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作者: Fujiwarano (???) 看板: home-sale
标题: [心得] 关于实价登录之后的市场想法与建议
时间: Thu Mar 7 12:23:03 2019
实价登录的制度实施后 买卖双方可以透过查实价登录
类似像查询股票K线的方式开始可以简单有效率的分析市场了
市场虽然陆陆续续还是有在成交
但是买卖双方由于利益冲突的关系 立场也常常跟业务相左
彼此对仲介业务的不信任也造就了目前市况成交量低迷的情况
没有买卖经验的人会认为 少掉买卖双方中间的仲介业务
光靠自售跟自己找屋主看屋就能够成交?
事实上
只会出现类似长的像这样的市场
https://lihi.biz/04AiI
卖方就是想卖高 想卖涨停价 买方就是想买低 就是想买低于实价(平盘价)的价格
这个矩阵的五档资讯的建构
以现制来说 也是比较有在做功课
贴近市场认真的仲介业务透过他平常上班时间去累积交易资讯的仲介业务或像CECA这种
长期在市场买卖短期进出的投机客 自然而然会拥有的能力
其实仲介业务的工作 说穿了就是找到真的很想买或卖的客户
去处理上述的五档价差情况 买卖双方都要花时间沟通 要求双方各往中间移动调整出价
最后促成成交 然后收取搓合成交的服务手续费罢了
一般人会认为服务费一次性收取的费用很高
实际上是因为 在上述过程 出现一次成交案子获取报酬收入的过程中
流失了太多的时间成本 资讯建构成本
以及带看 委托不成熟客户 过程中的隐没成本所导致
而高专制无底薪 也是普遍为了因应店头没成交但仍然每个月支出经营开销成本所导致
仲介业务并不像一般人工作那样 投入时间上班八小时就能够拿到八小时的薪水
就连业界两大龙头永庆与信义就算提供基础的底薪 看起来好像很多
实际上也会因为高额的每日汽机车油钱开销 谈案子高铁来回费用开销 以及三餐外食开销
手机费等开销甚至完税后 最后剩余实拿的薪水金额可能不比一整天坐在办公室的人高
实价登录的出现
就像提供了买卖双方该区域或该社区历史的K线 让各方参考判断走势用途
希望能够加速买卖双方决策的时间
但是缺少了对于价格认知或是买卖双方的底线的互信基础 造成市场仍然死水一摊
以现况来说 就算屋主已认知实价登录的部分 希望以实价附近卖的时候
买方仍然是以想买便宜居多的心态
甚至电视名嘴还在误导从实价登录打几折之类的方式引导买方出价出不会成交的价格
就长得像类似下图这样的情形
https://lihi.biz/rRIch
只要没人去出价触价达到屋主挂价的门槛价格
就不可能会成交
但买方在认知卖方挂价的过程中 取决于对业务的信任感 不如说 对人的信任感
毕竟直接买方对直接卖方谈价格 也是破局居多的原因就是如此
从版上自售过的屋主发表过的感想也是会提到 遇到邻居或亲友出芭乐价的情形
最后还是认为交给仲介业务卖给不认识的人 也许都能卖比较他心目中理想的价格
而板上的很多买屋需求文
其实就长得很像下面的这张图的情形
https://lihi.biz/XffHg
底下总是不缺版友跟着+1之类的 但卖方五档却是空空如也 没有这种物件可以卖给他
大致上就类似这样的情形
这样的市场结构下要怎么样突破一摊死水的情况
个人认为 除非政府官方出手建构类似这样的五档呈现集合竞价公示的买卖平台
(一般民间公司执行较易出现资金诈骗等弊端或民众不信任与安全感的问题)
才能够让不信任任何人的买卖双方提早认清事实
而不是只能靠屋主累积长期的售屋时间消耗折磨心态
或是买方长期的看屋时间消耗折磨心态
虽然仍然可能出现差距大的买卖双方认知情形
还是需要仲介业务居中双方协调沟通拉近彼此认知差距 才可能加速成交量的提升
这也是为什么 仲介业务仍然不论在哪个时空之下 都会存活于市场上的理由
只是有没有有远见的政务官去提案这种事情?
政府愿不愿意做出这样的政策性改变?
这样的平行世界会不会出现? 那就莫宰羊了