1.原文连结：
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2.内容：
房价将跌35％：现在买房，是人生最错误的
决定
撰文者卢冠安 从2007到2009年，全世界经历美国次级房贷风暴引发的全球金融危机，到
了2009年中，景气好不容易有复苏迹象，谁料在2010年上半年，希腊首先爆发债务问题，
之后爱尔兰、葡萄牙、意大利、西班牙陆续因为债务危机而向欧盟求援，引起全球股市多
次重挫。
希腊爆发债务危机以来，已经过了三年，问题还是深重无解。这时候来讲台湾很可能是下
一个希腊，是危言耸听吗？
数据一：世界主要国家和台湾的债务╲GDP比例
下表列出世界主要国家和台湾的债务╲GDP比例，值得注意的是，台湾的比例虽然远低于
多数先进国家，然而由于多数先进国家几乎没有国营事业，但台湾的国营事业部门不仅庞
大，且负债累累，因此也就是说台湾的“潜藏负债”远高于表上所列的多数国家，估计加
计国营事业及各级地方政负债之后，台湾的债务╲GDP比例已经超过70％，直追大多数债
务危机国家的水准了！
数据二：公务员人事支出占国家总预算比例
根据统计，2010年希腊公务员的薪资及退休金就占该国总预算的51％，对比来说，台湾的
公务员人事支出竟然超过国家总预算的“60％”！几年前未改革时，台湾的公务员所得替
代率高于100％的比比皆是，这种媲美希腊、甚至超过希腊的公务员薪资及福利，怎么能
不叫人拍案叹息呢？
公务员贪污腐败又造成另一个问题，就是征税及查税不力。希腊人逃漏税的风气相当盛行
，人民乐于谈论此事且毫不避讳。而台湾选举时，各党候选人竞相加码幅利，绝口不提我
国这几年财政收入十分短缺的事实，人民也愚昧无知，认为“反正事情不会发生在我们身
上”，因此台湾未来爆发债务危机只是早晚的事情！
希腊还有国际货币基金会、欧洲联盟、欧洲央行三大单位救援，才能撑到现在还没违约，
若台湾爆发债务危机，在无外援的状况下，下场只会比希腊等欧洲诸国更惨！
数据三：人口老化，台湾、希腊结构相似度90%
从人口结构来看，台湾、希腊的构成非常相似，造成希腊国债问题的四个主因之一，就是
“人口老化”。
人口老化是经济成长的最大敌人，一方面得提列大量老年福利支出，另一方面老年人没有
工作不用缴税，国家财政必然陷入入不敷出的窘境。加上老年人的消费力远不如年轻人，
无法刺激经济发展，因此在未来世界上大多数已开发国家都陷入严重高龄化的状况下，已
开发国家集体爆发债务危机，将是可以预见的未来。麻烦的是，这问题并不是几年就可解
决，甚至将演变成多数已开发国家的“慢性病”。
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2013年人口金字塔，希腊、台湾非常相似
国家应对债务危机，“你”受害！
世界各国的减债方法，归纳起来就只有“开源”、“节流”两大项，每一项又各有几种做
法，未来皆和我们息息相关，不可不留意。
开源第一式：出售国有资产
以希腊、西班牙等国为例，皆加速出售公营事业单位和国有资产的脚步。以台湾而言，过
去数十年出售台糖、台盐等国营事业的土地和资产，并释股让中船、台汽等国营事业民营
化，其实也是采用了这种方法。
最大受害者：公营事业员工
在可预见的将来，多数国营事业的股票都会被出售，而这些公营事业释股前后，势必大幅
削减人事成本甚至裁员（以吸引民间出资或者苦撑待变），因此这些产业的员工将受害最
大。例如中船民营化之前（现在称为台船）裁员45.93％，留任员工薪资减薪35％，这就
是极为明显的案例。
最大受益者：部分财团和低价承接公营事业资产者
此种办法影响到的人多，受益的人却没有想像中多。由于有债务问题的国家，多数产业都
将陷入衰退，因此也只有少数承接公营事业股权的人能够得利。
开源第二式：加强查缉逃漏税
国家财务状况健全时，逃漏税不见得会成为全民公敌，然而当国家债务左支右绌时，查缉
逃漏税势必成为政府必须采行、也受全民支持的方案之一。台湾过去几年对大咖艺人或者
房地产知名投机客的查税与追缴欠税款项，例如孙道存、贺一航、“勇哥”等人，他们其
实都是这个原则之下的“受害者”。
最大受害者：以地下经济为生者
如家教、包租公（婆）、特种行业、知名摊贩或餐饮店，这些行业众所皆知，却又完全不
缴税，在政府急着生钱时，便成为瞄准“标的”。
最大受益者：无
开源第三式：课征富人税
