我其实完全不懂房地产
我完全从商品跟交易的角度来看这个东西
但我觉得房地产这种东西根本就没有利基
也就是你根本就不会生钱
精准预测这本书里面统计了美国一百年来的房价涨幅
基本上就只等于通膨而已
所以其实房地产这东西会涨根本就只是炒作
金融交易的基本很简单
完全来自于人的贪念
一个东西一直涨一直涨就会有傻子一直追一直追
黄金如此
最近很红的bitcoin也是如此
房地产在我眼里也是这样
真的会赚到钱的只会是建商跟房仲
其他多的是在洗碗而已
※ 引述《ceca (生活艺术大师 N)》之铭言：
: 您去惩奸除恶,我都很支持你.
: 但...房地产,你有点搞错很多东西了..XD
: ※ 引述《bluejade123 (蓝玉)》之铭言：
: : 2013/11/4，很多人都误以为房市只涨不跌、不会反转
: : 。
: : 其实很多人虽然房地产赚了几千万，也不代表他们了解房地产
: : 最主要的原因就是他们年纪太小了，他们不到40岁
: : 一个不到40岁的人，年纪这么小，他根本没看过“高利时代”“房价下跌时代”
: 我还没40,但我看过大崩盘.
: 因为我10岁就被父母压着去看重大建设.
: 20年前中南部大崩盘,我家台中和高雄的房子也有受波及.
: 只是后来又涨回来了.
: : 他只是在这十几年之中作房地产，刚好搭上了“低利时代”“房价上涨时代”的景气顺风
: : 车而已
: : 就算他作房地产赚了几千万，也不代表他对房地产了解
: : 。
: : 如题
: : 抱持这种错误想法的人很多，不说别人，就说说最近出书的“80万~3200万”的里欧娜好
: : 了
: 我同意房地产书不要看,只会写废话和一些没啥意义的东西.
: 重要的他不敢写,好赚的他不能写,有价值的他会故意引导别人走向其他地方.
: 不然...他没东西写.
: 当你写"这栋房子只要低于行情,有重大建设,状况越烂杀越低越赚".
: 之后书就不需要其他内容.
: 不需要啥风水,格局,那样会漏水,那样会被隔壁炒到OOXX..
: 然后变成薄薄的一本很难卖.或是会让别人看的很生气.
: 因此,仿间的买房书,我看了几本,基本上都是讲一些无病呻吟的东西.
: 因为她写真实或有价值的的东西只会有两个下场.
: 1.被一堆买不起房的骂到臭头.
: 2.没人买.
: so...我建议,你宁愿花时间去看100间房子,和100个仲介聊天.
: (都不要买喔,把他们当免洗的聊天工具)
: 也不要花100块去买书
: 你会了解到最真实的世界.
: : 我们先假设她真的从80万~3200万
: : 虽然最近以月风为首的骗子愈来愈多，总爱说自己赚多少又多赚少，但根本都是假的
: : 假设她真的从80万~3200万好了
: : 。
: : 她在她的书中写到“朋友问我房价会不会跌呢??? 我只回答他们【你觉得捷运盖好之后的
: : 房价会比盖好之前低吗???】”
: : ↑这真的是个天真到了极点的讲法
: : 捷运盖好之后的房价就会比盖好之前贵???
: : 那妳为什么不干脆说“2013年的笔电作得比2003年的笔电好，所以2013的笔电就会比较贵
: : ”
: : 一个东西变好不代表他就会变贵，两者是无关的
: 其实这边你错了,完全有关.
: 高雄捷运还不明显,因为只有两条线.
: 我套用帅过头的例子比较快(这是帅过头的版权,我偷来用..XD)
: 一条捷运价值10%...
: 当年台北完成第一条南北的,我已经忘记叫啥线了,反正就是往淡水那条.
: 我还记得一开通没多久,就被父母压去坐(因为是重大建设)
: 一盖好,还亏损,喔喔..这个先不讲,不然等下又战高雄捷运..XD
: 捷运站四周房子和非捷运战四周房子价值差不了多少..就抓10%.
: 后来第二条完工,捷运开始转亏为盈,搭的人变多了,价值就变20%.
: 第三条30%,第四条35%(边际效应),第五条40%..
: 一直到现在,捷运站旁的房子明显比非捷运旁的房子贵50%~80%.
: 高雄目前就是只有两条线,所以捷运站旁的房子只比非捷运站旁的房子贵20%左右.
: 一边一坪13万,另一边11万...差不多是这个差距.
: 等到铁路捷运化,轻轨这两个出来后,价值我估就差到30%.
: 等到BRT,新捷运黄线以后,高雄捷运宅就会变成用抢的.
: so....捷运旁的房子价值,是一种相对增值.
