虽然是月经文, 还是很想请问各位高手包括Ceca公寓神的意见
关于市中心老公寓的未来，正反双方意见都有，可是看衰的比例似乎越来越多, 根
据28法则, 赚钱的人是少数, 这时候会不会是人弃我取的时机呢.
我的观察是：
因为台北市公寓几乎是40年以上屋龄，假设第一手屋主是30岁购入，现在已经是
70岁。70岁根本很难爬3楼以上楼梯，一摔下来femoral neck fracture就长期卧
床,所以老人会换房搬走，现在住的不是第二代（40-50岁 )，就是出租给租客。
而当40岁的公寓再过20年，第二代的屋主也老了，也要换屋，只是此时屋龄已60年，
很难找到接手，剩下的只有出租价值，这也就是3楼以上公寓抓交替很难. 可是很
好租, 因为除非台北市没有穷人了, 不然一定有一堆看中便利性,实用性或学区的
租客进来.
问题在于公告土地现值还是很贵，公寓价格再如何跌大概很难跌破土地价格。
政府因为安全性等考量，一定会再释出危老改建等利多, 来解决老公寓的安全性问题.
搞不好公寓跌到一定程度就有建商愿意出手全部买下，自己改建。
逢低买进精华区公寓是我的考量，因为房子会不值钱，但土地不会坏，只会涨.
事实上最近也入手一间市中心老公寓, 成交跟鉴价差不多, 一样85成30年, 1.31%.
如果公寓真的长期看坏, 银行比你更担心他的担保品价值.

你忘了都更，最近好多都更都动工了，等你70直接住有管理的新大楼，更棒～～ 老人更需要管理好的大楼

为什么不是intertrochanteric fracture 呢

遇到专家嘞 我其实也只会看femoral neck fx XD

公寓看地点就好了

看地点，买个社子等都更就糗了

你觉得温州街有可能都更吗？ 屋龄45年了我觉得报酬率是没办法跟桃园比拉

所以说要"精华区", 不是待开发或重划区.

期待改建或都更倒不如期待地震

以前人说退休后要去乡下山上种田养猪, 根本是鬼扯. 叫救护车等30分都到不了医院你就知道, 人越老就是要离医院越近@sam 都更难, 但是公寓再跌建商就会干脆全买下走危老.佳元临沂那栋就是建商一个价让屋主cash out出场, 走危老

公寓下限应该就是建商可以入手都更的价格，毕竟台北土地值钱

基本上可以入手都更的价格就是跟着新房价跑啊所以精华区旧公寓终究还是会呈现新屋的一定成数

可能要过个30年 等大部分年轻人都被洗到外围 都更的阻力才会比较小

现在70岁都还活跳跳的 还早啦

不知道政府有没有精算过 容积率 容积奖励 房价 要怎么平衡现在看起来 都更要成功 不是拉高房价 就是拉高容积奖励如果只为了老屋安全 其实没必要往这两个方向走

都更难啊~~可能下辈子有机会~替自己的子孙拼个都更吧

你的盲点就是，以为都更失败都是因为钱不够多很多人不想都更只是不想等跟不想搬家 根本跟价钱无关一栋有一个这样的人，都更就可以卡十年现在奖励已经够多了，该加强的是取缔违建先剥夺那些违法取得的利益，都更奖励才会诱人

我一向是认为应该以补强代替容积奖励

而且住老公寓是自找的，不安全与政府何干？凭什么要拿公共财去满足你的自我虐待欲呢

强制老屋健检 补强费用部分由居民分摊 都更奖励全面降低

都更几乎都卡在老人吧，年轻人那么会算只要帐面价值增加 几乎都是同意

虽然我们社区也在谈都更 我是完全支持都更完全由住户出钱

结论就是，老公寓不是不能买，但一定要了解住户想法

不都更就补强啊 补强后可以再战一百年

千万不要以为土地价值高 房子够老 就有机会都更买错你的钱会卡在这间垃圾房子上很久很久补强算了吧，房子就烂成那样了，补到安全一样很难住楼板隔音差怎么补? 管线老旧生锈怎么补? 外墙漏水?全部都补好，那跟重盖一栋是差在哪？土地值钱不等于不能分割的土地持份值钱，两者差很多

