利率对炒房影响真的很大
毕竟炒房就是高杠杆的行为
但是预估写完了
利率不涨怎么办???
QE看起来都不会退场 每天玩狼来了的故事
说要退几年了 还不是因为经济继续疲软退不了
当你发这种预估文 也要想想 美国的状况还是不怎么样
利率还是在低档
大家只好钱多多来堆房价了
※ 引述《tonyd (天生平凡)》之铭言：
: ※ 引述《gto9992000 (小人物GINO)》之铭言：
: : 真的会关门吗?我倒是认为趋于合并机率很大
: 合并就能解决问题??
: 你真的知道这个Gap有多大??
: 5年前差点去大学蹲教职 但我断然拒绝掉选择去业界工作
: 为什么??
: 就在博一的某个月黑风高夜晚 我不小心打开了电脑
: 又不小心的点选教育部大学&硕士&博士生就读人数
: 里头的资料让我一整个惊恐万分
: 原来我国的学校数量与所需学生人数呈现这么大的Gap
: 恐怖的是 那时上大学学生的出生人数 每年还有30+万人
: 用简单线性分析 30+万人都有学校一直赔钱了
: (我隔壁床50多岁营建所大哥任教的学校 那时就传出欠薪还要他打电话招生...)
: 而出生数仅剩20万 甚至15万的话 会怎么样??
: 我们简单一点 假设5年以后学生数是2007年的一半好了
: 平均每间学校少一半人来念
: 你认为学校不会倒闭??
: PS:我那位同床大哥的学校已经快挂惹 好在他是营建所
: 他也有证照可以让建商租著收$$
: 题外话 我另一床的大哥则是553x富二代的国外留学同学
: 以前靠他的资讯赚了不少便当钱...XD
: 所以营建跟房地产有多好赚 我可能比你知道多那么一点点
: : 这个完全跟人口下降速度没有关系好吗?人口是下降很多，
: : 但可怕的是那几年的狂增设学校，连真理都要去南部开分校，
: : 我看这个才是主因。
: 你看??不如换我来看吧
: 学校增加但如果每年生育率能维持30~35+万
: 基本上鬼岛还能维持学校基本运作
: 但生育人数跌到20万以下 就势必有学校要出局(如那位大哥任教那间)
: 熟为因熟为果??
: : 坦白说我最想嘘的就是这点，你快去卖房去外国生活吧，
: : 亏你还是在股版发文，这波资金浪潮早就把所有物价都上涨，
: : 最实质的证据就是美股还撑在16000，台股撑在8400，
: : 如果房子是要有人住财能撑起房价更是天大的笑话，
: : 难道股票要公司赚钱股价才会涨吗?
: 房市会否修正or修正多少是其次
: 但你以为你所谓的资金浪潮是不会退去的吗??
: 我们不看郁金香泡沫 毕竟那太遥远了
: 就看80年代日本房市泡沫 或这两年的西班牙房市泡沫
: 没有实质需求支撑的资产 你能炒一辈子??
: 房价不要说下跌 只要他的涨幅不具有价值(最后会讲)
: 那票靠杠杆炒房的无价差可图 谁还要借钱屯屋给银行赚??
: : 是越盖越多没错阿，请问你会去住40年老屋吗?
: 鬼岛一堆40年的拉皮,整形屋 尤其大台北地区
: 为什么呢??
: 因为新屋贵到买不起 只好买旧屋装修一下继续住
: : 老屋会淘汰，因此供给还在正常范围，大陆开放二胎，
: : 台湾这么近，都不会受益?再来现在房屋的每坪造价不估豪宅，
: : 水泥砖头难道都没有涨价?工资更是涨?你说工资不是22K?
: : 拜托现在劳力阶层的薪资是有钱请不到人，在我看来年轻人不愿意投入，
: : 劳力阶层未来新水势必要再往上调
: 1. 老屋淘汰率多少??
: 2. 你如何知道供给还在正常范围??
: 3. 大陆开放二胎 这些新生儿25年后光吸收自己空屋都不见得消化得掉了
: 你要他们来台湾接手你已炒完的资产让你下车??
: 会不会好傻好天真阿??
: 4. 水泥砖头给你反映成本 那每坪造价多少呀??房价是造价的几倍在噱呀??
: 5. 鬼岛实质薪资倒退16年就是现状
: 你也会担心薪水撑不起房价??
