※ 引述《axnppoor (烦)》之铭言：
: 为了要不要卖房子家人闹翻
: 我表哥家住南部,透天4楼,市中心,屋龄40年,无地下室,依照现行来看,严重不足
: 8年前700万现金入+200万整修,总花费900万
: 现在贷款还有200万
: 原本这间房子老早就一直想卖,但卡在没好价钱,一直想1200万才想卖
: 而这次政府公告"土壤液化区"是显示红色,代表是高危险度
: 而虽然政府都叫我们别担心,但买气可以反应出来,也知道这不像气爆一样
: 一时就风头会过的,因为气爆是因为政府没公布管线在哪,而高雄气爆区上次这么一爆
: 反正会是最安全的,所以房价才没跌,大家都知道这2种不能合并一起来说
: 而最近有买家出900万想买,但表哥坚持一定要1200万才卖,而家人闹翻
: 请大家给点意见
: 1.卖房,房价一定会跌,40年屋龄又是"土壤液化区"高风险区 ,至少可拿现金700万回来
: 且无房贷,房子还可以慢慢找
: 2.不卖,反正这只是一时的风头
地点勒??
先看有没有土地价值...门口路几米??...使用分区??...旁边是否有大楼或是公寓???
另外你当时200万整,有增建吗?目前几楼??..
因为很多人估房价都乱估,所以你提共一下细节比较好...
太多人我家不一样,凤山或是楠梓"的外围"的透天,还住二住三,在那边算土地价值...=.=
然后自我感觉良好灌水灌超大...结果就变天价.
然后极少数人会把市区商四商五土地的透天乱卖(当然都是被投资客或土开秒杀的下场)
最后,透天有些有高昂的改套房出租效应..这种有额外价格加持.
只是这种东西,你没整卖,买家一定包租公,包租公是投资客的一种,所以一定狠狠杀价.
而你整好卖ok..回算投报率6%可以稳定出去(不要乱灌水房租拉抬房价,买家不是笨蛋)
可是问题是...你要整成出租套房的样子,你整错你就糟糕了...打错点钱白花了.
so....你最好多提共一些资讯比较好.不然无法给你意见.
不栋产有很多决定价值的方式,而最后,取最高价的那一种是这间房子应有的价格..
所以卖多少你要先知道你的房子最有价值的地方在哪里,再去评判那个价值值多少钱.
(其他都不重要了,一个90分,两个89分,你还是只有90分...不会叠起来
和你一个90分期他都30分..只能卖一样的钱...XD)
so..土地价值?可以做生意有商效?可以出租改套房的投报?地点好又好住的居住价值??
你要先让我们搞清楚才行..
土壤液化基本上对房价不会有影响.
哪只是最近没新闻在炒新闻.
并且政府恶意操控用来刺激都更...
基本上他的取样钻测就有问题,听说是用重大工程的纪录..
所以很多诡异的地方都是绿色的.
(你湖边,冲积挖地,居然都是绿色的??你旗津居然只有一小段红色的??还在主力开发区?)
另外内政部还给液化区的房子,多了5样无敌金身...什么筏式建筑,1999年后建案,地下室.
所以目前看来,液化议题几乎都剑指公寓和老透天.
而土壤液化区高雄市又几乎都在老市区,并且都是都更重点区,土地也多半是商二到商五.
台北也差不多...中山大头同中正万华区...
这在很多土木出身的朋友眼里,一直都觉得很诡异...
但无论怎样诡异都不重要,基本上这种东西过半年就会被遗忘.
甚至你看,连买卖要附注土壤液化的政策都无法通过.
到时候全民买卖都去钻井量测,结果把某些地方量出来是红色的,政府就头痛了..XD
然后最最最最重要的一点.
这次美浓地震,高雄倒了??...倒了哪间??....喔,内门(绿色的喔)倒了半间古厝...
台南倒了...结果维冠大楼不在液化区耶!!喔不,台南倒了一堆都不在液化区.
台南液化区超小,自己可以去查...倒的全都不在那边.
结果据学者专家事后诸葛的意思是,台南有断层,所以地震后会摇晃比较久,危险性很大.
高雄没断层,所以震一下就没事了...
我是不知道专家的话到底值多少,但结果论来看,液化区都没倒..??
然后新闻不去炒断层,跑来炒液化区??这什么情况之外..
高雄液化区一间都没倒,台南液化区也没倒.
你叫民众怎样记得液化区的房子是有风险的??
他们有深刻的体验了吗??还是只是新闻吓一下
so....难拉...
台风要来了,作个水灾之后就开始炒水灾新闻了...
