Re: [心得] 推荐年轻人买公寓 总价低 空间大

楼主: Neymar (内马尔)   2019-02-18 14:54:24
※ 引述《kage01 (嗯)》之铭言:
: 以下讨论公寓 地点限缩台北讨论
: 1. 台北近年未发生7级地震 之前7级地震大概就1694康熙大地震 跑出一个台北湖来
: 接着1881和1909年地震 大概都倒1 200栋房屋
: 真发生7级地震 台北盆地又是土壤液化区 以现在人口密集程度可能会造成不小灾

: 2. 公寓相较大楼地震时比较容易倒塌?不一定 维冠 东星都是大楼
: 传统公寓楼层矮重心低 且外层砖墙有承受强大地震力的作用
: 但如果砖墙被拆除拿去做店家 或隔套的就要多加注意了
: 3. 公寓内部最主要还是管线老旧 漏水 壁癌等问题
: 做基础装潢看坪数 可能就要花100-150 要弄得漂亮 300+都有可能
: 如有装潢 要注意上述缺点有没有被装潢掩盖掉
: 4. 台北都更在没有大规模天然灾害的情况下 都更牛步
: 很多老台北人只是早期卡位低价入手 本身并不有钱 期待一坪换一坪
: 你要他拿钱都更跟你说没钱
: 但容积率不可能像香港一样盖破天际 因此造成都更卡关 一搞就是十几年所在多有
: 国外百年老公寓 一堆木造房的地方多是无地震区域
: 台湾这样搞只能说风险很大
: 5. 脱手性问题 目前公寓接受度还高的原因是房价贵 且未发生大规模灾害
: 一旦民众意识觉醒 人口高龄化 是否有人愿意接手是个问号
: 当然如果直接都更似乎也算是利多?
仅针对第一点回文,这在去年年初就讨论过了,我会highlight几个重点:
https://www.storm.mg/article/399228
206花莲地震后,有地质学者在媒体上说:“台北盆地老旧建筑约有40万栋,若规模6.0,
震度7级地震发生在台北,房子倒光光了,不要说(震度)7级,6级就差不多倒一片了!
”,是否震度7地震真会让台北房子“倒光光”?
这次花莲地震规模6.0,花莲震度即达6级以上,多处达最高的7级震度,但花莲地区老旧
的房子并没有倒光光。倒塌造成伤亡或严重损毁(震后必须拆除)的大楼,除统帅饭店屋龄
超过40年外,其余屋龄反而都不大;同样的,2016年美浓地震,倒塌造成117人罹难的维冠
金龙大楼,当时屋龄只有22年,周边更老旧房屋却安然无恙;1999年921大地震倒塌死伤
最严重的前40栋大楼,除了台北东星大楼外,几乎全部是兴建完成于1990年代,在当时屋
龄还不到10年的集合住宅大楼。
这位学者认为6或7级震度会让台北房子倒光光的立论依据不外是:民国六十几年盖的房子
安全系数只有0.17(2月7日上电视节目所言);台北的建物耐震设计基准只有0.24g,整个台
北盆地地质非常软弱,大地震时会土壤液化(2016年维冠大楼倒塌后,上电视节目所说)。
这样就推论台北遇到6级震度(0.25g以上)或7级震度(0.4g以上),房子就倒光光了,是否
正确?