: (http://www.chinatimes.com/newspapers/20130930000046-260210)
: : 还有台湾持有成本低，你股票融资购买你或许会因为有压力提早售出，
: : 融资利息现在不到3%，且目前欧洲还不敢升息，我估半码半码升息，
: : 那至于也是好几年后的事情，且看来不会超过4%
: : 那我请问你，融资利息多那几%，就会逼人一堆卖房子?
: : 你是好傻好天真吗?奢侈税都吓不走一堆持有房屋三间的人，
: : 你的利息几%是有多可怕?台湾的持有税开征妳再来跟我说房屋大跌30%，
: : 有人把外国房屋比喻成期货，台湾房屋比喻成现股，
: : 这是有点道理的，外国因为持有税较高，大涨大跌是很有可能，
: : 台湾讲难听点，看股票市场就知道，都有人可以把1300元宏达电放到150，
: : 房屋这种没有什么持有压力，你跟我说会跌30%，
: : 干脆这样好了，你把你现在房屋便宜20%给我，你赚我也赚，
: : 我接你的货阿!!!!我接了还两年无法卖，怎么算都是你划算
: 股票交易的资金成本假设1%
: 意思就是 没本事赚超过1%的交易活动 没有存在的必要与价值
: 股票交易的资金成本假设上升到5%
: 反映的是 原先0~1%以外 2~5%的交易活动与行为 没有存在的必要
: 投机者必须有把握赚至少5%+利润 才有进场意义
: 也可以说 一档股票如果没办法赚5%+ 则不值得投资
: 回来说房地产与利率成本 其实是同一个概念
: 今天炒房哥以2成自有资金买到1000万房子(利率1%)
: 他等于是200万投资额 每年要付利息8万(800万*1%)
: 先不管房价是涨or跌 假设持平
: 炒房哥每年投资报酬率为-4%(8万/200万)
: 好奇怪欧 明明央行利率才1%呀
: 怎么投资报酬率是-4%??
: 还没还没
: 在同一条件下 假设炒房哥手上有10间房
: 那他一年要负担的成本是80万
: 故事继续
: 现央行决定升息到2% 炒房哥囧然发现每间房的利息负担变成16万(800万*2%)
: 每年投资报酬率为-8%(16万/200万)
: 除此之外 手上10间的成本负担变成了160万...
: 这里白话说就是
: 炒房哥要有本事在一年内一间赚16万 10间赚160万 最后才有得赚
: 如果有长期观察各国央行宽松or紧缩政策的乡民肯定接着会说
: 央行的政策通常具有缓步性+持续性的现象
: 也就是 只要它认定景气过热必须要抑制时
: 往往采用持续性紧缩货币政策
: 后面持续升息的机会就更高(理性预期学派可以拉进来了)
: 由于预期心理作用
: 炒房哥算盘拨了算 央行继续升息的机率极高
: 如果升到3% 那每年投资报酬率将变成-12%
: 10间房的利息负担变成每年240万
: 本金只有2000万 但每年却要背240万
: 只要3年多 不可一世的炒房哥将回家吃自己...!?
: 你是炒房哥你会怎么做??
: 又 你觉得鬼岛现在走到哪个阶段啦??
: (才贷8成就这么恐怖 那贷99%炒房的 跑的速度会比你慢??)
: 结论
: 1. 鬼岛少子化粉恐怖的 数据我上个月定期的算过
: 这不但会是鬼岛房地产实质需求的大问题
: 甚至有可能间接促使鬼岛加速破产的导火线
: 有兴趣的话 数据我明天补
: 2. 炒房对于资金成本的敏感度绝对比你想的要深得多
: 每一码的调升在杠杆投资客算盘内都是数倍的负担
: ( f(c)=i%(利率)/r%(融资率) )
: 绝非你想的这么简单
: 3. 利率对于市场而言绝对不仅仅只是个利率
: 它是投资&投机能否获利的最重要指标之一
: 房价别说上涨 只要它的涨幅低于成本(f(c))就不具备再追的意义
: 持续上涨的因子与机率就更小
: 为什么大家一听到QE要收缩,调升利率就有人准备先抽身??
: ΔM+ΔV=ΔP+ΔY
: 货币供给ΔM减少 直接冲击的是ΔP与ΔY
: 要码ΔP下降 要码ΔY下降 然后再二次冲击三次冲击...
: 投资说简单很简单 说难可以难如登天呐