脸书卦点说明：（繁体中文 20 个字）
提高房产税、空屋税才是唯一解决高房价的方法，光是人口减少效果可能不够快。
只是不知在地主民代共犯结构下，台湾有哪个政治人物能完成这伟大任务？
在那之前，只能靠#CCR。你有听过那个人#CCR要求外国情人台北买房的？
找外籍配偶台湾人自己也不用台北买房。
脸书连结：
http://bit.ly/2WNrOJA
ＦＢ内容：
人口与税制：老化与负成长后的房价
王伯达观点“人口负成长后，台湾房价怎么走？”
https://youtu.be/F4qyArzsJYs
王伯达最近在Youtube上发布了影片，谈人口负成长对房价的影响。由于台湾很快会面临
人口老化与负成长，房价的走势自然是大家关心的。但每次有人提到这个议题，我脑海中
就不禁浮现一首军歌：
“莫等待，莫依赖，房价绝不会天上掉下来。莫等待，莫依赖，建商绝不会自己垮台…”
以逻辑上来说，人口代表实质上的居住需求，但价格乃由“供给”与“需求”共同决定。
因此不能单单注意需求，必须同时了解市场上的供给状况。而房屋做为一种资产而非短期
的消费品，其价格又受到其他总体因素（如税制，货币甚至政治信心）所影响。因此光靠
人口负成长就想要房价自己从天上掉下来，倒不如去祈祷有生之年能看到因缘具足的那一
天。
先来看看在王伯达的影片。他在其中举了欧元区的德国希腊与意大利为例子。这三个主要
国家在联合国2015的人口老化排名中名列前茅。其中大家熟知的德国，因为新移民迁入扭
转了人口下降的趋势，使得房价在2010年以后大幅上扬。相反地，根据他的说法，希腊义
大利两国“没有人口的支持，就算有宽松货币，也没有办法支持房价上涨”。
听起来很合理，但若把视野放宽到整个欧元区，故事就不一样了。王伯达没有告诉你的是
：房价下降的希腊与意大利，都属于欧元区内的“高房产税负国家”，其2017年的房产税
（持有加交易）税收已经达到该国GDP的2.5%-3.5%上下，这比率大约是德国的2.5到3倍。
没错，德国属于欧元区内的“低房产税负国家”。德国长年来为人称道的稳定房价，并非
从税负上降低投资者的经济诱因，而是透过繁复且严格的法律规定来降低其动机。于是在
实质需求增长时，德国马上就产生了投资不足的问题。低持有税也同时导致囤地现象的产
生，使得房屋供给的增加更困难。
参考文章一：土地转型：德国的民宅用地不多了（http://tinyurl.com/yyngp9mh）
事实上，德国虽然有大量移民涌入，但其总人口的增长幅度，却只属于欧元区国家的中段
区。例如法国在同一时间内的人口成长幅度，几乎是德国的四倍，却没有发生和德国一样
的问题。根据OECD的统计资料显示，在人口增长约两百万人的情形下，法国扣除物价因素
后的实质房价，从2010至2017不增反减。
就算是被王伯达认定为人口老化的意大利，从2010年以后迄今也增加了140万人，人口增
幅甚至是德国的2.7倍，房价却义无反顾地一路下跌。
参考文章二：意大利房价大跌 德国人趁机买度假屋（http://tinyurl.com/y3b2nylk）
相反地，人口外流与老化超级严重的前苏联国家，包括拉脱维亚，立陶宛与爱沙尼亚，“
没有人口的支持，就算有宽松货币”，照样狂涨乱飙。而这几个欧元区国家都有个共同的
特点：房产税负超低。后两个国家的房产税占GDP比例，甚至只有德国的1/3到1/4。而拉
脱维亚的房产税负与德国接近，在七年间纵使少了1/12的人口（在台湾就相当于六都之一
的台南市民全数不见），扣除物价因素后的实质房价却狂增27%。
为了更能解释房产税的影响，我把欧元区17国家在2010-2017当中，人口增长的幅度与实
质房价的增幅绘成图表。人口的资料来自Eurostat。实质房价与房产税负的资料来自
OECD Data。其中房产税负高低，我是直接将17个国家依照其“平均房产税收占GDP比率”
加以对分，前8个国家为高，后9个国家为低。选择欧元区（而非以欧盟或OECD）为范围，
自然是希望排除货币政策带来的影响。欧元区还有马耳他与赛浦路斯两个小国，但OECD没
有他们的相关统计故舍弃。
几个简单观察如下：
第一：同样的人口增长（或减少）幅度，高房产税负的国家，其实质房价增幅会少于房产
税负低的国家。所以，正如一般人知道的，高房产税负确实可以压低房价。
第二：高房产税负的国家，人口增长对房价的影响比较明确。如图所示：如果我们不区分
税负高低，人口变化与房价涨跌其实看不出来有什么关系。以统计术语来说，就是人口对
房价变动的解释力很薄弱。一旦依照房产税负区分，就很清楚地看出：足够高的房产税能
让实质需求的变化更能够反映在房价上。低房产税则会让房价更容易受到非实质供需的因
素影响而暴涨。
所以不要以为人口负成长，就能让房价自动从天上掉下来。没那么容易。靠天吃饭要饿死
，靠人打仗要失败；我们不能再作梦，我们不能再发呆。自己的国家自己救，自己的房价
自己拆….