每次看到中国城的新闻
总是想要上来说一下话
今天就不讲中国城历史还有故事了
有空大家想听再来分享
毕竟在这边住了快30年
神奇的事情发生过不少倒是真的
※ 引述《Coolest (似魔鬼的步伐)》之铭言：
: 记者姚正玉、实习记者林依婷／台南报导
: 市府进行中国城大楼都市更新，以区段方式征收中国城大楼产权，五十位中国城大楼所
: 有权人二十日赴市议会请愿，请愿代表洪月珠指出，市府征收竟采统一价格，靠外侧店面
: 与楼上同一征收价格，有的还是最后的法拍价，市府根本是炒作人民土地，贱价收购，强
: 取民地。
我们也不提征收的正当性了
只是从这次的征收可以看到
只要政府认为有需要，“多数”的民众也认为有需要的话
私人的产权其实也不见得是有保障的
这是很血淋淋的现实...正在发生，只是我们一直装做视而不见
: 洪月珠等五十人以权益遭遇台南市政府重大侵害为由，向市议会陈情请愿，由于市府征
: 收单位地政局人员并未到场，议长李全教指出，征收价格应依不同区位楼层依照市价做合
: 理评估，交付由市议员陈朝来成立小组，行文市政府依法要求相关官员到会说明。
: 洪月珠指出，市府因认为中国城商业区老旧需要拆除征收，还打着公益性、必要性都更
: ，甚至自称六成的所有权人同意，然而在他们当事人来看，中国城是商业区也不是老旧地
: 区，屋龄也不过三十二年，市府征收竟采统一价格，靠外侧的店面有六十几户，与楼上的
: 都采同一征收价格，依法拍价还是最后几拍的低价，根本是欺负弱小市民。
在提征收价格之前
先说明一下中国城的状况
中国城的设计很特殊
分成两个区域
而这两个区域，又分成大楼区和透天区
基本的概念就是中间一栋大楼很高，都是一般住家
然后外围好几圈透天包围这个大楼
﹝前面栋我比较不熟，后面栋戏院那基本上是这样﹞
问题来了
来问个有点常识的人应该都会知道的事情
“正常房子，同个社区，住家跟店面价格会一样吗？”
“甚至一样是店面，边间跟中间的，价格会一样吗？”
我相信大家应该都知道...价钱一定有差，而且会差很多
光楼下店面跟楼上住家的价值，常常几成以上的价差都会有
何况一个还是店面中的霸主=透天店面，一个只是一般住家？
但为什么政府却要硬用统一价征收呢？
不过可能会有人要提了...
“干！中国城没落成这样，社会的毒瘤，是会有三小店面价值？”
对！不可否认中国城现在真的就是跟废墟没两样
附近也没什么商圈商家
里面又臭又脏，还躲一堆流浪汉
但是..
“临路的一楼，商用地又能当店面，再烂的房子都会有价值”
不懂吗？更简单来说
“只要一楼，基本上就一定会比楼上更有价值”
不信你去问问哪间路边店面的一楼
会愿意用二楼价卖你
如果有赶快买，别说我没早告诉你
: 市议员洪玉凤指出，楼层不同竟以相同的价格标准来征收，的确不公平，目前市府与议
: 会呈现僵局的状态，议会应提出补救措施，解决民众陈情。
: 地政局回应指出，征收是看标的价值、看市价，这都是估价师估的而非乱估，而且地政
: 局是采协议价购及征收二种方式，住户可择优选一。目前中国城已签约的住户约七成，另
: 外有的人可能涉及抵押权的问题，少部分则通知不到，此外是还有一些是选择领取土地，
: 若加上这些住户，实际同意的户数已达八成，该局会再加强与住户的沟通。
: https://goo.gl/K3xElh
: -
这更好玩了
如果刚刚这么基本的道理
你知道我知道独眼龙也知道
那怎么可能估价师不知道呢？
专业的估价师怎么可能会犯这种低级错误？
笔者打到这里突然睡着
梦中依稀记得当我们家人在跟估价师争论这件事情的时候
估价师很尴尬的说...
因为大楼的住户比外围透天的住户多很多
所以市政府授意他们...如果采取统一价格...
会是比较容易达成大部份的人都接受，而最少反弹的方式...
喔干！
这时候我就醒了
原来只是这样的理由阿
: 台南／中国城 运河星钻征收案 居民不满估价过低
: "抗议民众说，市府地政局要以每坪三十五万元左右价格贱价征收，中国城及运河星钻土地
: 实价登录是每坪八十几万到1百万20万元"
: 一坪一百万算什么，现在鬼屋一坪要卖一百二十万才夯好吗？
我不知道这个记者是素质有问题
还是故意误导大众引发社会不平情绪
这里的“土地”两个字呢？
政府是以“土地”一坪三十五万价钱征收，而不是“建坪”一坪35好吗？
这完全是天差地别的两回事阿！
实价登录上次也有乡民热心发过了，这次我也懒得讲
我想跟大家提提文中说的法拍价最后一拍...
大家知道法拍的程序吗？
法拍底价的订定是这样的
由于法院对债权人、债务人而言，是属于第三方公平的角色，
因此法拍屋底价的订定，会由法院委托经常合作的不动产鉴价事务所（或建筑师）
进行估价。完成后的估价报告书，再交给法院的民事庭执行法官。
不过还是会跟债务人欠的钱有一点关系
当然，拍卖底价八九不离十，不会偏离市场行情太多
实务经验是
通常一拍会稍微高于行情、二拍就差不多或略低、三拍就算还不错的价钱了
法院订定的是一拍价
那二三拍的价钱是怎么订的呢？
假设一拍价-底价1000万流标，二拍就是1000万*0.8=800万
再流标三拍就是800*0.8=640万，再流标就四拍或进入特拍
最后还是没拍掉会修改底价再loop
那文中提到政府的估价跟最后法拍价几乎一样
我记得那间是外围透天...好像是一间卖遥控飞机的
最后是三拍拍订成交
那以此就能推算，他成交价就是在当初“法院指定鉴价师估价金额的6.4折”
但是这个“法院指定鉴价师估价金额的6.4折”
却跟“市政府指定鉴价师估出来的【征收】金额”却是一模一样的
这就很好玩了，都是公正单位的鉴价，价差却差了神奇的多阿！
不禁让人想到
妈的以后卖房子需要抬价，就要找法院的鉴价师才估得高
要买房子杀价的时候，就要找市政府的估价师来帮忙了...
根本神奇阿
我们家最近也在找房子
在附近地点，找相同或类似条件的，几乎都比我们征收价贵上好几百万不只
用一样的金额，想住一样的条件
只能被迫迁徙到更偏远的地方
这本身就代表着市政府不是用附近行情征收的，不是吗？
剖析完之后
我相信还是会被很多人嘘
因为中国城居民被嘘已经不是一两天的事情了
不过我想讲的是
居民不是贪
而是真的有像大家觉得的，拿到应有的补偿了吗？
或又是一次政策下、民意下的牺牲品呢？
我知道不只政府、台南市民，甚至很多中国城内部居民的希望征收
我身为在地台南人，当然也希望台南的市容能越来越好，自己也与有荣焉
只是在这个过程
居民只想得到合理的对待
而不是像目前市政府丢出来的态度这样
“征收价你可以考虑不接受，也可以提起行政诉讼，但错过这次征收价
下次可能会更低喔”
......
这是一个无奈的故事
有机会再来跟大家分享中国城神奇的故事....