楼主:
ulycess (ulycess)
2020-12-14 17:36:13※ 引述《terry1020 (中二病)》之铭言：
: 有一个学者跟花次长的看法完全相反
: 民进党是不是应该好好查水表了?
: https://ec.ltn.com.tw/article/paper/568134
: 学者︰社宅财务自偿性足
: 〔记者林美芬／台北报导〕政府究竟办不办社会住宅，态度暧昧、政策不明，整理政策
发
: 结果来看，财务问题是最大症结；但是玄奘大学财务金融系副教授花敬群则从财务结构
来
: 析，政府兴办社会住宅，纯以出租计价，其实是可以长期获利，而且有现金收入。
: 花敬群表示，政府就是担任明确的房东角色，可分成二部分，一是直接出租给一般民众
的
: 租住宅，一是将房子租给社福团体或社政单位，再将房子转租给有需求的弱势族群家庭
。
: 给社福团体或社政单位，主要考量建筑管理及避免被标签化的问题产生，算是体贴式的
作
: 。
: 花敬群说，社会住宅光是成本计算方式，就可让政府立于不败之地，过去政府是用国宅
兴
: 出售的成本计价，但现在改以国有地租金加营建成本本利摊还四十年计价，租金足以打
败
: 场上所有的房东，还可创造社会福利。
: 他分析，政府土地出租若依照国有财产局的计价方式，是以土地申报地价年息五％计算
租
: ，房屋则按房屋课税现值的年息十％计价，已经比市场一般出租房地价格低廉很多；但
社
: 住宅兴建是以营造成本加计土地租金计算成本，采四十年长期融资的本利均等摊还，每
月
: 坪应偿还金额远低于市场租金水准，仅约五成左右。
: 花敬群认为，若将社会住宅半数承租给青年或一般家户，租金订为市场租金八成，其余
半
: 承租给目标的弱势族群，收取市场租金三至五成；在此财务结构下，社会住宅不仅可达
成
: 务自偿，并可产生财务剩余，供社会福利服务或其他服务使用。
: 另外，为避免社会住宅有标签化的现象或降低住宅品质，管理上宜采双轨制，请一般物
业
: 司来管理及维护建筑；对于管理费的收取，弱势住宅部分，全部委由社福团体或政府社
政
: 位支出，没有积欠的问题，也没有标签化的问题。
: 这个学者的租金计算方式是用 "国有地租金加营建成本本利摊还四十年计价"
: 柯文哲是用55年来摊，算下来比学者摊更久更便宜。
明伦住宅满租一年租金将近9000万
假设出租率是85%
所以55年租金收入是55*0.9*85%=42.075亿
明伦住宅的建筑成本是17亿
17亿=42.075亿似乎不是唯一解
如果算上土地租金
我们也可以回推台北市政府租金怎么算
42.075-17=25.075亿
25.075亿/55年= 4559 万/年
根据台北市政府自己规定，土地租金是申报地价的5%收租金
https://i.imgur.com/sZhPNKl.jpg
明伦住宅附近土地申报大概是一平方公尺10.783万
https://i.imgur.com/LwNLNl7.jpg
8639*10.783*5%=4657 万/年
和上面算的就很接近了
大致上可以知道现在的明伦住宅租金算法是“建筑成本”+“土地租金”两个部分
所以社会住宅100%自偿是假议题
就算当初三房租金订2万4就可以160%自偿
真正的问题是要不要收土地租金而已
土地租金收了要怎么运用
建筑成本和租金相比，只是零头而已
: 这个学者说一般户租金订为市场租金八成，
: 柯文哲除了租金八折以外，还有租屋补贴更加划算
: 看下来这学者应该会很欣赏台北市的作法才对。
: 这个学者后面又说:社宅可以财务自偿还可以赚钱给其他服务使用，
: 怎么看都打得 花次长脸很肿
: 这个学者是不是应该请他当次长发挥所才才对?
: 现在这个次长根本就是垃圾。
作者:
cerberi (cerberi)
2020-12-14 17:37:00推 土地租金是给中央还是给地方呀如果地方 地方干脆不收租金就好
作者: Anvec (乡民) 2020-12-14 17:38:00
不管给谁 都要算钱 社宅推到最后 势必面临土地征收
作者: insect0816 (Mr. Stupid) 2020-12-14 17:39:00
和中央租土地很计较 和住户收土地租金倒是理直气壮
作者: Anvec (乡民) 2020-12-14 17:39:00
毕竟土地不是无限的 也不认同国家或市政府一直释出国有地
作者: duo0518 (Kira) 2020-12-14 17:40:00
有偿拨用不付租金不然哩
谁有办法持续无偿取得土地？不纳入成本，怎么在财政可负担下持续推动社宅？举债？
作者: duo0518 (Kira) 2020-12-14 17:41:00
租金运用个啥?看土地谁的租金就给谁啊 有啥运用?
不是还有45年的地价税和房屋税，新闻看多点再来发文吧
作者: duo0518 (Kira) 2020-12-14 17:42:00
如果无偿拨用还算土地成本那当然很无理
作者: duo0518 (Kira) 2020-12-14 17:43:00
土地取得需要成本却不能收租金不会好笑吗从来没有免费这档事 只是看谁出钱而已
作者: insect0816 (Mr. Stupid) 2020-12-14 17:44:00
运维成本能多少啊 是没缴过大楼管理费喔？
作者: insect0816 (Mr. Stupid) 2020-12-14 17:46:00
当然包含囉 基本上都会多收一点存下来当维修基金家里要修什么啊？什么家具家电都没有 要修啥？
作者: solomonABC 2020-12-14 17:48:00
不用管理费？
作者: Anvec (乡民) 2020-12-14 17:50:00
绿粉可以不要误国吗为了自己的政治倾向 误国误民 很烂
作者: solomonABC 2020-12-14 17:50:00
绿共就是讲一畚屐 做没一汤匙