※ 引述《pili107 (试问顶峰不问岁月)》之铭言：
: 肥鲁我土生土长南部市区人，
: 预计两年后买房自住，
: 薪水是公务人员稳定4万6，
: 因为家里长辈说买房在南部一定要买透天才保值(老一辈的想法?)
: 可是南部就算云林嘉义房价也不便宜呀，
: 新透天动辄一两千万以上买不上手银行也不会同意贷款的，
: 所以在预算以700万作选择的话，
: 举例来说~
: 版上大大会700万买地点较差或坪数较小的新透天或公寓?
: 或是选择500万买比较略好地点或坪数较大的旧透天/公寓，自己再花200万装潢舒适一点呢??
别傻了.
我问妳喔...
田寮的透天和市区的...随便拉,公寓五楼,或是大楼二楼..
请问哪一个比较保值阿...XD
而如果你在田寮要买新透天...
一间基本也要7xx~800万...(建地我算他一坪3~5万的价格,很高估了,茄萣都不止这价位)
你建造成本70坪就是逼近500万..
所以你的土地可能过了20年,上涨到10万好了...可是建物折旧趋近于零.
到时候你价值是不是只剩下300万??
阿干,你老屋拆除还要费用,人家去旁边找其他的空地盖都比跟你买上面有老屋的土地好.
基本上,透天保值是有很多前提的.
老一背的可能有听过资本家/生意人讲过这个概念.
但是只是一知半解.
so...你前提不看只看结论,你会死得很惨....
这样讲好了,市区中,你有些时候会看到一些透天,奇怪为啥明显比较便宜.
同样40年2F,旁边的都卖700万,他只要卖500万??
甚至干道透天店面好了,20米路,其他地方都卖2000,这边才卖1300???
你傻傻地跑去买,你就入套了.
因为你发现那间透天后面或旁边,有大楼/公寓...
阿靠杯,土地无法整并,土地废掉变垃圾..
你就只剩下建物上面空间的价值...
简单讲就是跟地上权没啥两样的东西.
因为你的土地一辈子无法被整并之后盖大楼,所以她将来没有任何的作用.
因此没人会多花一块钱去买你的土地...只会花钱去买你上面建物的价值.
你赢地上权只赢在,你的地价税比地上权的地租便宜罢了.
so....土地有没有价值,不是无脑乱信.
你一定要看前提,他有没有机会被整并...
至少,他就算无法被整并,你也要够大,然后可以自建透天.
你要自建透天.在外围乡镇,你只有一间会很难搞...
你不好卖,成本也压不下来,所以你自建的效应比建商一次盖5~20间的效应烂太多.
你在市区的话就要注意,市区流行电梯透天(因为市区买新透天的一定有钱人)
所以你土地至少要30坪..
然后市区新透天动则3000万起跳,大多都有双车.
也许你没有双车位,但现在流行5米半到六米面宽.
这样车库停一台,门口停一台,还可以开侧门进出.
传统的4米/4米半已经退流行了,你心盖透天如果只有四米半,买家接受意愿会很低落.
(当然如果是店面,有商效,四米或四米半就可以接受..但是这样你就不能走高价位路线.
对店面来讲,0年屋和60年屋是没意义的,它的意义只有面宽和她在哪里)
其实市区有一些跑单帮的小型建商或是投资客.
就是喜欢收两间老透天然后从盖一间大透天卖.
收两间15p,3米半到四米面宽的透天,改一间30坪八米面宽的卖.
一间收600好了,两间收1200,建筑成本大约700~1000万,然后卖3000~3500.
(你直接买土地,一坪可能在5x~6x..收透天比较便宜)
这行生意很赚钱,但是很难收..因为你必须刚好两间都要卖你才有搞头.
(and...其实我也想干,只是一样找不到可以两间一起收下来的老透天)
so...我们回到不动产的根源来看.
不动产就土地+建物.
非五都.
(甚至桃园新竹都几乎没有建商会去做拆透天后整并土地,
因为它们旁边有大量的空地可以让市政转移)
其实你的土地除非够大,例如有钱人花园别墅,占地200坪这种.
(这才是真正"土地有价值"...越住越值钱,因为他的花园别墅一拆,就可以推5~10户的建案
养200坪的土地才是真正的养地,你那个20坪零碎是垃圾
所以乱学有钱人有土斯有财,后面人家真的有土斯有财,而你反而亏了)
不然如果你只有2x坪,甚至只有不到20坪.
你的土地价值非常低落...
另外,你买新屋的话,你可能过半的资金都是买在"建筑物"的建筑成本上.
建筑成本会折旧的.越新折旧越凶.
so...我会建议,除非你要面子,或是花钱买爽..
不然一定买中古屋在整理.
因为房子大概20年后,折旧就很低落,你买的就是"上面住宅空间"的价值.
当然你的房子自然没新的漂亮,没面子,没有爽度..
可是以实际面来讲,这才是最经济的做法.
至于大楼也是.
新大楼尤其在外围折旧更凶.
但是一样变成老屋后,折旧就很低.
但是外围的中古大楼有一些问题.
外围老大楼大多住户水准比较低落.
所以你可能赚了CP值,也得到了烂邻居.
当然你如果说,我买新大楼,一开始可以享有比较好的住户环境.
以后房子老了还可以出租.
那...你要选择"工作人口上升"的地方...
例如新的产业园区,或是观光区之类的...
毕竟都市化效应的关系,少子化对都市没啥冲击,但是对外围冲击非常可怕..
大家以为少子化是,都市-10% 乡村-10%.
喔不不不,是都市+10%(都市化关系) 乡村-30%....
所以少子化你在都市里面讲,是个笑话.
但是在乡村却是实实在在的灾难..
so..结论就是,你要最四平八稳,买中古透天...
有钱要买新透天那是你的选择....但是要有花钱享受的想法,不要太想CP值和增值.
你非常有钱...那请去买100坪以上的土地.
(或是你在干到旁边,60坪/12米面宽,这样可以变成大店面或是改成3间店面)
然后自己盖...这种你养地确实效应就好了...
新电梯大楼....请确保是产业工业科学园区/观光区再买.
中古电梯大楼,自住的话,非必要不要买...
(当然你要买下来收租,也要先确保有足够的流动人口租屋需求)
另外我最近正要改一间4x年的2F/19p砖造透天.
成本想要压在一百初头,不过目前报价在14x,我还在等另一组工班的报价单...XD
主要是我要动到结构所以才比较贵.
(二楼三改成正楼,然后又要闪避梁柱,又要改楼梯,工程浩大)
如果你是一般正常格局的透天.
你整起来哪需要花到两百万阿....XD
管线全换是必然的...厕所再从做一下.
贴贴二丁挂外墙,装装格栅栏干,地板楼梯改个大理石,管线全换...
你用不了两百万,一百可能就差不多了.