“第二轮圈地运动”中的房地产开发与地方政府征地
1992年房地产价格放开后，催生了房地产市场的一时繁荣。1992年全国房地产完成投资增
长117.42%，实现利润增长140.39%；1993年的这两个指标分别为164.98%，145.47%。地方
政府及房地产开发相关主体都从这场经济繁荣的盛宴中分享了大量的利益。
国家龚断银行的巨额货币资本在1992年后正是通过房地产开发这一媒介，即通过对国有土
地所有权或使用权的有价转让，而导致资本性地租及级差地租的形成。
在金融业作为媒介提供过剩资本的情况下，这种地租以房地产投资的高额回报形态实现，
并迅速转入开发商手中。
通过土地的非国有化运动（批租热的实质），导致房地产投资热——中国新富阶层的第二
桶金就是这样捞到的。
然而，又正是房地产开发业所产生的这种高利润，刺激了1993—1995年中国经济的繁荣。
1992年、1993年两年的房地产开发经营收入分别达到528.6亿元、1135.9亿元，分别比上
年增长86.1%、114.9%；提供建设用地的收入分别达到42.7亿元、83.9亿元，分别比上年
增长177.9%、96.4%。
20世纪90年代初期的开发区热和房地产热带来了第二次征地高峰。1992年建设占地面积陡
然上升，到1993年达到峰值27.1万公顷。1992、1993年房地产开发土地面积分别比上年增
长了174.96%、96.61%。
第二轮由地方政府发起的“圈地运动”，因主导力量发生改变而与第一轮大不相同，并且
持续时间更长。分税制后的1994—1998年，在经济增长速度逐年下降和中央竭力遏制土地
圈占的背景下，平均每年耕地减少规模仍达到21.5万公顷由于1996年耕地征占的数据缺失
，这里计算的是1994、1995、1997、1998四年的平均值。。
其中，1992—1995年的土地圈占高潮，大体可理解为消化1989—1991年严重经济危机而实
行的制度变迁所支付的制度成本。
在这次改革以来的第二次征地高峰中大规模增发货币，的确因为土地这种资源要素的大规
模资本化，而在短期内被大量吸纳，并再一次实现了宏观经济的高增长，倏忽之间就使承
担内外债务最终责任的中央政府跳出了1993年三大赤字高于GDP总量的危困局面。
由于土地资本化的机制及主导土地资本化的主体均发生了改变，“农地转非”的增值收益
分配也相应发生了改变。
其一，农村集体已经不是土地资本化的主导力量，“农地转非”以后也不是转入与本地成
员有关联的集体积累，而是在一次性的征地补偿后就使农民失去了与自己土地的联系。
一方面地方政府代国家行使对“农地转非”的垄断权力时，获得了土地增值中的垄断性收
益。在征地中，由于集体经济作为产权主体已经名存实亡，政府得以通过直接控制农村党
政组织这个村级载体，极大地降低了获得土地的交易费用。
其二，不仅征地的一次性补偿收益被层层挤压，对发展收益的分享也极不均衡。
相比较而言，在八十年代农村自主的生产性占地的“以地兴企”时期，土地资本化收益较
多地留在了农村内部，主要用于社区福利及支农支出，同期带动了农民非农就业和现金收
入的增加；而九十年代的“以地生财”收益却主要为地方政府及结构化的产业资本所分享
。
九十年代，一些地方政府提出“以地生财、以地兴镇”的口号。从调查的情况看，有些县
级地方财政收入的20%—30%来自于土地出让收益，有些镇政府预算外收入的80%来源于土
地出让收益。
相对而言，这些地方在土地和资金这两大稀缺要素流出农业的同时，农业人口进入城镇的
比例随着地价上升而不断下降。
长期看，占人口大多数的农民收入和消费的增长较大幅度地低于以内需为主的八十年代，
逐步导致九十年代出现内需严重不足而主要依靠外需的重大改变。
这虽然不符合中国产业资本进入扩张阶段的战略需求，但是政府公司主义制度与在地化产
业资本共生的短视，“盲人摸象”般地顺应着经济规律，进入了下一个更具制度风险的阶
段。
危机治理对三农影响的正反两个方面
从正面看，农村在与城市共同承接这次危机成本的同时，也因为粮价提升而提高了农民的
收入水平。同时因为农民不必自带口粮进城，土地开发的高速扩张，大幅度带动了农民离
土离乡的就业。
但也有反面影响，在接着于1997年爆发东南亚金融危机的影响下，经济周期发生作用，城
市的粮食需求相对减少，同时总人口增长仍维持预期速度。
于是，从人口总量和结构两方面讲，粮食的消费需求都没有可能提前4年扩大到2000年的
规模，致使粮食供给就潜伏了短期过剩的矛盾显露。当中国经济转向萧条后，随即导致粮
食价格和效益双下降。
这时，农业领域的衰败趋势也在20世纪90年代后期加快显现出来了。
1992年，中国经济开始表现出了由产业型经济向资本型经济的重大转化趋势，导致经济复
苏并随即转入高涨。在其带动下，农民进城务工增多，劳务性收入增加。
总之，这次危机是建国以来历次危机中的内发型经济危机和输入型危机的过渡期，也是分
水岭——既是一个因中国产业资本逐步走向过剩而导致金融资本大规模扩张、越来越异化
于产业资本的时期，也是中国开始走向外向型经济、从而受国际经济周期的影响越来越大
的时期。
这次危机转嫁的成本由城市和农村共同承担。由于没有集体化作为制度条件完全向农村转
嫁成本，所以，虽然经济指标恰如官方文件所言实现了“软着陆”。
但在城市涌现了大量的下岗工人，而农村为反对税费和土地征占而引发的社会矛盾也开始
显著地增加。
同时，为了解决财政赤字，政府在公共服务领域继续退出，导致城市居民和农民承担了政
府退出公共品领域的大部分成本。
来源：BWCHINESE中文网