民国六十几年盖的房子,那时还没严谨的耐震设计规范,一般都以房屋的重量乘0.1为设
计地震力设计它的梁、柱结构,但那时候盖的大部分为五楼以下,特点是隔间砖墙多,这
些砖墙并不当成抗震结构设计,但当地震来时,它会发挥如同抗震剪力墙的作用,可以承
受非常大的地震力,若砖墙没有被震毁或拆除,它会和梁柱结构共同抵抗地震力,它保护
房子不倒塌的功能甚至比梁柱主结构体还大很多,这是历次大地震老旧房屋虽耐震设计不
足,但还不会倒塌的根本原因,因此我们一再呼吁,老旧房屋的砖墙不要任意拆除。大台
北地区由于商业的高度发展,很多这类老旧建筑的一、二楼砖墙被任意拆除作为卖场、超
商、餐厅等,变成有重大耐震缺陷的软脚虾式建筑,大地震来时,一、二楼少了原来的砖
墙来分担地震力,地震冲击只由原先抗震设计就不足的柱子来承受,这就非常令人担心了
台北地区房屋的设计地表加速度只有0.24g,在6级或7级震度时会倒的说法,是对耐震设
计专业不了解。地震工程学者根据一个地区地震发生的频率、震源远近深浅、并考虑区域
地盘构造等,利用地震危害度分析,决定一个地区的设计地表加速度,这一设计基准在台
北为0.24g(5级震度),花莲则为0.32g(6级震度)。结构技师尚须根据这栋房屋的高度、结
构类型、使用材料、用途、座落基地的地质坚硬或软弱、与活动断层的距离等情况才能计
算出一栋房屋的最小设计地震力。假设两栋结构型式完全一样的12层钢筋混凝土造住宅大
楼,分别在台北和花莲新建,虽然台北的设计地表加速度为5级震度,低于花莲的6级震度
,但因为需考虑台北的盆地效应等因素,根据耐震设计规范计算台北的设计地震力,依座
落地质软弱程度之不同,会比花莲的设计地震力大40%到60%。也就是说,同样型式高度的
大楼,在台北比在花莲需要更大的柱子,和配置更多的钢筋。
台北的耐震设计基准虽然为5级震度,但并不表示遇到6或7级震度房屋就会倒塌。耐震设
计规范对于结构系统的要求,如避免一楼为软弱层(即软脚虾建筑)、避免大L型、T型、U
型等不规则平面配置(如维冠大楼、云翠大楼)、立面不规则(如统帅饭店),还有很多钢筋
、钢骨的设计施工细部要求,就是为了确保即使遇到6或7级震度的大地震,结构体有韧性
,不会如云翠大楼、维冠金龙大楼、东星大楼等这样崩塌,造成死伤及抢救困难。这就所
谓“大震不倒”的耐震设计原则。
全世界的耐震设计规范都是在安全和经济上求取平衡点,考虑50年使用周期内遇到罕见大
地震的机率,不会采用该地区罕见的震度来当设计基准。此外,设若采用6或7级的震度当
设计基准来设计台北的房屋结构,那么盖出来的都像核电厂房或碉堡一样,相信也没有人
愿意住在里面的。
至于若发生6级或7级的震度,台北盆地内建物面临的土壤液化灾害会有多大?
大地工程学者周南山博士对土壤液化做了很容易了解的比喻,他说土壤液化在英文中亦称
沸腾(Boiling)。像煮红豆汤一样,当锅底的滚水压力(相当于地震)大到红豆(相当
于砂土)可以上下沸腾时就是液化。一般液化多仅发生于浅层疏松砂土,且载重不是太大
情况,正如小量的红豆汤较易沸腾。因此,液化潜势区的低矮房屋的确可能面临风险,但
根据台湾及世界各地对于土壤液化的震害调查,主要是房屋沉陷或倾斜,极少直接倒塌造
成人命伤亡;对于高楼林立的台北盆地,在开挖地下室时已将上面较疏松砂土挖除,且高
楼基础下土壤承受载重大,又有连续壁围束,即使位于液化潜势区内,液化风险也大幅降
低。
那么台北会不会发生地表震度6级或7级的地震,如果遇到的话,到底会倒多少房屋? 大台
北地区由西向东依序有山脚断层、崁脚断层、台北断层、新店断层,其中山脚断层被归类
为第二类活动断层,沿着台北盆地西侧,林口台地的边缘,穿过大屯山,从金山出海,陆
域部分长约34公里,总长至少为74公里,也有学者认为它的总长已达120公里。地震学家
根据74公里长断层,推估最大可能地震规模为7.2到7.3。科技部台湾地震科学中心预测,
山脚断层未来30年发生规模7.0地震的机率为4.0%,50年机率为7.0%,虽然机率不算高,
但北台湾人口密集,仍不应轻忽其可能的威胁。根据台北市政府委托研究的“台北市灾害
防救深耕计画”,运用国家地震工程中心“台湾地震损失评估系统TELES”推估,山脚断
层若发生规模7.0的浅层地震,全台北市将都会达到6级烈震或7级剧震的震度,房屋会倒
塌3358栋,严重损毁9677栋,共约1万3000栋房屋全倒或半倒。若加计新北市,李鸿源前
部长说,双北恐怕会倒塌3万5000栋房屋,是有所本的。
