原文出处在此:https://pse.is/LDEJM
介绍一档目前手上持有，年化租金报酬率6.4%，由“美国私人监狱”THE GEO Group发行的公司债。
GEO成立于大约35年前，即1984年，总部设在佛罗里达州的Boca Raton，在美国、澳洲、南非、英国和加拿大，提供政府外包服务，
专门从事管理教养院、拘留所和管教机关。该公司自1996年以来一直上市，但最近在2013年才转为房地产投资信托基金。
GEO的美国部门负责监督65个惩教和拘留设施中大约75,000张病床的运营和管理。
如下所示，美国移民和海关执法局或占总收入的五分之一，其余为各州政府的
房地产由于大部分持有的资产为不动产，因此在看财报算净利润时，一般不是计算EPS，而是FFO(funds from operation)
FFO就是将净利润加回折旧摊销，而一般又会使用调整后的营运资金，称为AFFO(adjusted funds from operation)，可以把他想成是自由现金流。
假设你今天贷款买了房子，AFFO就是你收完房租扣掉给银行以及水电瓦斯等费用之后，剩下收进口袋的钱。
GEO的标准普尔评级为BB-，在2019第二季度，AFFO为每股0.7元，相比去年同期0.6元，收益上升16%，
GEO预计2019年全年总收入约为24.7亿美元。预计2019年全年归属于GEO的净收入为每股摊薄收益1.40-1.44美元，
调整后净收入为每股1.53-1.57美元。GEO预计2019年全年AFFO的每股收益在2.69美元至2.73美元之间，调整后的EBITD将在4.86亿美元至4.91亿美元之间。
而我目前手上持有的是2022年到期，票面利率5.875%的公司债券。
目前市价97.62元，当前殖利率6%，持有到2022年的年化报酬率可达6.4%。。
首先我会先看公司每年要还多少钱，从公司的季报中发现2024年是还款高峰，因此我先找在2024年前的公司债来买。
在来检查公司目前的资产状况，目前手中的现金资产大约7900万美元，但是到2022年前必须要还出3.3亿美元，中间足足差了约2.5亿美元
不过别担心，GEO Group 在今年六月跟银行已经签订合约，将公司的循环信用贷款展延到2024年
而这信用贷款给了GEO Group 9亿美金的额度，目前公司已经使用了4.5亿，还有3.9亿的额度可以使用
而且公司目前每年税前息前利润还有4.8亿美金，自由现金流大约3亿左右，简单来说公司还是有赚钱的！！