※ 引述《GUANGLEI ()》之铭言：
: 台房地产狂飙风潮吹进处女地嘉义太保 地价大涨六成
: https://reurl.cc/mM2EjY
: 2024-06-17 10:53 经济日报 记者林政锋/高雄即时报导
: 高科技浪潮带动，台湾房地产狂飙风潮吹进处女地嘉义县太保，当地地价大涨六成，房价跟
: 进扶摇直上，空间使用成本大幅垫高，市场慎防房市黑天鹅
慎防房巿黑天鹅!
刚刚有人用私信问我，嘉义台积电十年发酵的话，如果以太保附近的区域比较，那买那里
比较好?
我回复他后，我发觉我有几个点漏掉了，所以藉著这篇讨论房价的新闻，把我想讲的一次
讲清楚。
一、基本上我之前的文章不是十年发酵，因为再怎么乐观也不太可能是十年。我的文章是
十年内，一奈米的半导体厂不可能会有商转的可能。就水就电的部分，我的文章有写过了
，这里就不重述了。
如果没有半导体厂在此，那相对于相关的供应商住驻的可能，就机率性来讲就更低了。
以一个厂区2000人来看，这个厂区带进的Vender大概有5倍左右。
但是这是半导体厂而言，而封测厂相对更少一些。
所以如果纯封测厂来看，有没有办法带出2000X2或是X4的人口动能，我们就要打一个问题
?因为这个人口动能直接会影响到这个区域是否因为台积电的存在而发酵。
二、单纯的封测厂能带动发展的动能，基期是多久?
以南科的经验比较看看。南科第一座半导体厂是台积电六厂，其商转开始是2000年。
当时南科的主要动能是靠以奇美电为主的光电厂在推动。
那么我们可以看下面这几个图表:
https://imgur.com/gz5OnSu
这个图是2012年到2023南科房价的走势。
整个房价要讲到突飞猛进，要从2018年之后才有比较大的涨幅。为什么是2018年呢?
可能是2019年中美贸易战开打后的转单效应，让世界观注到台积电的重要性，才有后
面的走势。
如果从2001年后来看，全台南大约涨了3倍左右。
https://imgur.com/ZzaJIYK
https://imgur.com/Uci6HSJ
https://imgur.com/RwXVBHQ
近十年来涨最凶的是安南区、善化区和新巿区。
为什么给各位看这些图表呢?
基本上要让台积电的题材发酵，主要还是要看两大因素。
一个是聚落形成、另一个是真的赶上好时候。
聚落形成这个我们可以理解，以新竹科学园区这个完整的半导体聚落形成，要花近三十年
的时间，南科这个半聚落要花20年的时间。
南科还不算是一个完整的半导体聚落，不过我们不就这个议题展开。
反正你到达到南科周围效益至少要先走个20年，而且你走了20年后，才能在后面的十手去
追上3倍房价的涨幅效益。
那什么是赶上好时候呢?
就类似台积电各制程已经甩三星和中芯、intel好几个世代了，而且赶上中美贸易大战。
要不然根本看不到2018年以后的涨幅。
但是即便如此，我们看到南科区域的基建有没有追上台南巿中心了。
基本上，以善化和新巿的生活机能来看，其实和朴子是差不多的，至少比太保好一些。
但是还是算不上台南巿整体的重点建设区域。这部份要看到比较大的改变，可能要看
南科特定区开发完毕后的状况。
写了这么多了，再贴一张图给各位看看吧!
https://imgur.com/Cqa98WF
善化的成交率己经有点往下走了，不是政府己经通过新青安了吗，照理说，成交量要成
正相关丫?
基本上，你一直在用台积电踩产业油门本来不是问题。
但是说真的，不是人人都能去台积电上班，或是在半导体产业上班。
再看看所得替代率吧!
https://imgur.com/RtTaTzr
正常的所得替代率，应该在5~6之间。
看看嘉义己经到6.9了，请问随便一个透天庴都超过一千万，是一般传统产业从业人员负
担得起的吗?
这篇报导其实一直在告诉你一件事。
‘空间使用成本大幅垫高，市场慎防房市黑天鹅’
结论:
一、如果是自住，建议还是往巿区去，基本上相对的生活机能，和享有的社福回馈，一定
是巿区大于乡下的。光嘉义巿西区的生活机能，就甩太保好几条街了，就相关的比较来看
一定巿区的C/P值比较好。
二、如果是投资，那么这个基期是不是附合你的期待。北部有一个龙潭园区可以做参考。
因为全台湾能可比较性的区域，大概就只有龙潭而已。因为你就一个封测厂在那里，你能
带起的产业聚落发酵，这个基层要拉多长?