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编译张博翔2021/09/02 09:54
通膨恐非暂时现象 Fed经济学家：房价涨完换租金要涨
美国房价续创新高，房市荣景意味着租金也即将爆炸式上扬，两位联准会经济学家警告，租
金通膨未来几年将加速，这使市场对联准会 (Fed) 暂时性通膨的论调抱持着怀疑态度。
达拉斯联准银行经济学家 Jim Dolmas 与 Xiaoqing Zhou 表示，去年疫情爆发以来，租金
与屋主等值租金 (OER) 的通膨率都已经急剧下降到 2% 左右，相比之下，疫情前分别为 3.
7% 和 3.3%。OER 计算房屋拥有者在居住方面的相关成本。
两位经济学家表示，12 个月房价成长率走势向来有领先趋势的特性，约比租金和 OER 通膨
提前不到两年反应。从房价成长、未来租金、OER 通膨的高相关性来看，房价成长能够预测
未来租金和 OER 通膨率，而租金与 OER 总共占整体消费者物价指数的 40% 左右。
这意味着，大约去年开始的房价飙升将开始推高租金，进而使整体通膨上升。一些经济学家
认为，疫情爆发期间实施的驱逐租客禁令曾阻止房租上涨，但如今由于美国最高法院否决拜
登政府延长该禁令的请求，对租金价格的有效上限将取消。
两位经济学家预估，到明年年底前，租金通膨将以 3% 的速度成长，OER 通膨将以 3.8% 的
速度上扬。值得注意的是，2023 年底租金、OER 通膨率都达到 6.9%，将会是 30 年来最快
的一次。
联准会主要通膨衡量个人消费支出指数 (PCE) 不包括食品、能源，其中住房虽占最大比率
(权重约为 23%)，但住房在消费者物价指数 ( CPI) 占比要小得多。两官员估计，明年租金
、OER 通膨将使 12 个月核心 PCE 指数增加 0.6 个百分点，2023 年将增加 1.2 个百分点
。
经济学家表示，租金和 OER 通膨上升会把 2023 年 PCE 和核心 PCE 推高至超过 2% ，届
时供应瓶颈和劳力短缺可能已经消退。这显示物价上涨持续的时间可能比联准会和经济学家
预测的还要长。
由于居住是家庭支出的重要成分，在通膨指数占很大比例，因此租金需要时时关注。经济学
家表示，房屋通膨不是暂时性的通膨，潜在居高不下的房屋通膨不会凭空发生。若房屋价格
不断上涨，食品、其他物品持续上涨，工资上涨的压力就会增加，并表明通货膨胀不只是一
个暂时性的问题。
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