※ 引述《ceca (生活艺术大师 N)》之铭言：
: 标题: Re: [问卦] 生育率降低、不婚会让房价跌吗？
: 时间: Sun Sep 4 14:48:51 2016
:
: ※ 引述《apege520 (apege)》之铭言：
: : ※ 引述《geige (一定要过的比你好)》之铭言：
: : : 不会
: : : 只要银行肯轻松贷款给你利率又低
: : : 现金又够的房东卖不掉就是放在那边
: : : 轮不到穷人等的价格
: : 如果设定26~43岁的人为台湾的首购人口
: : 则台湾首购人口接下来变化如下
: : 2010年 685万
: : 2011年 683万
: : 2012年 676万
: : 2013年 670万
: : 2014年 665万
: : 2015年 661万
: : 2016年 658万 2028年 559万
: : 2017年 655万 2029年 547万
: : 2018年 652万 2030年 537万
: : 2019年 648万 2031年 528万
: : 2020年 643万 2032年 517万
: : 2021年 634万 2033年 505万
: : 2022年 627万 2034年 493万
: : 2023年 618万 2035年 480万
: : 2024年 607万 2036年 467万
: : 2025年 593万 2037年 453万
: : 2026年 581万 2038年 443万
: : 2027年 571万 2039年 433万
: : 2040年 421万
: : 2020年约高点的94% 2025约高点的86% 2030约高点的78% 2035约高点的70%
: : 2040约高点的61% 之后还会更低 大概只会剩4成
: : 房价?
:
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: 你的前题是"前面的人全都已经买房子了"
:
: 可是问题是,例如2010年首购应该是685万.
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: 结果有5万的人因为房价太高而没有买到.
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: 所以这5万就滚入2011年,所以2011年变成688万.
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: 然后2011年因为房价又涨了更惨有15万人没买,所以2012年变691万.
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: 随着房价一直涨,这些该买没买的人一直增加往后累积.
:
这5万人没有买到好了 请问一下他们就没有房子住了吗? 变游民
不是吧 他们会用租房子来满足
所以很简单 这些没买的人 他们怎么满足住的需求? 租的对吧
那请问一下 那他租的房子是谁的? 买得起的人买来租给他们对吧?
因此首购人口你应该看成一个整体有住宅需求的总人口
他们不是买就是其他有钱买的买来租给他们
所以整体首购人口的下降就会连要租房子的人都变少
而租房子的人变少 就会导致 愿意买房子出租的人变少
因为没人租 租金就会跌(你下面文章说的)
所以总结还是购屋需求减少
懂?
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: so...基本上我同意房子会越来越少人买这个理论.
:
: 因为,放弃买房子的人会越来越多,没房子的人会越来越多.
:
: 而房子会继续落入少数人手上.
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: 至于下一个阶段,就是开始炒作都会区的租金.
:
: 这几年租金都在涨,这已经是一个很明显的起头了.
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https://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0201.aspx
租金指数
2011年2月是99.84到2016年5月是103.61
5年多只涨3.7% 平均每年租金成长率约0.75%
还再租金涨? 要说都会区的话 我还可以单拿台北的数据给你
一样这么低 要不要看一看?
: 因此在都会区这种人口过度往都市集中效应下.
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: 会有更多的资金都滚入都会区的不动产,这是自然的.
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: 自己想看看,为啥大家都要住都市,天龙国人连叫他搬去高雄他都不愿意.
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: 自己想想,你愿意明天就搬去云林住吗??
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: 不愿意阿,无论你说是因为没工作还是因为不方便还是OOXX理由.
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: 结果论就是你不愿意阿,你不愿意去云林,只挤都市,那都市房子需求不就更高??
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: 而乡下的人又一直往都市挤.
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: 并且还在日渐严重中.
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: 这种情况下,都会区的房子只有更有价值性.
都市化很早就开始了 但请看数据
人口负成长后都市化有用?
