【从路边的广告去筛选房子】
看着路边琳瑯满目的广告，很多人都会有个疑问，
什么样的物件会是比较适合自己的？
如果你的考量是日后的贷款负担，
有一种方式可以让你快速的筛选出，
适合自己、可以负担得起的“可供选择物件”。
假设您在路边看到一个建案广告，
上面写着５９８万元起，您就把该建案当６００万算，
再来把“６００万÷１万×５０”，
就是该房子的全额贷款的月付金，
也就是贷款２０年月缴３万。
这个５０，其实是从贷款１万，利率约在1.85%，
分２０年摊还，每个月分期付款所需缴纳的
固定金额本息摊还之月付金额。
换言之，若是全额贷款的话就是把建案的开价，
去掉“万”，再乘以“５０”就是全额贷款的月缴。
这个动作的用意是为了剔除掉比较难买到的物件。
一旦全额贷款的月缴，若超过您目前的薪资，
把所有的收入拿去缴房贷，您是要用什么来过生活呢？
运用此法，可以简单的筛选掉那些我们可能养不起的房子。
若全额贷款之金额比您的月收入还要少，
那就有讨论的空间，如附图所式，
这次我所拍摄到的物件大约都落在５９８万～８８８万之间。
由于我在帐面上的月收入仅有“三万”，
因此，我不会去看太贵的房子，台面下的收入我们就不讨论了。
为何只看台面上，这部分就涉及到要向银行申请房屋贷款时，
通常只会去看您的收入（薪资转帐的数字有多少）。
至于那些额外的非工资收入，大多是不认列的。
除非你那些额外的收入是有报税的，那才有机会被认列。
注：认列的意思是，银行认同那是您收入的一部分。
一般来说，我们在买房子时，会需要准备三成的头期款，
向银行贷款七成，某些职业属性，虽然可以贷款至八成，
但是并非人人都能挤进那“窄门”，例如军公教、５００大之类的。
因此我们在讨论买房时，还是尽量以
头款三成，银贷七成来讨论之。
刚刚算出来，全贷是三万，普通人的房贷只能贷七成。
换言之，假设我买了一间６００万的房子，
以自备三成180万来讨论，需要向银行办理420万的房贷。
将刚刚算出来的全额贷款月付金打七折，
也就会是我未来每个月实际要缴的房贷。
3万 Ｘ 0.7 = 21,000
不过这个是２０年房贷，如果我觉得手头紧，
亦可以向银行申请３０年房贷，
这时候您仅需将 ２０年房贷的月付金，再打七折。
就是您转换成３０年房贷后，每个月“粗略”要缴的房贷金额。
21,000 X 0.7 = 14,700
注：实际上贷款４２０万，利率1.85%，
分３０年摊还的月付金为15211，差距为511元。
在初步推算房贷月缴时，不用算的太过精准，
有些时候一千元以内的差距，说实在话的，
只要少喝点饮料、少吃点大餐、麦当当之类的就能够被消弥。
此时的房贷所得比约为５０％左右，
不过，此为“一个人养房”的算法。
若您已经结婚，而家户所得落在６万。
（也就是夫妻两人各自的收入都差不多为三万）
其实也可以考虑买房，只是月支出会非常的“紧绷”。
若以家户所得六万元来推算，房贷月缴15000，
大约会占掉四分之一，
再加上水电费、大楼管理费、居住方面的杂费，
加一加可能也快要好几千元，
在累积上去，差不多会来到经常性所得的３０％。
若以２０年房贷来推算，
大约是占走三分之一，都还算是合理的范围。
一般来说，我们会建议尽可能先用２０年房贷去估。
若日后有生育的打算，要把２０年房贷展延成３０年，
银行通常会很欢迎，因为银行端可以赚到更多的利息。
而您的经济状况也会有喘息的空间。
例如：原本的房贷月缴是21,000，
展延成３０年房贷后，大约会变成15,211元。
有人会说收入少，就没有生孩子的权利，
我个人是不这么认为，
虽然日子可能会稍微苦一点点，但还勉强过得去。
重点在于，陪伴一个生命的成长，那个是用金钱买不到的。
另一点是天底下不吵架的夫妻非常之少，
其“稀有率”大概跟濒临绝种的动物差不多，
因此在购屋时，会建议买两房以上，
至少在夫妻吵架时，还有一个地方可以躲。
让彼此冷静一下。
预先知道房贷月缴金额的“落点金额”，
会有助于各位在规划买房子，比较容易找到合适的物件，
避免日后的财务危机。
以上是看建案广告的快速估算方式，
供各位参考，但愿各位能够买到心目中理想的房子。
ameryu. 2019-11-04 #