因此,双北若发生地表震度6级或7级的地震,不会40万栋老旧房子全部倒光光,但灾情也
是台湾无法承受的。特别是1990年代兴建的开放空间大楼、或使用不当的住商混合大楼,
灾情会比老旧房屋灾情更严重,这是921地震、2016年美浓地震、和这次的花莲地震一再
给我们的震害教训。每次倒塌造成死伤严重,抢救困难成为全国注目焦点的,明明绝大部
分为屋龄相对较新的大楼,大家却都一面倒的聚焦在老旧公寓的安全上。笔者无意断认老
旧公寓是否一定安全,但诚恳的再呼吁,不要随意拆除原有的隔间砖墙;另外,921地震倒
塌很多的沿街店铺式住宅,一楼墙量极少,也是标准的软脚虾建筑,若短时间内无法都更
,应尽速结构补强。
两年前美浓地震维冠金龙大龙倒塌,政府虽订有耐震评估补助办法,但民众往往担心经评
估后,住户对于对于补强位置和经费负担,难以达成共识,反而会成为政府登记有案的“
结构不安全建物”而影响房价,大家望而却步成效不彰。防灾应对症下药,建议政府依震
害风险的高低拟定优先级,仿造日本由公有行库提供无息或优惠贷款,协助民众加速补
强;对于供营业使用之百货商场、办公大楼、旅馆、出租大楼,及一、二楼砖墙已被大量
拆除转做商业用途的老旧公寓等,由政府提供减税诱因强制推动结构耐震补强。
笔者有感于每次震灾过后,各界检讨的重点往往失焦,政府随着起舞提出的防减灾方案,
也往往未对症下药,因此特别提出本文,无意制造恐慌。期望这次震灾过后,政府提出的
防灾减灾对策能够正确有效,民众对自己的房屋耐震安全也有正确的认识,一起做好准备
,让下次震灾的生命及财产损失减至最低。
心得:
买公寓不要碰一楼有店面或者骑楼的
一楼一堆住商混合的中古大楼反而比老公寓更危险
避免大L型、T型、U型等不规则平面配置建筑物
作者: aloness (aloness)   2019-02-18 15:00:00
呃…最后一个不对,有没有地方室跟土壤液化没关联五楼以下的建筑一般都筏式地基,遇上土壤液化就是整个筏基一起沉下陈亭妃的手指插土壤液化事件,就是连栋筏基一起沉陈亭妃的手指插土壤液化事件,就是连栋筏基一起沉
作者: newstyle (人生不要有遗憾)   2019-02-18 15:05:00
地震的方式,位置,角度 方向 都有差...不能一概而论
楼主: Neymar (内马尔)   2019-02-18 15:09:00
了解,我以为有地下室的公寓已经把松软土质挖掉所以相对土壤液化机率较低?
作者: aJan5566 (中肯56)   2019-02-18 15:11:00
台北地形是盆地 如果发生规模7的地震震度会被放大
作者: bonaqabo (Always_missing_you)   2019-02-18 15:30:00
直接倒塌的可能不多 但被判为危楼或需拆除的可能总和就会到那数字了
作者: kusomanfcu (POE yea)   2019-02-18 15:44:00
震一震房子会歪啦,记得带水平仪去看房就好
作者: pds1 (莫对恶人慈悲)   2019-02-18 15:53:00
地下室要挖超过三层
作者: fytnship (<( ̄︶ ̄)>)   2019-02-18 15:55:00
推这篇资讯
作者: caroline4247   2019-02-18 16:33:00
谢谢分享!
作者: oopFoo (3d)   2019-02-18 18:17:00
https://www.youtube.com/watch?v=M6dzr1rb9hk墨西哥市是建在原来是湖的盆地,四面环山地质松软像布丁。2017年9月120公里外的7.1地震造成墨西哥市严重伤亡。咦?好像在讲921大地震。台北市跟墨西哥市超像,旁边还有火山。我看英文报导,因为地形共振效应,比原来百倍的震度都有可能。所以6级在台北可能变8级。我想基本上就是倒光光
作者: kusomanfcu (POE yea)   2019-02-18 21:18:00
会倒光光 所以买的人是?啊对了你想买的区域跌了吗?墨西哥地震有看照片的话就大概知道发生啥事勒
作者: leoly3 (皮卡超)   2019-02-18 23:38:00
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作者: xavierlinw (xavierlinw)   2019-02-19 00:37:00
认真文 推

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