那都不是问题啊，有租客会租就好了继续骂老公寓不好，反正租金就摆在眼前的一直涨

买老公寓看租金，你真的不如去买中华电不能都更的老公寓 每年贬值应该比你收的租金还多

当税率达到30%以上时 你就不一定会想要存股领息了

看看欧洲动不动就3~4百年的建物，等都更？看你曾曾曾曾孙有没有可能这样？

税率30%以上你可以去买美股或REITS啊 海外所得不计入中华电只是随便说的，重点是买公寓纯收租根本不划算

ㄏㄏ继续说你的大道理，随便手上一套都超过5%投报，最近房价又上来了，拿去鉴价转贷还能多贷两三百找物件继续买

我好奇有人因为公寓跌价 而被银行要求补担保品吗

慢慢买吧，哪天一间起火烧死人你就等著被假扣押财产

如果c spine frx呢？

公寓起火若是房客疏失跟房东有何关西, 我水电管线都换,装潢申请室装, 也不违法格套

如果你有合法申请隔套 消防安检也合格 那无关啊问题是很多5%以上的人是这样吗 呵呵

你是不是活在2014？那个时候老公寓就是用都更炒起来的，到现在大家都看清楚都更有多难了，所以台北老公寓才狂跌不止

看有些是买起来隔间出租 等督更

台北市老公寓狂跌不止是哪个平行世界

不过现在有闲钱的都投入股市了 台北房价冻粉久了

大概是想买的人制造的鬼话，唉 可能是想买大安区一坪十万吧

我也想要收正青田丽水门牌，最好狂跌到40万如果有的话 立马约代书支票下斡

要避免骨折就是要多爬楼梯运动训练

等不到的机率比较大

出租等都更 正解

违章顶加这种地主抗性超高，完全是都更阻力，拿翘说自己是84年前加盖已经合法，明明只是缓拆，现在看来政府早该强制执行拆除只要住户有顶加的几乎不可能参与都更，邻居完全被卡死

你忘了台湾年轻人薪资涨幅是非常惊人的速度在往上增长

红萝卜再多都没用 排除钉子户需要的是棍子...

拆了顶加你就确定能都更？钉子户像永春那个是因为顶加？

台北市老公寓只涨不跌的原因在于台湾年轻人口袋越来越深

大绝招还是 违建拆除 违规使用停业 持有税提高

没关系反正我还年轻买来慢慢等，反正总有一任市长会解决这个问题

还有台北市老公寓原住户自己都会抢其他层不给别人机会QQ极少数台湾年轻人就是抱持着"别人一定跟我一样穷"的想法每天都眼睁睁看着别的正常台湾年轻人买光扫光台湾房地产

特别在北市精华区的危老合建，地主能分回的权状坪几乎两倍，没有钉子户只有条件户

羡慕妒忌恨之余只学会碎念"这一切都是假象房屋一定会跌"

与其整天幻想别人的财产不如认真面对自己的人生

其实,就30年继续转手到300年..并且,房子变成100岁后,其实外观看起来也不会差太多..XD你是用70年前盖的丑屋去想30年屋变70岁会长那样.那是一个美丽的误会..XD今天的10年屋,过了30年,其实也会长的跟他现在差不多.他不会过了30年后,就变成跟今天40年屋长的一样.而当你看到40年屋还是长得跟10年屋今天差不多的时候.一栋5000万行情,你览趴压着还是会买下去.哀,一般人怕老房子是因为,看到早期白痴建筑师设计的鸟屋.然后一直幻想房子老了会变成那样.但是你老屋玩多了,你就知道不是这样一回事.40 50 60 70年的老透天,翻修后,都嘛长得跟新屋一样.而,0年屋你看了他10年20年..其实只要你记忆够深,你也会知道,他视觉上..通常在1x年后,就定型,后改变并不会很大.所以房子1x岁的时候,就可以看他后面几十年的长相是哪样.当然如果你是废墟,或是海风侵蚀,那种另当别论.

#1Uz8XP-2C大提到的老房子还是有价格，的确出现在之前板友的大安区房屋情况，即使有年份一样价格还是高

青田丽水40万以下当然有可能 大屯火山喷的时候 intern那时也会买吗？ XD

你在大安区有一个25坪的空间...这个空间无论她土地持有多少,房子多老.他就是要比万华的同样大小空间贵三倍..XD

其实这些之前ceca都已经讲过，回去找他的文来看比较快

一堆人90岁还在爬5楼公寓

还不如去看台北市政府之前做独居老人与没电梯公寓老人就医的调查，看看能不能找到有用的资讯买老屋要是有顺利都更赚钱机率很高，但是也可能屯了几十年没下文，如果有财力可以大量屯不怕等，那当然可以。但只买一两间，基本上还不如把全部的钱都拿去签乐透，收益说不定还比你买老屋高

