楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-07 22:57:08让颜总给各位解说吧...
颜炳立拿出他的“面包与面粉”理论,“土地像面粉,建物是面包,成品增值速度不如原
料快,土地成本决定未来房价上涨空间,如果房价大于地价,倒不如去当地主,别当屋主
”。注意了,土地量大区,追高房价是有很大风险的。
计算例子...
一坪土地卖25万,可以盖3坪建,等于一建坪土地成本8.3万,
隔壁透天成交30万,
普通透天建筑成本6万一坪、电梯豪透10万一坪,
卖掉利润每建坪12万,毛利润率40%,
买地同建商谈合建或自建比直接买现成的划算。
————————————————————————————
员林的房子比台北贵...从投报率的角度看...
在北部看了几年的房子了,也换了好几次房,第一次回到家乡看,
没看还好,一看不得了,184甲,面包比面粉贵。
圆林园旁边的土地一坪25~30万,(面粉)
新豪华透天一坪要成交30万(面包),总价近3000万,
面包卖比面粉贵,买房不如买地...这种案子会倒吧...,
———————————————————————————-
公寓大楼一坪成交16~18万,
三房总价750万,租金一个月1万2,投报率 2%,
台北市内湖也是2%,
台北市、员林投报一样...你敢买员林吗...
有没有熟员林房产的大大来讨论一下...
作者: DebugGuy (Debug_Guy) 2018-04-07 22:59:00
台北公寓的屋龄和全新透天没得比
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-07 23:08:00透天建坪价,比旁边的地价贵呀...
作者:
et101225 (Yuchia)
2018-04-07 23:11:00没错你拿透天比公寓,傻眼
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-07 23:14:00投报率是公寓大楼比公寓大楼...我还是解释清楚点好了...
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-07 23:19:00我的逻辑在租金投报率不是单价有看得懂的吗?没有的话我还是删文好了
作者:
HiJimmy (å—¨ å‰ç±³)
2018-04-07 23:21:00投报率一样不是比较贵吧? 投报率一样需投入资金越少代表风险的分散
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-07 23:22:00台北市、员林市投报率一样,买哪边?
作者:
OrzOGC (洞八达人.拖哨天王)
2018-04-07 23:23:00傻了才买南部乡下
作者:
HiJimmy (å—¨ å‰ç±³)
2018-04-07 23:23:00要看成交率 才是重点 平均租金是没屁用
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-07 23:23:00God....
作者:
HiJimmy (å—¨ å‰ç±³)
2018-04-07 23:25:00就一堆有钱人阿@@ 还有我看不懂是的 地算地坪 房算建坪你说面包比面粉贵???
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-07 23:25:00一堆什么都不懂的有钱人呀...
作者:
aa4live (Horse)
2018-04-07 23:26:00我在北医附近租40年老公寓一个月三万 2%去算你18M买个公
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-07 23:26:00Jimmy兄弟,你可以google一下,面包比面粉贵
作者:
HiJimmy (å—¨ å‰ç±³)
2018-04-07 23:26:00所以,要买房住的都找埔心 或是东西向沿线
作者:
HiJimmy (å—¨ å‰ç±³)
2018-04-07 23:27:00我只看到 面粉比面包贵
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-07 23:29:00对,所以反过来呢?看得懂说什么了吗?
作者:
HiJimmy (å—¨ å‰ç±³)
2018-04-07 23:29:00一坪的地又不是只能盖出一坪的建坪
作者:
aa4live (Horse)
2018-04-07 23:30:00顺便说一下是三十出头坪有电梯的公寓 找吧 18M
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-07 23:30:0018m为什么买不到... 吴兴街不是一堆
作者:
HiJimmy (å—¨ å‰ç±³)
2018-04-07 23:31:00还是不懂你的意思~~~
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-07 23:31:00Jimmy,所以一建坪30万,一地坪25万你买哪个?
作者:
Ghost325 (Invictus)
2018-04-07 23:32:00有钱人现金买房没在出租,只管爽度哪有在管投报
作者:
HiJimmy (å—¨ å‰ç±³)
2018-04-07 23:32:00建坪还得加上建材之类的 不定因素太多
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-07 23:33:00鹅...当然买地呀...
