主旨：foxconn1080 违反板规 4-0 水桶一周
类型：股板简字号20160828-1
说明：经板主巡查板面，
查foxconn1080发表之文内容违反板规4-2-5 & 4-2-6
且查同一日以不同分类发相同文章遭砍文处份，
故视其为闹板行为，因此以4-0处份水桶一周。
若再犯，将直接处10年水桶处份。
4-0. 4-1至4-10规范之处份为初犯之裁量标准，当板主主观判定为闹板、
恶劣行迳或一年内多次违反板规板主得直接砍文、退文并加重处份。
4-2-5.股票点薄弱：通篇非以股票分析或研究为主轴者。
4-2-6.无关股板：内文与股板无关者。
◎房市相观讨论请至房板。
事证：
作者 foxconn1080 (鸿) 看板 Stock
标题 [请益] “台湾房价跌定了？”现在买房，小心毁
时间 Sat Aug 27 11:59:09 2016
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请问版上高手
大家觉得文章作者讲得准吗?
现在买房误一生?
http://www.cw.com.tw/blog/blogTopic.action?id=494&nid=5794
“台湾房价跌定了？”现在买房，小心毁掉一生
卢冠安／台湾青年的世界之窗 2015/11/19
2014 年开始，房价下跌已经成为一种进行式，而之前台北市长柯文哲说“乱打房台湾会
完蛋”，引起了网络上正反两面的评价。到底从经济学和个人财务管理的观点，房价的涨
跌代表什么？我们该如何应对？请见以下分析：
1. 台湾的房价本来就该下跌，不要怪政府打房
经济学已经研究的很彻底，房价的涨跌短期而言是看资金面（精确的说，是看实质利率）
，中期而言看房价／所得比（或房价／可支配所得比，总之就是类似的指标），长期而言
看人口结构。因此虽然目前全球资金还是很宽松（但实质利率已经转正，也就是已经步入
通缩），但中长期因素对台湾的房价都是看跌，所以房价本来就要跌。
最明显的例子就是我国央行时隔多年在今年 9 月第一次降息，但房价并未有任何反弹，
因为在所得无法提升，还有台湾人口红利已尽的状况之下，房价怎么上涨？
另一个例子是日本在 1990 年代泡沫破裂之后就一直降息，1999 年之后还维持零利率到
现在，但仍然不敌人口红利下跌的威力（日本的人口红利最高点在 1992 至 1993年），
根据日本国土交通省公布的房价资料，东京的透天住宅价格（Detached House）从 1990
年的历史高点到今年，跌幅为 60%，而且目前还欲振乏力！
可见当房价过度泡沫化和人口红利已尽，低利率或货币宽松都无法保证房价上涨，而现在
的台湾和当年的日本，这些因素全部一样。所以像帅过头这些投机客，请不要再怪政府打
房让房价下跌，天道（我常称“宏观趋势”就是天道）就是要让房价跌，谁也无法挽救。
2. 房价下跌的确会对经济有深远的影响
根据经济学家的研究，建筑相关 GDP 大概占先进国家 GDP 的 10%，因为房地产不是只有
建筑业，如建筑原物料的生产就牵涉到钢铁、水泥、石化、木材、玻璃等行业，这些原物
料的运送需要运输业，在建筑的过程中使用的机械和人工又牵涉到机械、电机等产业，以
及从挑砖担水泥到室内设计的各行各业；房屋建成之后的销售又牵涉到房仲和代书等行业
，所以房价的涨跌影响何其深远。
另一个重大影响，则是房价大幅下跌往往会引起金融系统呆帐大增，爆发系统性风险（或
称金融风暴），2008 年的美国就是最好的明证。另外一个例子就是中国政府这几年用了
一堆政策手段仍然难以挽救经济，就是因为中国人口红利已尽导致房价这几年开始大幅下
滑，所以长期而言，最后还是人口决定一切，投资中国者须戒慎恐惧啊！
因此，既然宏观趋势就是要房价跌，房价跌又会引起经济衰退和金融风暴，因此对未来几
年的经济，老实说，实在没有什么乐观的理由。
3. 对多数人而言，现在买房会毁掉一生
根据世界房地产年鉴的数据显示，目前台湾的房价／人均 GDP 高达 33.99 倍，也就是说
平均要近 34 年不吃不喝才可以买一间房子！但是台湾的租金报酬率却是全世界最低，反
过来思考，就是在台湾租屋，可说是全球最划算！若我们假设以台北一栋 1500 万的房子
而言，在未来 20 年内房价跌幅 40%，大概等于屋主会损失 600 万；若改成租屋，假设
20 年内月付租金 2 万，那么两者差距如下：
买房的损失：600 万
20 年付的总租金：2 万×20 年×12 月= 480 万
初步计算买房和租房的差距至少 120 万以上，等于一年至少省下 6 万。若计入持有房屋
的税率（未来房地产相关税率一定会大幅上升）、利息、修缮成本及尚未缴纳的房租的定
存收益，两者差距可能到 200 万以上。更何况这还是房价只跌 40% 的假设，若房价像日
本那样跌幅超过 50%，持有房屋的损失还会更大。
所以我做独立的财务顾问到现在，学生询问买房与否，我一律的答复是“除非你有办法保
证未来 20 年平均年收百万，否则至少等房价跌 35% 以上再买”、“人有钱才有房，而
不是有房才有钱”，希望这两句话可以把“现在到底该买房或是租屋”的争议划下句点。