http://goo.gl/HeXUNz
还在为高房屋自有率沾沾自喜？──看看德国的“居住正义”，是如何达成的
我现在所居住的城市，是位于德国西南边的弗莱堡（Freiburg），因为是一个大学城，所
以想要租房子是出了名的难找，回想起初来乍到的时候，也是经过了一番折腾。但比起其
他同学，我想我已经是幸运的了，透过学校只给博士学生的 database，顺利承租到现在
的房子，这个地方位于城市的市中心，最精华的区域，3 个约莫 10 坪的大房间，一个厨
房与餐厅，浴室与厕所分离，还有一个大阳台。
而这样的房子，如果分租给 3 个人，一个人的房租大概是 1 万元新台币，包含所有水电
网络杂费等等，如果有在台北住过的人大概就会知道，在信义区 1 万元，如果能租到一
个 5、6 坪大的小小套房就该偷笑了，但论及人民的平均收入，可以想见德国一定是比台
湾高上许多的。
那天与我们的房东喝茶聊天，才知道原来他们其实也是二房东，他们是一对夫妻，丈夫是
一个大学教授，因为工作的关系暂时移居奥地利，所以才将房子转租给我们，而他们租了
这个地方将近 30 年了，当一开始听到租一个房子 30 年的我们都困惑著为什么不干脆买
个房子，因为他们也都是有社会地位，看得出来是不缺钱的人。
好奇地继续问了房东，并且认真找了一些资料之后才知道，德国人只有不到一半的人会买
房子，比较多的反而是一辈子租房子的人。
在德国，与房东签订租约后，租金不能任意提升，每 3 年只能依照固定百分比提高，这
也是为什么我们住在市中心的大房子里，却能享有低廉房租的原因。此外，德国相关法律
规定，租约期内，房东不能任意将房子收回不租，除非你能证明，房子是自住的；而且如
果你想要买卖房子，也会有许多税赋需要缴纳，像是卖房子前，要先付 1.5% 的不动产税
，卖了房子后，要再缴 3.5% 的交易税，有赚钱的话，还要再付 15% 的差价营利税，甚
至要是卖的价钱太好，超过合理楼价的 20%，买方可以到法院争取追讨赔偿。这样的政策
有效的将房价维持在合理的范围内，这样的房价，甚至只有邻国法国与瑞士的四分之一。
德国甚至还有租屋者协会，年费大概台币 2,000 元，帮助你做免费的法律咨询，入会 6
个月后就能够免费帮你打官司，并且定时提供你最新的租屋公定价与各类资讯来保障你应
有的权利。
另外德国还有一种有趣的房屋政策；一群人可以自发性的共同成立一种组织，德文叫做＂
Baugenossenschaft＂。如果把这个字拆开来看，就是＂一起建房子＂的意思。
第一次听见这个名词是在一堂学术英文的课程里，一位德国博士学生在练习用英文讲述他
的论文相关题目，但她没办法找出一个确切的英文字来表述这个词，因为这应该算是德国
特有的一种文化。（编按：在台湾也有“合建”这一词，但意思主要指地主和营造商、建
商间的关系，与本文此处所述之情况大不相同。）
当一群没有什么钱却要找地方住的人，聚集在一起，成立一个组织，向银行借贷后再向政
府买地，然后自己找建筑师盖房子，整座大楼的设计，大至大楼外观，小至人行道要种什
么树，都是由全体住户一同投票决定。这样的方式，不但跳过一层建商的剥削，在房子盖
成之后，大家再以租户的身份付房租来缴纳贷款，租金不仅不会随市场起伏，还会一年比
一年低，一直到银行的贷款还清之后，每个月便只需要付基本的水电费就可以，虽然这样
的形式没有物业的拥有权，但却也可以住一辈子，也能将房子留给下一代。
德国有三分之一的住房，都透过类似的形式在运作，第一个这样的社区始于 1867 年，发
展至今，制度日趋完善，德国人觉得这种有点像是社会主义的形式，却是一种更民主的体
现。
在资本主义与自由市场主义近乎凌驾于一切的亚洲社会里，却往往连住屋的基本权利都被
消磨殆尽，穷人越来越穷，贫富差距愈来愈大，许多人借由炒房赚了大钱，但更多的却是
在风暴中牺牲的平民百姓，也许政府在制定政策之时，应该多以人民的角度作为出发点，
而不是单纯地以台湾人民房屋自有率高达 80%，而沾沾自喜的认为大家都过著幸福美满的
日子。