作者:
Ghost325 (Invictus)
2018-04-07 23:34:00彰化市一堆鬼屋机械车位格局扭曲,也是很敢开价啊
作者: wuyihsien (我要活下去!!) 2018-04-07 23:35:00
土地跟建物不能这样比,土地还要加上兴建成本。
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-07 23:35:00对呀,爽度是很高啦...但员林有钱人不住大楼,那些新盖大楼,最后还是得看投报呀
作者:
Ghost325 (Invictus)
2018-04-07 23:37:00透天都被有钱人炒起来,不盖个更好赚的大楼炒一下吗?现在越来越有"开价吓死人,成交笑死人"的趋势了
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-07 23:40:00我是好奇盖那么多,真的卖得掉吗?在员林...盖透天6万/坪普通,10万/坪加电梯很豪了
作者: wuyihsien (我要活下去!!) 2018-04-07 23:44:00
彰化的话高价市场卖的很好,员林不清楚..
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-07 23:45:00彰化豪电透天有办法到一坪30万吗?很好奇,还没有机会去彰化看
作者: wuyihsien (我要活下去!!) 2018-04-07 23:46:00
彰化市平和国小对面那栋好像查不多。大楼目前最高应该就是那栋
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-07 23:47:00彰化租金投报好吗?
作者:
Ghost325 (Invictus)
2018-04-07 23:48:006-8年前投报超好,现在烂得不得了
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-07 23:50:00对呀,wu大三房两厅跟二房两厅大概可以租多少呢?每个月?Ghost大有最近大概租金行情可以参考吗?
作者: wuyihsien (我要活下去!!) 2018-04-08 00:09:00
租金多少就不清楚了...烂二层透天整栋租个5千的也有...
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 00:14:00那超低的呀...我只有员林国宅可以参考,但他屋龄有了,管理也不好
作者:
AJS 2018-04-08 00:22:00看不太懂,面包卖比面粉贵不是正常吗?加工后本来就比原料贵如果成品比原料便宜,那才是问题吧
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 00:23:00一坪土地大概可以盖三建坪卖25万买一坪地,盖3坪豪墅,再花30万共55万成本
作者:
icoann (穿夹脚拖打篮球)
2018-04-08 00:27:00大哥你要考虑是盖什么房子阿,用砖头盖的还是用钻石盖的?
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 00:28:00卖3坪,每坪30万,收入90万
作者:
qoopichu (非洲边缘鲁蛇)
2018-04-08 00:29:00面包如果没比面粉贵谁要做面包来卖...
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 00:29:00唉呀,好累喔,早知道po文附讲解了
作者:
icoann (穿夹脚拖打篮球)
2018-04-08 00:35:00是你搞不清楚状况吧,你的意思就是买地自己盖会比买现成的便宜,问题是你买地自己盖有很多问题阿?你有认识的建商?水电,装潢一堆 你要自己花时间搞吗?还是要直接房仲用好?
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 00:37:00讲解附了
作者: garage (garage) 2018-04-08 00:39:00
员林的投报真的不好
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 00:39:00唉呀...我已经半职业了呀,地多买些,谈合建就好了阿直接买不就被敲翻了
作者: garage (garage) 2018-04-08 00:43:00
买隔壁永靖透天7.800万
作者:
icoann (穿夹脚拖打篮球)
2018-04-08 00:44:00看投资还是自住吧,也不是每个人都想住台北
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 00:45:00我台北市有房子呀,退休想回老家,结果比台北贵呀
作者:
AJS 2018-04-08 00:45:00看了颜炳立那段还是看不懂你的意思,一般我们遇到所谓面粉比
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 00:46:00台北的大楼投报2%,员林的也大概2%还是宝佳的...