: 捷运站一盖,你的房子就是比非捷运站多50%..
: 而总价值则要加上大环境,例如现在大崩盘一年跌3%跌了10年我算30%(复利不算了很累)
: 这样你的房子旁边有新捷运站.
: 结果就是,所有房子跌30%,你家房子涨20%..
我有疑问
为什么一定要住高雄?
一堆人抢台北的原因在于金融服务业全部都在台北
这些行业是完全被绑死在台北
但高雄利基点跟吸引人的点在哪边呢?
如果吸引不了人自然不会有买房的需求
: so...捷运盖好,基本上有99%的机率是比原本的价值高的,包含大崩盘.
: 剩下1%的机率是因为台湾抽持有税1%.
: 抽持有税1%大崩盘就不是3%缓跌,而是一次跌10%~15%真正的"崩"
: 不过基本上政府不会干这种事情.
: 因为持有税一课,穷人更买不起房子..XD..
: 就像欧米,买房子是一种负债,一堆人会养不起房子被迫法拍.
: 持有税真正用意是要大家把祖产交出来,不要占著茅坑不拉屎.
: 另外让市场剧烈竞争化.
: 最后...国库增加大量收入.
: so...抽持有税后的世界.
: 房地产会变成包租公和少数有钱人在玩的买卖游戏.
: 大多数人养不起房子用租的,并且租金会变贵.
: : 。
: : 我随便举例好了，现在利率是1.x%左右么，如果彭怀南升息到了3%，那房价就会暴跌了
: : 1、现在房子租出去一年的殖利率也差不多2%而已，如果你买一间房子租出去一年只能赚
: : 2%，但是你放银行可以赚3%，那你干么买房子呢???
: 基本上买卖骨董,名画也没投报率阿..XD
: 那位啥有钱人会买卖呢??
: 甚至,菜虫屯菜,菜也不会生小菜.
: 可是菜价一样可以炒做阿...XD
: : 2、利率3%，那很多人都揹不起房贷了
: 3%不会,要缓跌要7%....5%会紧绷.
: 因为现在利率2%...本利和大约等于5%.
: 利率变3%,你贷款100万每年只会比原本的5000块还要多付一点 = 6000块.
: 贷款1000万月多付1万.
: 基本上不是一个撑不起来的状况.
: 会贷款1000万,家庭年收入大约会有100~150万以上的财力才敢,银行也才敢贷给你.
: 这样月多一万块,少开车省下的油钱和停车费就有了.
: so...3%不会造成很明显的影响.
: : 所以房价要被打挂是非常容易的，只要“升息”就好了
: 升息是非常买卖房地产的人常搞错的一个议题.
房价绝对不是那群买房子还要贷款的人决定价格的
这就像股票价格不是那群使用融资的人决定的一样
一切都是决定于资金
当升息的时候
如果你手上有十亿
你买房子出租只会有1%
你去买债券可以有3%
为什么你不去买债券?
租房子还会遇到奥客还有折旧
买债券轻松稳定无风险获利
: 要打挂就是要抽持有税...
: 只是这个打挂,会让所有人都买不起房子.
: 并不会让财富重新分配,让穷人买得起房子..
: 持有税下,穷人更养不起房子.
: so....政府基本上不太考虑持有税.
: 除非今天土地被企业垄断太严重,或是大量外资近台湾来炒房地产.
: 大量外资近来确实有可能抽持有税.
: 因为怕土地被垄断不开发影响国家发展.
: 但是目前台湾房地产都自家人在吵的,外资还没进来.
: 至于实价课税那是另一个东西,很多人都会把他搞错.
: : 西班牙疯狂炒作房地产，一年涨10~30%之前，他们的房价都很低，很大的一个原因就是“
: : 他们定存利率一年就10%了”，放银行定存一年有10%，那你干么拿钱去买房子呢???
: : 后来西班牙加入欧盟、使用欧元、使用欧盟利率，利率大降，资金全跑出来炒作房地产，
: : 造成西班牙房产前所未有的荣景
: : 。
: 所以有没有看到..10%....XD
: 以彭半码的风格,现在2%喔不,光要稳定全面房贷2%大概就要在好几个月.
: 涨到2.5%看要多久..
: 另外西班牙问题在突然升息.
: 突然升息问题在欧盟的制度,强迫升息.
: 好像强迫生了3%以上,瞬间.
: 所以一堆人周转不过来倒掉.
: 当然西班牙崩盘后的下一件事情.
: 中国蝗虫大量入侵,捡便宜.
: 所以后来又爆涨..XD
: 所以到头来升息3%一跌一涨后,只是小跌一点.
: 问题当然发生在...屋主换了一票人,从白面孔变成黄面孔.
: 利率缓升和爆升不太一样.
