7年自主更新！住户合力买下不同意户 板桥千坪海砂屋迎来重建
2024/12/31 作者 蒋慧芬
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板桥富豪社区在住户齐力合作下，克服所有难题完成自主更新。(摄/陈俊松)
板桥富豪社区海砂屋走了7年的自主更新，在住户凝聚共识与专业辅导下，终于迎来重建
新生。
原本房屋倾斜、天花板剥落的30多年老旧公寓，在获得新北市政府核定发布实施后，将兴
建为3栋住商混合大楼，最快2025年上半年动工，预计2029年完工，住户搬回新家指日可
待。
建商合建谈判无解 走上自主更新之路
“我是在2007年买下这间房，并非第一批地主，当时屋龄已经10多年，那时候就有人讨论
要都更，因为房屋结构早就有问题。”
富豪社区更新会理事长林俊祥说，他曾听前任屋主提及早年房地产蓬勃时期，社区建筑物
有使用到海砂，随着时间推移问题愈来愈严重，像是有住户一楼饭厅的天花板曾整个掉落
，也有长期在外地工作的住户，因为客厅天花板塌下来而进不了家门，甚至有一户是买给
小孩当新房，找师傅重新装潢时，发现天花板已经腐蚀到只剩钢筋。
林俊祥进一步提到，他搬入后，曾有建商来谈合建，印象中签过两次同意书，但由于住户
与建商分配条件谈不拢，最后都不了了之。
他回忆说，社区建物原是地上5层，但许多住户都加盖，楼下的往前盖，楼上的往上盖，
违建的负重让本来就不稳的房屋结构雪上加霜，整栋建筑早已倾斜，甚至与后栋快要合并
在一起，有住户一进门便感到头晕，因为地板不平，乒乓球一放便滚到屋内深处去。
2018年时，林俊祥担任社区主委，因为自行车车友的北市万大路社区自主更新成功，让他重
燃都更念头，便在住户大会上提议自主更新，开始筹组更新会，经引荐找到新北市都更推
动办公室提供专业咨询，都更推动师进入社区与住户开会，接着透过新北都更处免费海砂
屋鉴定与工务局行政简化作业，2019年判定为海砂屋，有了专业的检验证明，因而大大增
强了对住户的说服力，同意门槛达8成以上。
争取都更二箭拉高容积 克服难题纳入临路4户
不过，自主更新谈何容易，还好有新北都更处介入专案辅导，并由新北都更学会协助
成立更新会、拟定事业计画与权变计画，一路陪伴更新完成。
当时，新北市政府力推都更三箭，原本富豪社区只有一笔土地，邻近的临路住户如果纳入
一起都更整合，除了扩大更新单元，又能符合新北市“都更二箭－主干道沿线都更”政策
，因此社区说服中山路的临路4户地主参与都更，加总后共9笔土地，更新前面积达3,457
平方公尺（1,045坪），既可满足都更规模，又达到临路条件，于是获得15%基准容积加给
，从300%提高至345%。
然而，看似完美的都更条件，却因为临路4户地主加入，而增添变量。
林俊祥说，富豪社区是屋龄超过30年的海砂屋，共有65户，临路4户是屋龄50年以上的2层
楼砖造建物，由于建物条件不同、奖励条件不同，过程中整合历经困难，以至于延宕许久
。
林俊祥的想法认为，“站在更新会立场是相信专业，若地主对估价有意见，是可以向市府
审议会反映，由政府帮地主把关，当时为了解决纷争，也请公正第三方的教授来开会，最
后是大家各退让一步化解争议，让权变计画顺利送件并核定。”
化解不同意户疑虑 公开透明建立信任
然而，在推动过程中，并非所有住户一开始就支持都更。林俊祥说，早期进行海砂屋检测
时，须对房屋进行钻探，管委会为此贴了公告，却引发部分住户的不满！
然而基于安全因素的考量，当时更新会迫不得已，想尽办法只能透过升降车从建物外墙进
行氯离子检测，结果数据出炉，鉴定社区是名副其实的海砂屋。
“更新会要成功，来自于住户的高度信任，刚开始都不可能，谁愿意冒险把房子抵押出来
贷款进行重建。”
林俊祥说，信任是慢慢建立的，更新会透过海砂屋检测的佐证，让大家相信重建的必要性
。
市府的介入辅导也至关重要，初期每周来社区蹲点与住户沟通，持续辅导了一年，更新会
还制作月刊，让住户了解进度，过程全部公开透明，这些都逐步增强了住户对重建计划的
信心。
面对住户的不支持，更新会坚持公开透明所有的资讯，当时，林俊祥和成员每天晚上都驻
守社区会议室，让住户只要有疑问都可以找到人询问；也为了减轻住户对更新会的质疑“
这么热心是不是分得比较多？”
林俊祥以自己的房屋作为试算范例，公开所有条件和选配结果，只为了提高社区住户的信
任感！
而有强烈反对的住户，为了让这位住户理解自主更新的益处，林俊祥将他拉入更新会当理
监事，让他亲身参与决策过程，最终他理解到重建对整个社区最有利，也加入了支持的行
列。
此外，还有一位地主起初并不想参与都更，只想拿钱走人，为了让计划顺利进行，更新会
与社区其他住户合力筹资，将这位地主的房子买下来。
透过这些协商与沟通方式，逐渐凝聚社区共识，达到100%同意。
尽管更新会成立初期资金有限，但他们始终克勤克俭，走到了今天。林俊祥分享说，虽然
政府有提供补助，但前期费用仍须住户自行承担。
更新会成立后，为了支付测量费，先向热心住户借款，总计借了100多万元，来支付建筑
师、代书、建经公司全案管理等费用，一切都撙节支出，等资金到位后才能还款。
如今，板桥富豪社区迎来甜美果实，2024年5月事业计画与权变计画已核定发布实施，正
在申请建照与拆除送审，目前只剩两户还没签拆迁同意书，还正在协调中。
“我们一切照程序走，并不希望因为少数而耽误进度。”
林俊祥对未来的重建抱持很高的期待，经过多年下来与住户通力合作，凝聚社区向心力，
如今可以迎来都更重建的希望，一切也感到值得，至少居住房子是安全的。
而该社区等建照下来，将兴建3栋地下4层、地上15到19层的RC住商混合大楼，总计206户
，最快2025年上半年动工，预计2029年5月完工，更新后将回馈237坪的公共托老中心，全
新的美好家园已近在眼前。
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