很多事情,痛过了人民都可以遗忘,更何况连痛都没痛过....
另外买气不是没回来.
是现在一堆人在出芭乐价....
看屋的人没少,可是出价都出很低,因为新闻sway教说要实价登陆打七折开始出.
这种最近干仲介业的应该感受深刻...XD
直到哪一天,媒体说"房价到谷底反弹,价格开始涨了"
买盘就又追价买了.
当然如果你现在缺钱,你会非常糟糕,因为你的房子一定很难卖,不然你只能卖芭乐价.
但是通常不缺钱的,一般至少要等520以后再来找机会卖比较好.
像现在成交量低,但委售量更低也是这样来的...
毕竟高雄出租投报很好+很好租...
所以很多人都是阿你新闻讲的这么可怕,这两年我就先出租.
所以你租金投报高于房贷之下,要跌太难了...缺钱就贷款就好,房租还是抵掉贷款.
你如果把房子卖掉,那你反而少了房租收入,更亏.
会急卖通常是恶性缺钱,也就是你现金流养不起本利合的还款..
毕竟房贷2%,可是本利合还要还大约5%...
你的现金嘎不过来或是你贷款到二胎三胎的高利息.
你才会被逼着卖房子或被断头..
一般正常不要说没贷款的,就算是贷款8成的人,只要他嘎本利合是ok..
举个例..例如你有一间没贷款的房子价值1000万年收租30万好了.房贷利率2%.
某天你去拉斯维加斯赌博输了1000万....
so...你用房子借1000万出来还掉,房贷1000万年还利息20万..你还每年赚10万房租.
(假设可以全贷例子会比较清楚)
如果你把房子卖掉,你拿到1000万去还之后就什么都没有了...
反过对自住买家更是..
你去租30万价值1000万的房子,那你就等于每年帮房东养10万的本金..
你去贷款1000万买,你每年只要负担20万的贷款利息..等于省掉10万的房租.
因此永远的老话,除非你恶性贷款或是现金流嘎不过来.
不然房贷低于房租投报底下,房价你要等他跌是不可能的.
高雄涨一倍是因为2000年房贷利率是6%....
所以本来年收租30万的房子,500万买是基本盘.
现在是2%,合理价应该在1500万...高雄目前应该只有1000万,基础上还低估.
这也是突然间房价翻一倍的主因,利率大幅降低造成套利的本体价格变化很大.
你去烦恼什么薪资/买不买的起是没用的...
因为只要可以套利,你房子就会被人家买,差别在是使用者买还是包租公买而已.
本来一百个人买一百间房子....
如果恶性低利率化+买房门槛拉高.
造成一般人都买不起他要住的房子因为头期款对它们负担很重,本利合现金流嘎起来吃力.
结果会变房子没人买??喔你误会大了...
会变成10个人买100间房子租给另外90个人.
那10个人利用财务杠杆套利从90个人身上剥削租金到自己口袋.
如果房价贵到连那10个人都买不起..
那放心,外国人会跑来把一百间都买走然后租给大家.
你看看欧美大都市,7x%的人租屋,就是这样来的.
(其实东南亚大都也差不多,像曼谷阿,吉隆坡阿之类的)
无论什么每天被神化炒房要被抓去关的德国..
德国的房子应该有快一半是外国人持有,全都是包租公,房租涨到年轻人住不起慕尼黑.
就更不用说英国,传说中伦敦6x%的房子是外国人持有...
你看李嘉诚,台湾寿险去英国炒房炒的多开心就知道...
拿台湾1.x%的保险成本,去英国出租3%投报,套利1.x%
(国际大都通常房贷和出租投报是相等的.这是一种金融得自然平衡.
因为只要你可以套0.5%的利,立刻国际热钱直接灌爆你把你灌成相同.
例如香港就是3% 3%..最近因为中国人被管制进入香港租金大跌,所以房价跟着跌.
英国房贷大概在4%,因为预期心理和市场盲目造成他租投报被炒到剩下3%.
所以英国最近有点泡沫迹象,因为房租小低于房贷...
中国比较惨,房贷大概在6%,北上广的出租投报3%..所以最近我对中国直接没兴趣
他市场太盲目太疯狂,政府档的速度也比较慢,造成出租投报相对太低..那个会有问题)
在你烦恼领薪水买不起房子的同时,有钱人永远指烦恼他钱要放在哪边才不会被通膨吃掉.
而你们是活在同一个世界里面...这就是残酷的现实和无解的居住正义问题.
房价因为利率的关系,喷发速度会远超过通膨.
而真正抗通膨的东西是房租...不是房价.
房子是生产工具,他生产居住这件事情,这件事情是可以换钱换租金回来的.