好啊，那跟楼上说定了喔，我每个月缴8万房贷你就去买8万乐透，反正你觉得买乐透赚钱机率更高敢讲不要不敢做喔，整天说些屁话

是不是中文不好啊，两个机率都很低，都不用太期待，我都不会想赌。公寓都更要是这么容易，的都更热也不会在这三五年消退的这么快，要有收益大量屯才有机会，买个一两间要赌自己有生之年看到都更得上辈子有烧香才行公寓还能涨一方面是居住需求还在缓步增加，目前户籍人口已经在掉，健保纳保人数成长趋缓，加上少子化的打击，公寓都更梦还有很多不确定因子等圆梦的过程中，还需要处理财务问题，隔套出租也有管理问题。30%以上税率的专技人员，建议还是专注本业为主，培养省力的被动收入为辅，免得业外事业占据太多心力，结果本业出包爆炸，得不偿失

那么多人敢一个月贷五万八万去买旧公寓，你却不敢拿同样钱买乐透，这就说明你在鬼扯，等你敢一个月拿五万买乐透再来捍卫你的论点旧公寓再怎么样也能住，自己不住，租出去租金是新屋8成，投报甚至更高，能靠租金缴房贷的几乎都是旧公寓才有办法幻想型的才会以为旧公寓只能等都更我同学之前入手桃园大学旁整栋旧公寓改40套，早就退休去了

未看先猜有OGL

旧公寓能扣除贷款还产生正的资金流，新屋几乎没办法

都更梦有这么好热度怎么会退烧，就是太多人梦碎了，要是有这么好应该要续涨才是啊台北租金投报率低这众所皆知，租金有新屋八成一样低如果有资本可以搞出40套出租，光原始资本就可以退休了，而且有正职买间公寓赌博，与转职包租公大量屯根本两回事找你的逻辑，老公寓应该要赌身家，加价大量收购才是，这年头还有人这么傻吗

都更？不用说台北市连新北好点的区都谈过五次以上

投资是看机会成本 世界上又不是只有旧公寓能买用隔套退休是自找麻烦 光日常管理就要花不少时间更别说万一出现公安事件 你的退休生活就掰掰了

看到有人说要等都更就笑了

基本上你持有出租是不败的 收租金顺便等都更等不到都更就收租金而已 双赢但如果买一间老屋自住 虽然不至于跌价 但生活品质一定比不过大楼 不过也看个人 很多事情是习惯就好你持有一间等都更 也许你这辈等不到 但至少能帮孩子都更之后价格翻涨三倍 就像中一次乐透一样

大安区一堆70岁在健身慢跑，你你能卧推60吗？80岁的老奶奶可以喔

桃园搞40套出租不用多少钱好吗? 重点是资金流还是那句话 幻想型的才会以为公寓只能等都更自己下来玩玩看吧deltaz 就是笑你以为旧公寓只能都更, 还一直强调都更梦XD尤其现在银行越来越愿意给30年贷款, 旧公寓要靠租金产生正资金流比以前容易多了

不过最大的问题还是 你压了多少钱在上面老屋没有不能买 是价格的问题如果买的价格出租还不够付利息...那...就...GG了

现在的利率不太可能不够付利息...基本上现在贷30%, 租金收益率有3%就够缴房贷打错基本上现在贷30年, 租金收益率有3%就够缴房贷

是啊 所以我才觉得 可以买来投资 自住就算了

老公寓租金收益率3-4%算普遍, 地点挑得好价格好, 8%也是有

反正够缴房贷就能放著, 缴的房贷大部分其实等于存钱

我也好想买间放在那边 有朝一日翻三倍不过 那时候我可能已经用不到了 QQ对啊 就把钱存在看的见的东西上而已但不要过度期望此生就能都更 要抱着前人种树 后人乘凉

不需要等房价翻 就算没赚卖掉 之前缴的房贷还是有赚

悲壮的决心再买 不然买了之后可能会不耐烦大建商也是把钱压在土地上 一等30年 等到自己儿子盖房然后爽到小孩 yes

30年房贷+1.31%贷款 基本上现在入手老公寓就是稳稳资金流就算没溢出 也等于是存钱, 而且以头期来算 应该有5%以上房租收益率有3%, 扣利息就有一趴多, 20%头期, 随便嘛5%只有幻想型的才以为老公寓都是等都更 自己下来买看看啦

