其实中南部公寓比你想像中还要有价值.
最主要的价值在于,她不用管理费.
你想,如果一坪10万,管理费一个月50块..这样等于0.6%持有成本...!!
(最近不是很爱讲1%持有税吗...XD)
这...你就知道为啥中南部的公寓2F 3F那么抢手.
公寓3F等同大楼20年屋价,2F等同8年屋价...!!(公寓可能4x年)
是这样来的.
当然我不否认,这种情况可能会在整个房价都上涨后,开始产生变化.
so...房价越高,因为管理费的消耗比率越低,所以公寓的价值性也越低.
当然到了台北,则是因为都更大法,所以又是另外一个世界.
但以上讲的是大楼和公寓.
在来讲透天.
透天的特色就是土地持份高,免管理费.整栋自己的好整理.
缺点就是整建费用很高,平面被切割不好规划.
所以以正常来讲,买透天因为土地持分100%又型状完整,所以保值增值性都很好.
但是因为透天顶楼容易漏水,外加结构问题墙壁面太多.
所以整建起来花费会很多...所以住透天手上现金要多一点.
或是你买中古透天,你还要抓一笔整修费用.
不过很多事情不是必然的.
平时在讲理论,拿的是经典物件在讨论.
但是实际上你走上市场,一大堆奇奇怪怪的状况非常的多.
so....其实买东西还是要看的.
例如你有1500万要买高雄的房子好了.
一般人直觉就是,靠杯,林杯买透天不买大楼.
但结果你买到路很乱,然后环境很糟的社区,然后又买了不到六米的巷道还很深.
靠杯你死定了,就算你土地持份70坪,你还是死定了....XD
你不如去买爱河第一排景观大楼,正在暴涨中.
你又不如去买几个区域的公寓二楼,之后会有一大波补涨潮.
透天的价直在于土地,土地的价直在于盖大楼或是变店面.
变店面的土地基本上一般人是买不到的.
投资店面的都是老狐狸,凡事提早5年卡位,自住户绝对抢不赢.
(自住户连2年后环境有啥变化都不知道.)
so...一般透天的土地价值,还是在于住个1x~2x年后盖大楼.
不要被啥文林苑洗脑太严重..XD..
你的房子不能盖大楼的话,你还以为中古透天可以涨多高喔.
而盖大楼基本上要考量的东西就是.
1.地目 商用地才会有建商爱收,住基本上建商不爱碰,除非他提早知道过几年会改商.
因为地目影响容积率和建蔽率.
2.马路大小 马鹿大小影响盖的高低.
3.方正 不方正除了设计困难外,可能会产生很多不能盖的畸零地,建商会优先避开.
so...中古透天要买,就要买面10米路,连栋透天,四周马路很直,市中心.
这种东西最会涨,尤其建商在收对街的,对街友钉子户在那边卡,越卡房价越高.
等到对面盖起来建商在来收你这边的时候,你就继续当钉子互,把地价炒高更高更高更高.
这就是透天的奥妙...XD
很多人不太愿意被建商收,主要是讨厌建商太早收.
例如这边要盖捷运,靠杯还有三年完工你就来收,干你娘林杯不卖.
而建商也不是傻子,她最希望收起来盖,然后捷运盖好她的大楼也盖好当场卖.
so..这边就会有很多争执点...XD
但反正...就说是钱嘛...钱谈不拢问题....社会就这么简单.
不过也因此,我们知道有几种透天不要买.
1.路太乱又太小的地方...
路乱就难规划,建设也少,环境也差,所以建商收购透天去盖大楼的意愿也低.
2.马路越大条越好,太小条的话,建商收你的价绝对不高.
并且要你背后有临大马路透天,所以建商要把后面和你一起收起来.
要是你这区都小路,建商跟本盖不高,他就不会收.
3.地目以商为优先.
新重划区地目一般都是住,并且要天荒地老后才会改商.
老市区大多都商,因为政府希望建商去把老市区更新成大楼.
so...商的透天优先被建商谈,住的你要等个xx年后都发局把你改商后再等xx年建商才来.
你已经很老了.
当然新区域你如果是买规划的很好的住宅区的别墅,那是另外一种情况.
但是新区域,不买老透天...!!!!
4.连栋透天优先考虑,三角窗有优势,最好马路把你门隔成一个长方形方块,这种最漂亮.
5.正隔壁或后面有大楼的尽量不要买.
很多人当钉子户会当过头,被建商放生...XD
例如这一排,你就她妈的给她卡死死,建商不爽了不收你,盖小一点结案.
靠杯你完蛋了..尤其如果你另外一端没办法盖大楼的话.
你那间透天瞬间贬值...正确来讲就是有价无市,没人会买.然后你就万年透天自己慢慢整.
另外因为大楼在旁边压迫感很强,你一整个风水遭到极点...XD
所以做人不要贪心,小心偷鸡不著蚀把米.
我看过各种放生方式,放旁边,放前面,放后面,还有包起来的...XD
另外三角窗也很容易被放生,不要以为三角窗无敌,错,刚好相反.三角窗最好放生..
这就是所谓建商的逆袭....
so...买透天的想法是对的.
但是不代表你闭着眼睛买就是对的.
很多细节要去注意.
一个优势尽失的透天,她的价值性远不如很多大楼或公寓.
不是只要有透天两个字就是无敌的,天底下没这种事情.