忧建商资本小、每坪估价遭低估… 板桥6栋老透天12年整合露曙光 隔壁栋羡慕：想搭便
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Yahoo奇摩房地产编辑部
2024年6月25日
文／Angela
推动都市更新动辄耗时数十载，过程中，也反映人性百态。
新北市板桥区邻近湳雅夜市的6栋40年老透天，在威堡建设12年努力整合下露出曙光，拟
规划兴建2栋地上24层、地下5层集合式住宅大楼，配合新北市政府“都更三箭”政策，将
捐赠近250坪公共化幼儿园与140坪托老中心，经公开展览30日后进入都更审议阶段，过程
中，都更户与邻栋住户呈现两样情。
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▲新北市板桥新兴段都更案上月中举办公听会，吸引近百位里民乡亲出席，反映不同意见
。
公听会两样情 都更户忧建商资本额太小
板桥新兴段都更案位于县民大道与板城路旁，基地面积达924.57坪(3056.43平方公尺)，
因邻近湳雅夜市，加上通过新北市政府都更二箭与更新容积奖励，基准容积由300%提升至
345%备受瞩目。
上月中在湳兴第一市民活动中心举办公听会，涌入近百位关心都更进度的里民住户。
都更现址为6栋屋龄逾40年老旧透天厝，自12年前召开自办都市更新事业计画公听会起，
历经变更板桥都市计画第二次通盘检讨后，符合都更二箭加给容积奖励，按建商规划，未
来将兴建2栋集合式住宅大楼，1、2楼规划为公托中心，3～8属于商业空间，9楼以上为住
宅，单层11户。
此案地理位置佳，步行3分钟可抵湳雅夜市，湳兴里里长洪雅铃表示，新兴段都更案从湳
亚西路一段、二段至板前路175巷，地形狭长，都更基地邻近环河道路与湳仔沟，现有涵
洞常有游民聚集，在环境管理与治安上都会造成地方居民的担忧，光靠里长与志工维护人
力不足，期待都更案推动可带动老旧市容更新。
尽管已取得都更范围地主户100%同意，但在公听会上，都更户仍频频提出质疑与担忧。
有住户质疑，在事业计画书中，建商与所有权人在权利变化审议上载明，将以店面每坪总
价82万元、办公室55万元、住宅50万元计算更新后总价值，与邻地新美齐建设所推预售案
“画时代”在2022年实价登录预售60～65万元价差悬殊，担忧自身权益遭低估。
对此，威堡建设负责人李治明表示，报告书内容中的相关价值与造价是以全案在2013年申
请都更计画报核所估，目前刚完成公展，下阶段会进入专案小组审查，待事业计画审决后
，在权利变换时会有3家估价师进场估价，时间点将落在今年，会更贴近现有市场造价与
房屋价值。
另有都更住户认为建商资本额仅8000万元，质疑全案是否有办理信托，担忧过程中若出状
况，住户权益该找谁索赔？
对此，李治明也强调，全案后续会办理信托，相关费用也会依规定提列。
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▲板桥新兴段都更案基地邻近环河道路，现有涵洞容易成为环境与治安死角。
邻栋屋主羡慕 逾50年老屋震后屋况不佳
比起都更户的担忧，公听会现场更多是邻栋住户出席，希望争取纳入共同都更范围。
张小姐表示：“我们是在公听会前一天才突然得知住家后段要都更，我们是前半段住户，
大家紧急动员，今年出席率比案内住户还多，一方面是希望也能纳入第二阶段都更、共同
规划开发，另一方面也担心未来都更开挖，若不小心产生邻损，要找谁赔偿？”
包括张小姐的住家在内，此区多是超过50年旧公寓，加上邻近河沟，地基地质本来就比较
弱，403大地震后屋主们人心惶惶，担心未来大楼开挖是否会影响老屋结构安全，也有老
屋屋主因屋况不佳，前后补强修缮多次，都希望能争取住户同意比例，搭便车扩大原有都
耕范围。
对此，威堡建设回应，站在实施者立场，自然希望基地范围较大，整体规划也会更一致，
但整合住户意愿难度高，现有基地已取得100%建物所有权人同意，换言之未来在拆除过程
中不会产生问题。
李治明强调：“ 都市更新最重要是能顺利拆迁完毕，后面施工都不会有太大问题。”
他也建议有意愿的邻栋乡亲，可遵循市府办理都市更新单元范围调整要点作业，但关键在
于同意比，若无超过80%，未来要纳入仍又相当难度，且此案适用都更二箭奖励，未来纳
入范围是否也能比照办理，若无法，要如何保障原有住户权益，都需要做通盘考量。
至于居民担忧老屋结构安全问题，全案因离水沟较近，未来施工前会做邻房鉴定，一旦涉
及邻损问题都能有凭有据判定责任归属，另申请耐震标章，包括灌浆、地下室开挖都有结
构技师签证，保留完整建筑履历。
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