: 台湾当年也是利率爆升,8%变13%...死了一堆人.
: 可是今天的国际局势,欧洲还降息勒..XD
: 世界并没有那个体质去爆升利息
: 台湾我不否认会缓缓升息.
: 因为旁边中国是5%,房贷7%.
: 所以台湾应该会缓缓升到3~4%.
: 但这个缓缓和这个1~2%的升息.
: 我个人认为对房地产影响并不明显.
: 因为真正换算成房贷,并没有高的可怕.
: : 当然彭怀南他不会随便把利率调到3%是没错
: : 不过我只是想跟你们讲，其实“房价上涨的基础”是非常脆弱的，非但不是牢不可破，而
: : 且是非常的脆弱
: : 就像你的爱情一样
: : 你在你16岁的时候，以为你跟你女朋友的感情很坚定，会一生一世在一起，但你没有想到
: : 她这么容易变心，你们的感情竟然这么脆弱
: : 。
: 房地产有风险阿.
: 没看到三黄一刘都撤离台北.
: 越贵的地方,越不合理的地方越危险.
: 乡下地方很多人说新屋一坪18万不合理.
: 你要想建筑成本就11万了.他开18有啥不合理,盖房子都不用赚钱养家的喔..XD
: 透天也是,土地+建筑成本就600万,所以他开1000是合理的.
: 台北大安区50年中古屋,那种地震看起来就会倒的半危楼,一坪1xx万才是不合理.
: 用个一般人最爱用的新资比.
: 台北的收入有其他地方的5倍吗?人家人均30K,台北友人均150K吗?
: 那...不合理的地方先跌.大安区先跌无误.
: (当然房价和新水关系是假议题,破千万的房子不是给薪水阶级买的)
: so...其实现在明眼人都在观察大安区,那边一开始跌,就会开始拖手.
: 当年大崩盘,也是台北精华区最先跌.
: 台北跌了两年,高雄还在缓涨..XD
: 看过大崩盘就知道,先涨先跌,不合理先跌.
: 最贵的蛋黄区+新市政像淡海和青埔和高雄大学...会最先跌.
: 人多的市区+比较低价区向万华,三重反而很晚才跌.
: : 为什么写“80万~3200万”的作者欧里娜会这样觉得呢???
: : 我先澄清一下，我不知道她有没有80万~3200万，不过讲真的80万~3200万并没有很难，我
: : 就认识一个也是3x的作到了
: : 里欧娜她作房地产的时间，刚好是2008金融海啸最低点!!!
: : 而且那个时候全世界的央行都把利率调到最低，所以里欧娜她开始作房地产的时候利率就
: : 非常低了，她大概也认为利率永远会这么低吧???
: : 这就是一种“井蛙不可语海、夏虫不可语冰”，她根本没看过你懂吗??? 就像一只虫永远
: : 活在夏天，他根本不知道冬天是怎样、他根本没看过
: : 我认为里欧娜有很大的机率误以为“利率永远会这么低”
: : 。
: : 而且其实很多人误以为“房市不会反转”是因为“房子涨太久了”
: 我倒是没看过这种论点...
: 如果这样的话,这样想的人还真的满脑残的.
: 只是刚好误打误闯让他结果对了.
: : 2002到现在都12年了，房子涨了12年，很容易会有人觉得“房价根本永远不会跌”
: : ↑这也是一种非常天真、非常烂漫的想法，因为在1992~2002的这段时间房价是下跌的
: : 很多人作房地产，他们作根本没超过13年，他们根本没看过“房价下跌的时候是怎样”，
: : 他们很容易天真的以为“房价会永远的上涨”
: : 。
: : 总而言之，很多人虽然都作房地产赚了几千万，但是他们的年纪都太小了，他们没超过40
: : 岁，他们年纪这么小，他们有看过“高利时代”“房价下跌时代”吗??????
: : 根本没有
: : 所以说他们作房地产赚了几千万也不代表他们就是对房地产了解
: 经过高利年代的人,买房都爱用现金.
: 低贷款买房才是立于不败之地.
: 当然现金买房要的本很粗,没个几千万以上玩不动.
: 另外现金买房和短期买卖看的方向选择的物件都不太一样.
: 当然现金买赚的比较少,因为没有杠杆.
: 但是风险相对小非常多.
: 当年大崩盘活下来的,也都是低杠杆的.
: 而只要一次大崩盘你活下来.
: 下次大多头来到时,你就会很强悍.....
: 尤其在还没开涨时,你很快就有能力去扫货先大赚一笔.
: 一般满地小投资客根本都不是你的对手.
: so...玩房地产,赚是很重要,但活下来更重要.
: 赚够了就少赚一点,稳赚一点.
: 不要太拼不要玩太大.