作者:
AJS 2018-04-08 00:46:00面包贵是在指现买地马上盖还不如正在销售的建案;比如说我现在买地马上盖所需成本1400,但隔壁却只卖1300还有赚,表示这块地不要加工直接卖还有机会赚。加工反而会赔的意思另外如果你觉得员林投报不好台北好,那你的做法应该是买台北来出租赚投报,自己租员林就好不是吗(相对租金低)?
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 00:54:00唉呀...那我再附讲解-EX版好了
作者:
AJS 2018-04-08 01:02:00大概知道你想表达的意思,简单说,如果你能找到地价相对低而房价相对高的地方,那你就会赚钱,但基本上现在资讯流通,而且前一阵建商都赚了不少,就我所知地都被炒起来,加上前一阵地价还在涨,反而是所谓的面粉比面包贵。看你用什么角度去看当面粉比面包贵时,你应该当消费者去买面包;当面包比面粉贵
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 01:10:00我说的是现状呀,透天要卖30建坪,地主25地坪
作者:
AJS 2018-04-08 01:10:00时,你应该当建商去买便宜的地来盖,然后卖贵的房子
作者:
AJS 2018-04-08 01:16:00但我觉得你并不了解现况,现况是面粉太贵才导致面包要涨价,但面包又卖不到合理利润甚至不到成本。你如果想要当地主是在之前就买地的,而不是现在才买地,现在买地反而你是买到贵的面粉,并不是说你现在房子太贵就可以买便宜的地。
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 01:20:00不是呀,我都问了呀,就是现在的价钱呀主文章里有写了呀
作者:
AJS 2018-04-08 01:22:00所以你现在有找到买地马上盖,盖好后还能马上卖出去而且赚钱
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 01:23:00小弟不是来找人教我怎么做,是来讨论现状行情有没有错
作者:
AJS 2018-04-08 01:23:00的地方吗?那你应该赶快买,如果资金够的话。表示还没被建设
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 01:24:00不是呀,除了面包面粉,还要考虑投报,投报太低了阿...
作者:
AJS 2018-04-08 01:24:00公司发现,一般有开发价值的地都会被建设公司或中人先猎走
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 01:28:00就是面包超贵,面粉好像不到那个价值啊
作者:
AJS 2018-04-08 01:30:00其实我不太懂你计算的方式,就我知道透天的算法是,土地+建
作者:
qoopichu (非洲边缘鲁蛇)
2018-04-08 01:30:00可4我不会做面包买了面粉也没得ㄘ啊
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 01:32:00多买点地,谈合建,当股东囉
作者:
AJS 2018-04-08 01:33:00物,(地价蚴堛咻a坪大小+6.5or9.5蚴堜W)?1.1管销蚹Q润
作者:
icoann (穿夹脚拖打篮球)
2018-04-08 01:34:00又不是每个人都有建商人脉……讲的容易,当大家都交友广阔?
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 01:35:00你毛利润40%扣管销10%不就你的利润30%
作者:
zyhsiao (马克)
2018-04-08 01:38:00员林比台北?开价=成交价?
作者:
AJS 2018-04-08 01:39:00是我对毛利的误解还是?你好像说反了。另外就我知道,现在不少建商利润没那么高,很多盖房子是没赚钱,赚的是之前养地的涨价的利润,建物反而是打平卖出。3000万的房子地坪建坪各多少?地目前行情多少呢?独栋、双拼还是连栋?这样可以知道建商利润大概多少,但你无法知道他实际真的赚多少,因为你不知道他当初地买入的价格
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 01:44:0040/120独栋,行情本文有连栋我知道,他土地买20但我们用行情25抓
作者:
AJS 2018-04-08 01:52:00如果依你提供的资料都没错误的话,的确利润还不错,成本2400左右能卖3000,基本上如果能顺销表示有这行情,如果你能买到
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 01:53:00嗯,这我会抓...差不多,但他们要成交2900~3000,每坪30,不如直接买地要顺销应该是很辛苦啦,这两年...
