从汐止镇住到变汐止市再到变汐止区, 其实从来没有想过汐止是前段区域
以往唸书时到其他这板桥土城三重芦洲新店中永和新庄的同学家
其实很明显感觉得出汐止人口跟热闹程度和这些地方没得比
最好比较的大概是树林的同学了, 一样坐火车上下学, 一样被河切开两区域
汐科跟副都心是无法类比的, 副都心是靠中央政府机关, 汐科是靠工商企业
就好像在拿内科去比博爱特区一样....没什么意义
新庄附近的新北邻居是板桥三重树林五股泰山
汐止附近的新北邻居是平溪石碇万里....自然汐止路廊会以南港内湖七堵为主
新北的资源肯定是集中大力发展西边的双核心, 而其他三方向则会设定一个小规模核心
是故溪北核心新庄 / 溪南核心板桥之余, 还会有
南: 大文山区核心新店
北: 北海岸核心淡水
东: 七星区核心汐止
也就是说汐止仅作为次级核心, 而这种环状区块跟新北市本身是环状都市有关
不像台北市是中间一块可以很方便的延伸串联发展
新北市除了西区以外, 其他区块都要各自设定一个核心发展该区块
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汐科的规划目标
汐科或者大汐止机贸园区讲白了就是新北市参与基隆河科技走廊的方式
由于台北市向东发展, 并且在内湖与南港发展了科技软件园区
汐止本身早期就有远东世界中心跟东方科学园区, 以及 ACER 纬创 GARMIN 等独栋企业
所以一起把东边的饼做大, 型成港汐湖科技三角的产业聚落
基隆也顺势把六堵工业区转型成六堵科技园区
以我们公司来说, 在汐止还是有一些地理因素考量的
我们的公司研发单位在汐科, 制造工厂在七堵, 货柜出货到基隆港上船也省运费跟时间
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汐止的轨道运输
在汐止, 民汐线绝对不用现在考虑, 要考虑是台铁
铁路才是汐止汐科目前在大众运输具实用性的, 即便它的班距跟稳定性远不如捷运
但是因为它已经存在, 速度快, 而且汐科站是全台湾台铁捷运化新设通勤站旅次第一名
所以还是有依赖度的
副都心的机场捷运当然有比台铁优势的地方, 它会采用台铁还无法做到的定型化班表
即便普通车十分钟一班, 但是预期班距稳定, 不会像台铁有时只等五分钟有时要二十分钟
不过两边都会公布时刻表, 比起非重叠区八分钟一班的捷运来说, 掌握到站时间都方便
台北捷运有公布时刻表的大概是超过十分钟的情况, 比如小碧潭跟新北投或深夜时段
不过台铁本身也有优于机场捷运的情况, 比如可及性跟转乘就比机场捷运方便
机场捷运如果从三重站转乘新庄线会比较近, 但到台北车站时转乘要走的就很远了
台铁在台北车站转乘捷运板南线跟淡水线都比机场捷运方便很多
对于往南京东路这一块传统商办圈来说, 机捷转松山线北门站会比较近
不过汐止这一边则是直接在松山站转松山线, 两者转乘倒没有特别的优劣
汐止目前另一个可运用的转乘站则是南港站, 是通往信义计划区的转乘点
汐科 - 南港 - 市政府
http://photo.xuite.net/melix3/5755322/8.jpg
包含在南港站转乘的时间, 汐科到市政府是 18 分钟
汐止 - 南港 - 市政府
http://photo.xuite.net/melix3/5755322/10.jpg
包含在南港站转乘的时间, 汐止到市政府是 20 分钟
此外, 机场捷运的终端在台北车站跟中坜车站, 直达和一次转乘稍少
扣除同样共站的台北车站跟中坜
目前机捷另两个转乘站是三重(新庄线)跟新北产业园区(环状线)
而汐止搭台铁则是转乘性稍多, 南港-板南线, 松山-松山线, 板桥-环状线板南线
然而新庄本身有多样性的捷运路线, 出了副都心以外还有环状线跟新庄线
甚至万大线终点接到回龙站也是一个路网健全的重点
从轨道运输状况来看, 也可以说民汐线掌握了汐止另外半块发展空间
因为直接转乘文湖线跟中和新芦线的担子落在民汐线的车站
不盖民汐线的话, 汐止的一次性转乘就会卡在台铁沿线区块
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汐止的公路运输
公路运输在新庄跟汐止来说其实也是两种思维
新庄本身因为要往核心发展, 所以建构了贯穿新北西区的台64与台65