那来看看吧
会都市化有救的就台北 新北 桃园 台中 台南 高雄 新竹吧
其实都市化 早已经是进行中的情况的 全台人口7成都住在这里
92年人口 98年人口 91到98年成长率 104年人口 98到104年成长率 92到104成长率
全台 2260.4 2311.9 2.27% 2349.2 1.61% 3.9%
台北 262.7 260.7 -0.7% 270.4 3.71% 2.9%
新北 367.6 387.3 5.35% 397 2.5% 7.9%
桃园 182.2 197.8 8.56% 210.5 6.4% 15.5%
竹市 38.2 41.1 7.5% 43.4 5.6% 13.3%
中市 252.9 263.5 4.2% 274.4 4.3% 8.5%
南市 185.6 187.5 1.01% 188.5 0.5% 1.5%
高市 274.6 277 1.1% 277.8 0.2% 1.16%
六都+竹1563.8 1614.9 3.26% 1662 2.9% 6.2%
全台人口91到98年成长率高于98到104年 可知近年来全台人口成长率变低
而六都加竹市 除了台北因为91到98年在全台人口成长下反常的负成长
所以台北近年人口成长率高于92到98年
跟台中持平外
其他都市成长率都随者全台人口成长率减少跟者减少
高市 南市的成长率还低于全台成长率(都市化?还是被边缘化?)
人口成长率减缓 六都一样还是受影响无法独善其身 同受影响
哪未来人口减少 都市化可以救?
按国发会的人口推估
人口 跟5年前比成长率 跟2016年成长率
2016年 2354.1万
2026年 2354.6万 0.02% 0.02%
2031年 2320.7万 -1.4% -1.4%
2036年 2261.7万 -2.5% -3.9%
2041年 2179.9万 -3.6% -7.4%
按以上的数据 搭配这6年六都加竹市人口变化 可推估
台北约在2026年人口开始负成长
新北约在2031年人口开始负成长
桃园约在2036年人口开始负成长
台中约在2036年人口开始负成长
高市 南市没意外2020上下就会开始负成长
六都1竹没意外 2030年平均开始负成长
都市化所以人口负成长也没关系?
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: 而在居住的竞争底下,租金自然继续上涨.
https://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0201.aspx
租金指数
2011年2月是99.84到2016年5月是103.61
5年多只涨3.7% 平均每年租金成长率约0.75%
租金涨? 恩...............
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: 租金涨代表不动产的需求继续上升.
: (没人租就会跌,租金反应很快的,很多人无法撑住没租金的日子,因为这关系着他的现金流
: so..租不掉一定降租...租金反映居住需求的基本面)
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: 而本来不动产有大量散户持有,房东也是大量散户.
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: 租金炒作方面其实很不明显.
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: 今天为啥租金开始涨,因为我们这些无量投资客持有越来越多不动产.
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: 我们这些黑心投资客能赚钱当然不会少赚一块钱,所以租金能拱高就拱高.
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: 自然造成这几年租金一直很明显涨的趋势.
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: 并且这种趋势还在恶化中...
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https://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0201.aspx
租金指数
2011年2月是99.84到2016年5月是103.61
5年多只涨3.7% 平均每年租金成长率约0.75%
: 一堆人只看房价都还没注意到炒作租金真正可怕的事情再发生.
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: 这才是真正居住不正义的事件 => 轰抬租金.
哄抬租金 5年3.7%
恩...............XDD
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: 而我们这些无量黑心投资客,就是吃定你们,非都市不住....
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: 有本事你就住到三芝去,住到金山万里去啊...
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: 你那么想住都市,那炒作租金起来爽爽掏空你口袋的钞票喔.
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5年3.7% 好多 我口袋被掏空了 XDD
: 至于房子,根本不是给你买的.
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: 而是我们投资客彼此间自己转手转来转去用的.
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: 反正租金吵起来,不栋产收益上升,价格自然就会上升.
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: 这一切都是投资而已....投资价值/租金产值,决定不栋产的价值.
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