，才有
办法一路压低相关成本，因为成本只要够低，开发后谋取的暴利就更难以想像。