如果用建案总成本跟实际销售金额来看
小建商的利润的确只有十几趴
大建商或品牌建商的利润大概可以到二十几趴
但一个建案光盖就有四五年
更不用说前开发 整合
一个建案 从无到有 起码六七年起跳
更不用说都更危老这种一个案子可能要花上十年的时间
如果真的只赚这点钱
有可能这么多建商吗？
简单讲
建商讲求的是自有资金投报率
什么意思？
就是实际自己出的钱的资金投报率
一个建案 除了建商自己的钱外
他还会跟银行融资、用预售屋的预售款来支应
举个实际的数字例子
一个建案 假设从头到尾 从开发到盖好全部费用需要30亿
假设他总销金额往上抓15趴好了
那就是34.5亿
看起来很像他可能花了五六年盖才赚这四五亿
但费用的30亿 他通常能跟银行借个5～6成
那就是18亿可以跟银行借
总销的34.5亿，通常完工前的预售款可以收2～3成
我们算两成就好那
那差不多是7亿
18+7=25亿
代表一个案子虽然需要30亿 但建商自己实际只要出5亿就好
对他来说 他最后的自有资金投报率是4.5/5=90%
当然这是很简略的算法
没把时间成本算进去
所以建商的获利当然不是他说的这么低
建商在做的其实就是开杠杆
杠杆开的越大他当然自有资金投报率越高
但开杠杆开越大的建商 在遇到银行断头 或是景气波动的时候当然就越容易倒