汐止则因为主要动向是往台北市, 又是台北盆地东边进基隆河谷之处
所以南北两向的国道一号与国道三号在汐止建设系统交流道
对汐止来说优势是往国一跟国三沿线都快, 新庄则是在新北西区移动便利
其他部分往台北来说, 新庄副都心有台一线高架可走, 边界靠五股也有交流道上国一
汐止目前则是边界有环东大道可上, 但多元性没有新庄那么好
因为环东大道跟国一下南京东路其实都会跟市民大道接起来, 可以说是同方向
此外, 汐止的 9 字头快速公共汽车在新北算是早发展的, 往公馆的 907 及往东区的 919
只是后来路线增加的速度不及三峡跟林口, 目前听到最新的路线是年底会有往新店的
国道客运的部分则是有一线 1880 走国五前往宜兰罗东
新庄这部分也有待加强, 倒不是新庄往外的路线而是其他地方往新庄的路线
板桥公共汽车转运站强大的磁吸新北外围新市镇转进市区的转乘也带来人潮
新庄要追上板桥, 必需要确立交通枢纽带来人潮
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汐止的房产主轴
目前汐止的房产不靠重划, 主要是都更
而比较幸运的是汐止的地主屋主对于都更的排斥性没有其他地方那么大
所以汐止车站前的旧屋很幸运的让朱立伦主持了首宗简易都更
而目前像国扬的案子在排除掉不愿意的住户后也都顺利起建
汐止有类似重划区但小型造镇的区块, 例如汐科北站的国润泰或建程路国泰医院区域
都是过去的农地或炼铁厂改的
社后的部份规划比较漂亮的是福德一路三路往伯爵山庄那一块, 但道路不够整齐
只是这些都是比较早的了, 近年没有此类大型的规划, 都是改建居多
商办在汐止的情况其实还可以, 老实说汐科站通车后对汐科公司找员工来说方便很多
过去来这里上班的交通大概是板南线搭到昆阳转蓝15, 交通改善后公司找人比较容易了
毕竟不是每个人都开车方便的下交流道就到公司
汐止本地的套房租金其实有点贵, 越靠近汐科越贵
汐科站的套房可以租到9000甚至上万, 汐止站的套房租7500 ~ 9000
多为工程师或老师(这一带有些中小学跟秀峰高中)
社后的话因为当地往来汐科的大众运输较少, 商办也比较分散
目前大概在南阳大桥附近有新的雍和, 老字号的是靠近东湖的大湖科技园区
除此之外就是与其租内湖不如买汐止的内科上班族撑起来的
然而社后可以说是汐止密度很高的一块, 商业跟生活机能甚至比目前的汐科好
走在中兴路福德一二路这一段有点像永和一样路小车多人多
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结论
汐止的状况其实是完全比不上副都心的, 房地产目标客群也跟副都心不一样
对汐止来说, 就是新北放在东边的一块进可攻退可守的标的
自己发展西区, 然后汐止就顺势承接台北向东发展的态势和内湖南港一起把饼做大
不冲突也很聪明, 算是买一张保险牌那样的心态
一如过去台北南区古亭公馆景美开发后永和新店得利一样
汐止的发展方向大概可以确立是以下五点
1.新北东区的核心, 目前汐止行政中心已经设有七星区的办事处方便东边民众不用跑板桥
2.作为台北东边地带就业人口移居的卫星城市
3.自身发展汐科打造港汐湖科技三角, 未来结合士北科与六堵科创造基隆河科技走廊
4.以台铁作为轨道运输进城主力, 这点到民汐线盖完也不会改变的
5.没有素地而是以都更为主力, 城乡风貌的改变视建商的规划
用这五点去比新庄副都心就可以发现格局的不同
新北西区溪北的核心不论平地腹地人口都远胜新北东区(金山万里瑞芳平溪双溪贡寮)
本身有中央发展, 再加上招商, 跟汐止几乎靠远雄 U TOWN 之类的规模无法比
产业部分也是结合五股的新北产业园区, 产值规模目前不是很好比较
进城主力靠直线进台北车站的机捷, 但也仅止于台北车站
可是分散其他方向的轨道运输至少已经确定会通车, 比民汐线踏实
素地至少还有温子圳等, 下新庄福营琼林新树路都还有改变的机会
就如同博爱特区跟内科是两种取向, 两者在各自的格局中如预期发展就好了
汐科要做的是如同内科一样专注的做好这份规划跟招商
而不是要企图变成新庄副都心 博爱特区那样的政经商业枢纽
东京也没有每个地方都说自己要变新宿啊....不然要怎么打造出 品川 六本木 汐留