甲公司于民国（下同）86 年 10 月间建造完成 A 公寓大厦，甲于同年销售该大厦房屋
时，均与各个承购户订定下列契约内容：“A 大厦中之 B 建物虽登记为甲单独所有，
但依使用执照及所附建物记载用途为社区办公室，甲同意供社区全体住户作为公共设施
使用。”其后，A 大厦之管理委员会在 B 建物内设置管理室、交谊厅、台球室等社区
公共设施。讵 B建物嗣于 95 年 9 月遭法院查封拍卖，拍卖公告载明：“B 建物目前
为 A大厦之社区办公室，供管理室、交谊厅等公共设施使用，债务人甲未现实占有，
于拍定后不点交”等语，后由乙拍定取得 B 建物。今乙诉请 A公寓大厦之全体住户交
还 B 建物，是否有理？
1.依张璐解题书的见解，公寓大厦管理条例施行后(84年)，约定专用或共用非依规约
无效，本题是86年设立的专有共用之分管契约，照老师见解应该无效。
2.但我看公职王的解答，他有找到本题的背景判决(106年度台上字第1040号民事判决)
，这个判决直接依民法第799条之1第4项后段的团体法法理拘束特定继受人，完全没提到
非依规约无效这件事，该裁判从96年开始打，历经9个判决也都完全没提到，想请教是
小弟哪边有理解错误..感谢大大

规约跟分管契约应该是不一样的东西

是不一样没错~

张璐是错的吧不过管理条例确实有这样规定23条2项规约除应载明专有部分及共用部分范围外，下列各款事项，非经载明于规约者，不生效力二、各区分所有权人对建筑物共用部分及其基地之使用收益权及住户对共用部分使用之特别约定。不过这题B似乎是独立建物，不算共用部分吧？

他是约定，专有共用，有符合第一款约定共用部分噢 不太确定

这题难度很深。 我也有看张璐的书，超棒的!关键在题目叙述的定性甲就其专有部分一一与住户约定供社区使用i显然不是规约该专有部有为甲单独所有，所以也不会是分管契约所以，就只是甲与社区住户间之“约定”定性完再处理是否保护买受该专有部分之后手

共有专用跟专有共用是不同的概念。张璐在书上反复强调的

以799之1处理

专用权得否依规约以外方式取得问题，涉及的是共有专用，跟本题的专有共用不同。

谢谢分享

张璐没有说共用非依规约无效吧。你指的张璐解题书见解是在哪一页？另外“专有”共用就不会有分管契约，共有才有分管的问题。

喔喔喔喔! 懂了 感恩各位大侠

推老师上来亲自推文

看到老师亲自上来回文，非常感动!

谢谢分享