以法国来说，政府主张对富人课税，税率高达75％。当然课征富人税有让资本外逃的缺点
，不过既然民气可用，且真的能充实国家收入，何乐而不为？台湾这几年开始课征奢侈税
，其实也是这个原则的应用。
最大受害者：富裕阶级，尤其全国收入前10％的个人或家庭，影响最大
最大受益者：无
开源第四式：增收各项规费和调高税率
以台湾而言，2012年下半年，国内讨论的“东西向的国道要收费”、“特种行业的小姐座
台费要缴税”这些“异相”就是此种现象的具体呈现，其他诸如课征证所税等，也是此种
理论的呈现，未来这些现象只会越来越多，不会减少。
最大受害者：多到难以计数
最大受益者：无
开源第五式：延后退休年龄、改变退休福利体系
政府预算和退休体系将近崩盘，延后退休年龄、提高保费费率、减少个人退休金提领额度
，这些是笨蛋都想得出来的方法。以台湾为例，近几年已经提高公务员和劳工的退休年龄
，未来所有族群要求退休年龄延后、退休金给付降低，是必然的趋势（退休年龄已被延后
的族群，甚至有可能“续延”！不要以为退休年龄延后一次就没事了）。
因此建议即将退休者，提早退休，而且仅量采取“一次领取退休金”而不是月退，以免国
家未来破产而血本无归。至于年轻人需要提早计画未来，把政府给付的退休金当作“不存
在”，认真努力，自己存下自己的退休金，这才是对未来退休生活最扎实的保障。不过延
后退休年龄会对年轻人产生另一个冲击，就是老年人延后退休，企业聘雇年轻族群的数量
势必降低，因此造成“老的无法退、年轻的没工作”的窘境，往往进而减低经济成长，加
剧政府财政负担。
最大受害者：全民，尤其无法自己储蓄退休金、终日享乐度日的人
最大受益者：无
节流第一式：削减公务员薪资和福利、甚至裁员
具体做法大概有取消永业制（终身制）、降薪、削减福利、裁员等几大方向。公务员在任
何国家都算是少数族群，因此当政客面临国家整体预算吃紧的状况，削减公务员福利绝对
比得罪人数更多的劳工要有利。
削减公务员的薪资和福利在日本几乎是家常便饭，其他如瑞士等国，甚至逐步取消公务员
永业制（仅保留国防与关务相关工作，约是原公务员数量的20％），希腊、西班牙等国也
祭出公务员裁员等措施。因此奉劝那些想考进公务员体系就“一劳永逸”的年轻人，好好
思考未来会有什么不利的情况发生在你们身上！
最大受害者：公务员，尤其是年轻一辈的公务员。
年轻一辈的公务员无法享受较老一辈退休的福利，但是退休前却一定会遇到待遇和福利大
幅删减，必须巩固第一专长的优势并提早培养第二专长，以为因应。
最大受益者：无
节流第二式：削减各项支出
以台湾为例，2013年的公共建设预算金额是十年来新低，专门承包政府部门业务的民间公
司，都可以明显感受到政府紧缩预算的力道。因此受政府部门支出影响较大的企业，必须
提前因应，替未来的预算紧缩想好应变方法，否则公司将受重创，甚至关门大吉。
最大受害者：与政府部门支出相关程度高的行业，如承包公共工程的建商。
最大受益者：无
以上可知，当政府为了避免发生债务问题而实施“开源节流”的政策时，几乎没有多少人
可以从中得利。政府部门的支出也是经济的重要部分，政府缩减支出，必定影响到经济成
长率，因此多数民众都将受害，差别只是程度的轻重缓急而已。
未来几年，全世界各国皆会层出不穷的使用上述做法，各位请准备好接招了！
台湾未来什么产业较有发展潜力？
台湾未来的前景黯淡，一来台湾产业结构没有调整，二来无人口结构刺激消费，这已经替
台湾未来发展留下了巨大的阴影。大家这几年也可以感觉到各种行业几乎都是呈现越来越
差的趋势，那么哪些行业未来会最具前景呢？
我认为，未来能在景气长期低迷时逆势成长的行业，就是刚性需求（无法削减的需求）和
银发相关商机相关行业。现在将各产业的未来分析如下：
第一级产业：人类基本需求，稳定发展
农牧渔业：主要原因是食物乃最基本的生理需求，很难降低。
第二级产业：因应人口老化，银发商机是重点
电子硬件制造业：未来多数电子硬件制造业公司只会每况愈下，主因是科技的成长有极限
，而且台湾的劳动力成本较高。不过医疗仪器相关制造行业将异军崛起，由于我国及全世
界老化趋势越来越严重，不管是医护人员还是医疗仪器、药品都将会供不应求，例如血糖
机、血压机、维生氧气机等公司发展，绝对会比传统的电子产业有前途。
电子软件设计业：未来较有发展潜力的，应该是医疗系统整合（SI）服务商，目前此产业