所以房价会取决于他的价值和目前金融市场上的投报关系.
这个关系在现在低利率化中,被放大非常多,多到你动一点点价格就大动.
(你房贷2%,降0.5%变1.5%...你房价就要喷25%起来...
如果货币在贬2%造成租金涨2%,就在乘上去...这所有数字乘起来才是房价.
而不是单纯的通膨约等于房价成长..
这也是一堆人犯的美丽的误会..抗通膨的是房租不是房价..这在这个年代是差很大的)
而政府永远都希望通膨不想要通缩,利率永远都在往下降.
造成现在全世界的房价都在喷....也是这样来的..
(当然也有大降的,像香港租金崩溃,房价就大跌ing)
这才是不栋产在资本主义社会中的定位...
而不是什么居住正义,人民应不应该买的起房子,那是社会主义或共产党的概念了.
当然你说真的少子化,房子没人住.
那租金一定崩盘...就像香港中国人不去,租不掉,所以租金崩溃了...
这很现实,太多人靠房租在过活,他们不能断租,但可以减租.
养空屋的永远都在养空屋,所以空屋率从来不是重点...
尤其高雄市空屋,一堆在以前农业社会,美浓就算了,内门田寮大湖等等...
你看台北台中哪来那么多农业型乡镇...高雄县市合并后一大堆,这些都存在大量空屋.
所以高雄比别人多空屋是这样来的,有兴趣打开地图自己慢慢比较慢慢看.
但是无论怎样,大量供给和需求减少一定会造成房租下降.
但是问题是为啥现在房租在上升?不是人口外移很大吗??
问题在...
1.小家庭化....本来一户人口4.7人,现在2.3还是2.5人...请问户别需求放大多少?.
另外这也是我都不碰大坪数的主因,我只碰两房三房,因为这是主流.
并且你看现在建商全都盖两房三房...因为他们也承认这个趋势.
2.都市化....
太多人户籍挂在祖产或是乡下,人跑到市区来...
现在都市化及中性非常严重,全世界的人都往都市挤,所以真正萎缩的都在农业性乡镇.
3.观光人口...
旅馆一次收一栋楼,本来在里面住改套房的人都被洗出来...
外加一堆日租,也是把本来住在里面的人洗出来..
更不用说冲击到地价....观光冲击性其实很大,只是一般人比较没注意到.
4.外劳...
外劳通常是老板直接买快地盖,或是买几栋透天起来当宿舍..
但毕竟是冲击到地价...
另外有些市区工作的外劳例如安养中心之类,会在市区租屋..
所以造成租屋市场需求量上升.
因此,现在也许你看到市区盖一大堆大楼..
可是一般一栋大楼户别才多少户?60?100?200?....其实量没你想的多.
更不用说豪宅一整动才60户....
而上面四点的冲击,基本上增加量可能抵销掉1小家庭化就很辛苦了...
而少子化更是还没发酵你就先面对目前3x岁战后婴儿潮出门结婚独立的这一波.
所以为啥高雄出租一样很好租的主因也在这边.
目前看来,六都最难租地是桃园.
桃园之前房市很热,是因为台北买不起只好买到桃园去...
可是租屋...你台北上班,不会租桃园阿...疯了吗...XD
so..桃园市一个很有趣的市场,房价高,盖的全台湾只比台中少,但很难租.
之前讲过,去年年中,三间价位大概1000万的四房车位,屋龄都差不多在7~10年.
一间我家的在台中西屯水楠经贸园区旁,一间我朋友的在高雄巨蛋商圈.
一间我朋友他哥的在桃园市区.
最后我家西屯先租掉,租金2万含管理费,巨蛋那间晚半个多月租掉租金两万二含管理费.
(比较新的房子出租投报真的不好,贵的地方也不好..而大坪数更惨..
另外...我爸到今天都还自认他是台中人.所以台中一定要有房子户籍一定要挂台中.
靠杯他生活在台中的生命时间不到高雄的1/3..但...没办法~摊手)
桃园那间多我家那间三个月租掉,租金一万八不含管理费.
so...从此后我都叫别人,桃园千万不要买房子...那很危险..
因此有再出租的就会知道...很多时候什么少子化阿还是人口外移阿之类的东西.
在出租市场看到的是另外一个景象.
当然我不否认非产业区的外围,或是学生套房会变很难租.
像市区要迁校的高应大...那边套房产品很悲情..
而他迁校还要好几年.
这个包租公崩溃期和抓水鬼找替死鬼接手的时间还要持续好多年喔)
但是一般市区租屋市场,目前并不存在低潮..