干嘛删掉文章
很无聊耶
我投资的营造股
很重要阿
不看一下风向后面怎么混啊?
待我消化过这些文章之后
再来好好的评论一番QQ
作者 foxconn1080 (鸿) 看板 Stock
标题 [新闻] 台湾房价跌定了? 现在买房,小心毁掉一生
时间 Sat Aug 27 12:15:40 2016
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1.原文连结(必须检附):
http://www.cw.com.tw/blog/blogTopic.action?id=494&nid=5794
2.原文内容:
“台湾房价跌定了?”现在买房,小心毁掉一生
卢冠安/台湾青年的世界之窗 2015/11/19
72014 年开始,房价下跌已经成为一种进行式,而之前台北市长柯文哲说“乱打房台湾会
完蛋”,引起了网络上正反两面的评价。到底从经济学和个人财务管理的观点,房价的涨
跌代表什么?我们该如何应对?请见以下分析:
1. 台湾的房价本来就该下跌,不要怪政府打房
经济学已经研究的很彻底,房价的涨跌短期而言是看资金面(精确的说,是看实质利率)
,中期而言看房价/所得比(或房价/可支配所得比,总之就是类似的指标),长期而言
看人口结构。因此虽然目前全球资金还是很宽松(但实质利率已经转正,也就是已经步入
通缩),但中长期因素对台湾的房价都是看跌,所以房价本来就要跌。
最明显的例子就是我国央行时隔多年在今年 9 月第一次降息,但房价并未有任何反弹,
因为在所得无法提升,还有台湾人口红利已尽的状况之下,房价怎么上涨?
另一个例子是日本在 1990 年代泡沫破裂之后就一直降息,1999 年之后还维持零利率到
现在,但仍然不敌人口红利下跌的威力(日本的人口红利最高点在 1992 至 1993年),
根据日本国土交通省公布的房价资料,东京的透天住宅价格(Detached House)从 1990
年的历史高点到今年,跌幅为 60%,而且目前还欲振乏力!
可见当房价过度泡沫化和人口红利已尽,低利率或货币宽松都无法保证房价上涨,而现在
的台湾和当年的日本,这些因素全部一样。所以像帅过头这些投机客,请不要再怪政府打
房让房价下跌,天道(我常称“宏观趋势”就是天道)就是要让房价跌,谁也无法挽救。
2. 房价下跌的确会对经济有深远的影响
根据经济学家的研究,建筑相关 GDP 大概占先进国家 GDP 的 10%,因为房地产不是只有
建筑业,如建筑原物料的生产就牵涉到钢铁、水泥、石化、木材、玻璃等行业,这些原物
料的运送需要运输业,在建筑的过程中使用的机械和人工又牵涉到机械、电机等产业,以
及从挑砖担水泥到室内设计的各行各业;房屋建成之后的销售又牵涉到房仲和代书等行业
,所以房价的涨跌影响何其深远。
另一个重大影响,则是房价大幅下跌往往会引起金融系统呆帐大增,爆发系统性风险(或
称金融风暴),2008 年的美国就是最好的明证。另外一个例子就是中国政府这几年用了
一堆政策手段仍然难以挽救经济,就是因为中国人口红利已尽导致房价这几年开始大幅下
滑,所以长期而言,最后还是人口决定一切,投资中国者须戒慎恐惧啊!
因此,既然宏观趋势就是要房价跌,房价跌又会引起经济衰退和金融风暴,因此对未来几
年的经济,老实说,实在没有什么乐观的理由。
3. 对多数人而言,现在买房会毁掉一生
根据世界房地产年鉴的数据显示,目前台湾的房价/人均 GDP 高达 33.99 倍,也就是说
平均要近 34 年不吃不喝才可以买一间房子!但是台湾的租金报酬率却是全世界最低,反
过来思考,就是在台湾租屋,可说是全球最划算!若我们假设以台北一栋 1500 万的房子
而言,在未来 20 年内房价跌幅 40%,大概等于屋主会损失 600 万;若改成租屋,假设
20 年内月付租金 2 万,那么两者差距如下:
买房的损失:600 万
20 年付的总租金:2 万×20 年×12 月= 480 万
初步计算买房和租房的差距至少 120 万以上,等于一年至少省下 6 万。若计入持有房屋
的税率(未来房地产相关税率一定会大幅上升)、利息、修缮成本及尚未缴纳的房租的定
存收益,两者差距可能到 200 万以上。更何况这还是房价只跌 40% 的假设,若房价像日
本那样跌幅超过 50%,持有房屋的损失还会更大。
所以我做独立的财务顾问到现在,学生询问买房与否,我一律的答复是“除非你有办法保
证未来 20 年平均年收百万,否则至少等房价跌 35% 以上再买”
3.心得/评论(必需填写满20字):
文章写得很耸动, 让人觉得买即套一生
房价似乎真的没有再往上走
请问版上高手
大家觉得文章作者讲得准吗?
现在买房误一生?