还是处于烧钱阶段，但未来相信会在人口老化的需求强力推动之下，成为最赚钱的行业之
一。
第三级产业：建筑与零售业受影响最钜
建筑业及相关：以台湾的人口结构而言，建筑业将会是未来最惨澹的行业之一，而且可能
相当长期（至少十几年）很难复苏。我们从日本的例子看到，现在的房地产价格只剩下
1990年的1/3；连东京都如此悲惨，台湾未来会不会变成这样？老实说，就算不至于此，
至少也会跌掉35％以上；因为一来这几年龙年结婚潮已经过了，二来台湾剩下一堆没有购
买房地产能力的老人，人数远比我们少的堂表弟妹或是小孩有多少机会再把房地产价格推
高？
很多人看到这里可能会很高兴的认为可以捡便宜的房地产，但是别忘了我稍早讲的，房地
产在台湾至少会走十几年的空头，我们可以试算要是买一栋一间1000万的房子，要是15年
内房价下跌35％，那会赔多少（假设这15年的平均通膨和一年期定存利率都是1％）：
房价损失：1000万×35％ ＝350万
这一段时间的存款利息：1000万×15年×1％ ＝150万
通膨的损耗：1000万×15年×1％ ＝150万
总共约损失650万，大概是一个4万元上班族不吃不喝13.5年的收入！
因此以台湾现在的房价来说，买房根本就是人生最错误的决定。因此我奉劝各位彻底扭转
要在台湾买房子的陈旧观念，摆脱房奴的羁绊！
许多青年人因为相信房地产会永远上涨的鬼话，过度扩张个人财务，大量买进房屋。在房
地产崩盘之后，不是落得预售屋合约变成废纸的窘境（且每个月还要付巨额的贷款利息）
，就是房屋净值低于贷款净值，变成“屋奴”而永远无法翻身！
另外，房地产除了营建业与房仲业之外，还牵涉到相当多的行业，如钢铁、水泥、机械、
电机（如电梯、空调设备等）、家店量贩、家具、室内设计、土木装潢，这些行业都将面
临长期的不景气，建议提早转行或者寻找副业，避免之后受伤惨重。
医疗相关：这是全世界未来我最看好的产业，原因很简单，就是老年人的庞大需求。日本
在过去十几年的经济停滞期间，只有一种职缺是成长的，就是医疗照护相关产业。医生、
护士未来只会更忙碌，药师、药厂、保健食品、长期照护、物理治疗、复健等相关行业，
不仅不会受景气衰退影响，反而还会逆势成长。
量贩或零售销售：多数的零售行业会受到未来景气长期处于低谷的影响，尤其以贩售服饰
、住宅相关用品、汽机车等行业，将会受到最大影响。因为相比饮食这种必需性支出，以
上几种支出都是可以削减的，如衣着可以拿旧的出来穿，景气不好时大家就会修车补衣凑
合著用，而添购家电、家具、灯饰的比例也会降低。
餐饮业：未来预计在2014年底之后，原物料价格会处于长期空头走势，这将对餐饮业的毛
利率提升有帮助。然而，高价餐饮业，由于景气不佳，仍然会呈现营收难以成长的趋势；
至于低价餐饮业，因为需求稳定且难以削减，所以受的影响较小。
金融业：大多数金融业未来将会没落，因为未来台股和基金低交易量是常态，因此与成交
金额相关的职缺，如理财专员、证券营业员、共同基金经理人、证券分析师等，将会受到
重创。
文教业：文教相关行业可以分成两部分，就是学童教育与在职教育两种。前者将会因为学
童数量大减而深受打击，而且这几年大学毕业生数量成长迅速，于是师资供应泛滥，更加
助长了这行业的衰微趋势。
至于在职教育部分，以健康养生及投资理财相关职缺最有发展潜力，一来因为老化的健康
需求大增，二来因为现在本业赚钱不易，大家都想靠投资赚取另一份收入，退休族群也需
要将自己的退休金作适当分配。
另一种未来也会长期看好的文教业，就是公职人员相关考试的补教业务。虽然公务员预期
会被大量削减福利，但由于其他行业谋职更不易，因此考公务员的人数只会屡创新高，而
不会减少。
公务员及国营事业：公务员将会是未来被削减福利最多的职业类别，甚至连“铁饭碗”的
称号可能都不保。当然，我并不反对各位读者去考公务员，但是我希望各位读者清楚，未
来你的薪资和退休福利绝对不会像刚考进去时这么优渥。也请所有的公务员族群们，不要
反对任何的改革，否则你就是与国家的进步为敌！
而年轻一辈的公务员，应该要跳出来大力支持改革，不然你们不是只有被削减薪资和退休
福利而已，而是整个国家破产，你们什么也拿不到。要选择少吃点还是要全部饿死，我想
聪明的年轻公务员们，应该知道该作出什么抉择了！
3.心得/评论(必需填写)：
这个时间点在买房的,真的得有勇气.
周遭的超过上亿的那些朋友,都已经去年就退场了
现在营建可以空吗?