作者:
AJS 2018-04-08 01:58:00这才是重点,如果能顺销表示有这行情,没有办法顺销反而你的管销还要再往上加。简单说,如果盖房子好赚,那大家一起来盖房子来卖,现在资讯这么的流通,不像之前是靠资讯不对称在赚
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 02:00:00所以才说面包超贵,面粉不知道值不值,来找熟员林行情的verify员林外环盖了一大堆呀,我去看了10个案子了,大概还有一倍以上没看到
作者:
AJS 2018-04-08 02:01:00如果你以顺销2600~2700,那其实利润也才10多%,算合理利润我也回答你,面包贵是因为面粉不便宜。
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 02:05:00你2400应该是销价,算错了
作者:
AJS 2018-04-08 02:05:00而且经营公司跟投资本来就不一样,10多%的利润其实风险还是很(地价25*地坪40+建物10*建坪120)×1.1管销
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 02:07:002400成本的是销价3400左右建坪卖近30万不是成本算错,是成交价利润是30%
盖房子真的很便宜...我们家也在考虑直接买彰化土地盖透天一坪也才多少而已真的只是差在面粉
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 02:38:00我妺婿也是,想说干脆买200坪地,合建五户分回2户之类的自建太累了
作者:
mmay (终于)
2018-04-08 06:49:00想不到龙二大也在彰化版彰化市新成屋透天行情应该在25-30 是有的
作者: jaywantw (黑松) 2018-04-08 07:15:00
楼上一堆投资客别这样好吗莘莘学子刚毕业买不起房很辛苦耶
作者:
yftsai (aa)
2018-04-08 07:32:00少在那边散布谣言,员林比台北贵我头给你,投报率本来就各地差不多,台湾就是2%上下,要买台北去买啊,也不可能超过2%多少,还要负担更高的风险至于颜炳立,只会把简单的事弄得很复杂,以表现他很有学问有面粉就可以作面包,有地就可以盖楼吗?不一样的事也拿来一起比,你还拿来引用,越讲越糊涂
作者:
thewtf (呛我呛够没)
2018-04-08 07:46:00员林重划区当时就抄起来了
作者:
icoann (穿夹脚拖打篮球)
2018-04-08 07:48:00跟你讲话才累了,你先搞懂你这篇想要得到什么资讯再来讲讲一堆干话没结论真的不懂你发这篇干嘛想买房就去找房仲喇塞,想自盖就自己去买地找建商,不要在那543
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 08:00:00去去去,找别吵去...去找别人吵去,我不喜欢浪费时间的
作者:
Ghost325 (Invictus)
2018-04-08 08:13:00钓出套套崩溃 XD
作者:
Jay915 (平静的心…看世界)
2018-04-08 08:14:00祝 购得好屋
作者:
lastroom (伊达伊达碰碰)
2018-04-08 08:15:00这里不缺投机者 掰~
作者:
z1288 (阿邦)
2018-04-08 08:16:00自住就不用谈什么报酬率,赚钱跟花钱要分开,日子才好过
作者:
lastroom (伊达伊达碰碰)
2018-04-08 08:18:00双北那才惨吧 之前崩成这样 该不会有人也赔得不少吧
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 08:19:00自住,投报率很重要,下跌的话那就是根基双北赔很多,去年买的房,屋主赔800
作者: Behave 2018-04-08 11:39:00
我真不懂这行业,但还是笑了。因为我觉得本地有钱人应该不至于比你我蠢吧?本地炒客也应该不会比你我没眼光才对?那你独具慧眼的立论为什么不是处处通用?一定有原因吧
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 11:53:00所以才来讨论不是...好像看得懂来认真讨论的少,比较多来吵架的
作者:
Ghost325 (Invictus)
2018-04-08 12:06:00现在的时机,多头方看到会很敏感,手上搞不好一堆还没卖
作者:
icoann (穿夹脚拖打篮球)
2018-04-08 12:15:00你可以去专业的房屋版讨论啊?我也不喜欢浪费时间看你的文
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 12:35:00不想看跳过吧,我同看得懂的讨论就好了可能套很大吧,火气也大。
作者:
HiJimmy (å—¨ å‰ç±³)