存股不如存房的概念 还抗通膨兼乐透性质 XD

以前要买房出租 贷款都是20年 要找到能打平贷款养自己的很难, 要有五六趴以上, 现在容易多了

40套是管起来辛苦 能正现金流倒是不怀疑

我同学也是整天靠杯什么要收房租换水管很累 明明就整天看他发FB带老婆去这里那里玩

40套x6000二十几万 够缴4000多万的本利和了桃园...央大附近的房价 4层楼双拼 8间40坪算起来也真的是四千万内应该还够隔套装潢费 时机时机的吧能刚好买到整栋出脱的难度不低悲壮的决心就是Tosca买的港保...3万美金80年后还你330万

他不是央大, 某个我也记不住名字的鸟大学, 人家整栋转移给

完全是买给孙子爽

整栋卖就是买家跟卖家都要很刚好 2400万卖你一栋你也要考虑 银行搞不好贷不到7成 含装潢要压一千多万现金毕竟十年前的桃园和现在差别不小

贷多少我是不知道 不过我想他头期没有一千多XD

贷的部分其实 前两年可能因为你取得价格偏低

题外话 香港现在这样 港保单还能这么悲壮吗？

3万美 80年还330万美 这样不错耶

他应该买保诚吧 英商最终保证 美金计价 暂时大概safe

问题是 1. 80年会不会GG 2. 那种应该都是红利保单

6%复利滚不停的类型 但是20年内取出扣费用很重这样

如果你开业医 3万美金是还好 现在境外保单很多都一口20万圈钱的规模放大不少

包租公跟有自己税率上30%的本业，能分配在出租管理上的心力是不一样的，照原文他这样玩不建议，要不要买老屋边当包租公边等都更是完全不一样的问题

也是 不过可以让老婆去收租 名副其实 包租婆除非老婆也有事业

老婆找水电工来换水管 这片我看过

噗 是去租客家换啦 结果租客就是水电工 XD

租房没那么麻烦啦 我房子出租十几年了不要当幻想派好不好除非有需要维修改建 不然房子基本上多半没什么事去年我租人的房子漏水要改建 我基本上也是一两个礼拜去一次 去个五六次而已根本不会影响什么本业二月修好到现在 我一次都没去过 每个月就是看房客有没有准时转帐而已是影响什么本业?

(你的本业是晚上看美股吧...)

最近我也不怎么看了 每天死鱼不如睡觉 接近加码或停利点再看就好

你的本业就是...包租公吧 兼买股

一个礼拜去一两次，重点是白天，有本业要顾的人，特别是像原po是医疗人员，哪来的美国时间一星期去一两次

这篇恨血淋淋 身边非常多台北市长大 现在30岁左右的都遇到这问题 30-40年老公寓没人要买 有行无市 以前很好出租 但是柯文哲公宅出现以后越来越难租出去 但是谈都市更新........你去开过会就知道 等老人死掉还比较快 起码再20年而且 台北市老区规划很糟 甚至应该说没规划 公寓在巷子里的 很难整合大块基地 顶多盖华夏 这样你的室内面积起码被压缩20% 而且都更不是不用钱喔 我接触到的 原本室内50坪 你弄起来室内要一样大 要好建材 要一个车位 一样再拿1000多万出来 中间还要搬出去3-4年 老人根本受不了以前老公寓好租 是外县市来的奴隶多 现在连台北市自己年轻人都被桃园、新北、新竹抢走 连大安区应税收入都2年喷掉20万 根本就是没落征兆

为什么我要白天去? 假日跟晚上都可以啊, 工程公司也都会配合我时间啊Xd

林口战队来了，30~40年老公寓真的没有了

基本上我只有一次是因为刚好下大雨可以看漏水状况 才临时白天过去

台北市嗅觉灵敏的 都抢先到重划区布局了 固守老区只剩下存量 没有增量

我房子出租这么多年, 房租我偶尔会配合房客减收或是延迟但管理上从来只有房客配合我

@asole 可是还是有年轻人愿意住40年老万华啊！规划差 违停都没关系 因为是台北 好香

未来等到一百年可以申请三等古蹟啊百年古厝

当然要买起来囤啊，墙壁越斑驳越值钱

林口学区不是更好 何必花2倍住北市省下钱车可以开超好欧

刚查台北大安区公寓走势来到两年次低...嗯嗯...

大安其实很大喔，不要靠山考市场靠坟墓的“精华区”当然就限定温州、青田、丽水，其实没什么跌

大学有些双北来的同学，后来也都到新竹定居，现在遇到不住双北到园区工作的人也增加，因此可能在公寓的供需也是会有影响

70岁以上照样爬楼梯的可多了，爬到90的大有人在

85成 1.31 30年 医师的贷款条件真的很优阿哈哈