2018-04-08 12:48:00一直以来都是自建优于合建优于成屋,只是价差值不值得化时间去学习避掉一些问题,还有,规模不大的建案也少人要盖 价差也不大 5~10户是最OK的花时间
作者:
yftsai (aa)
2018-04-08 12:50:00原来贵不贵是看投报率,不是看价格啊?您一定是投资客吧先说明一下,我自住,买房只看价格,彰化一定比台北便宜至于买房当投资的您,好自为之,不要像帅过头跑路,感谢您还有自住很多投报率看不出来的东西,比如安全,生活品质健康之类的,给你参考
作者:
Ghost325 (Invictus)
2018-04-08 13:01:00安全,生活品质,健康 这就是为什么彰化比台北便宜
作者:
Ghost325 (Invictus)
2018-04-08 13:03:00这些条件都不怎样的状况下,当然考虑投报率啊
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 13:06:00对呀,员林我老家,买房当然自住呀,投报率那么低现在外环都是5~6户的透天在推,如果一次推太多铁挂
作者:
yftsai (aa)
2018-04-08 13:10:00所以您是在为建商忧心啊,错怪你了
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 13:10:00To Jimmy兄,自建比较不考虑,合建当股东比较有意思
作者:
yftsai (aa)
2018-04-08 13:11:00放心啦,卖不出去降价就好,市场机制啊,还是你杀价不成见笑转生气
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 13:12:00蔡先生:我觉得这个时间 买员林外环大楼必赔我没杀价,先看第一轮而已,来彰化板看有没有人也在看
作者:
yftsai (aa)
2018-04-08 13:15:00会赔就不要买啊,何况,您觉得怎样有很重要吗?没杀价也出来讲,谁不知道开价和成交有落差
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 13:16:00不重要,但你是来讨论的吗?实价登录不是有吗?所以您来这讨论的诉求是什么?来找人吵架的话外找吧
作者:
yftsai (aa)
2018-04-08 13:22:00你学过经济学吧,有人买就是有那个价值,你嫌贵不要买而已没人买就会降价。你说员林比台北贵明显与事实不符
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 13:24:00您还是外找吧,我同有意愿分享行情的讨论吧
作者:
yftsai (aa)
2018-04-08 13:25:00最后,房价会贵还不是你们这些投资客炒起来的,我是觉得既然是投资客,应该比我们懂房价,在这边装傻就不好看了
作者:
Ghost325 (Invictus)
2018-04-08 13:27:00挡人财路如杀人父母 XD
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 13:28:00对呀,实在莫名...
作者:
yftsai (aa)
2018-04-08 13:29:00行情不都在实价登录?还是你觉得匿名ptt可信度更高?
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 13:31:00Mmay兄跟ghost兄不都聊了看到的东西Jimmy兄也有提供现在建商都小规模在推都挺实用的匿名...这ID站快6000次了,做过什么事google都有
作者:
yftsai (aa)
2018-04-08 13:42:00我觉得玩投资至少懂点经济学会比较好,前一阵子有些人信了卖不掉加价卖,被坑杀,尸骨在哪都找不到,一点建议
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 13:50:00我做股票10多年了,蔡兄宽心吧,包租公收租也跟哄抬炒短投资客不同坑杀我也参了一脚,前屋主赔800万,前面有提
作者:
DLHZ ( )
2018-04-08 13:56:00不就一堆盘子 地是不算太烂也不是多好 硬要觉得自己的地是宝有人买就是有那价值XDDDDDDDDDDDD
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 13:58:00对呀,收益就不够阿
作者:
yftsai (aa)
2018-04-08 15:11:00有钱人一个月赚几百万,买个现成豪宅自己爽结果旁边穷酸边算投报率边笑盘子有人要合建盖房子卖成本价告诉我,我一定跟你买那透天豪宅就不是在买来出租的,有谁会去看投报率?你有听过帝宝在算投报率的吗?里面都是盘子?
楼主:
dragontwo (Be A Man !)
2018-04-08 16:08:00投报率是用来推算土地效益,结果员林盖的大楼跟台北差不多,你是包租公,会买台北市,因为保值。