※ 引述《black5 (强尼带谱)》之铭言：
: 司法院的法拍屋公告（http://ppt.cc/m0ox）查询到的价格
: 比起市价亲民许多
: 老实说还蛮让人心动的
: 请问法拍屋大都是哪些人在买呢
你心动别人也心动，法拍屋基本上三类人会碰：
1.专业人士
2.在地人/当事人，最常见的就是邻居
以及
3.像你这种误入丛林的小白兔
: 有没有比较容易标到的撇步（除了口袋要深以外）
: 有没有法拍屋的卦？
玩法拍屋有三大门槛：
1.足够的现金流
买法拍屋是要用现金买的，你调资金的能力不够就别想捡便宜
而这是三门槛中最容易的，因为有钱没地方放的人...可多了
台湾人不缺钱，但很缺好的投资标的，台湾不动产市场又是最好的资金停泊处
现金流这问题其实也好解决，有些人是上班族几个人合伙来玩
或是去找代标公司，里面也会有管道协助你作法拍屋贷款/短期融通协助后续转贷
但就是会被抽服务费
2.复杂冗长的法律程序
一般我们估法院从查封到拍完第一轮，大概抓一年半~但这很不一定，个案时程落差很大
中间卡个农历年啦、法官调职啦、指界/鉴价异议啦、债务人协商暂停拍卖啦
搞个两三年法拍价都降不下来到合理区间~很常见
你有没有那个时间去跟它耗~
还有拍卖公告是最重要的公开讯息，包含权利范围、点交与否...很多重要资讯
这部分颇有门道，若没经验、没人教、没人带，我觉得外行人会死得很难看
因为这里很多问题，是连书记官自己也搞不清楚~或不愿搞清楚
然后一出问题就是你要去告法院执行处XDDDD结论是~你告不赢的啦
各地法院多年来作法也不断在修正...往保护法院自己人的方向修正XDD
3.处理“事情”的能力
前面两个，钱是最容易解决的，程序问题~你功课作足、累积经验~大概可躲掉大部分闷亏
不过你是不是真正能够长期玩法拍屋，一间两间三间投资下去
取决于你有没有解决各种“事情”的能力，这才是法拍屋玩家的core value
法拍屋便宜，因为它风险高
基本上很像玩踩地雷，有一定程度的逻辑，但最终还是看你的人品
因为你无法知道里面屋况，几百万几千万的东西你买下去，这就是要赌人品
通常有状况，绝对不会是惊喜，一定是惊吓...
那你有没有办法、人脉来处理？通常要有一些房屋装潢、水电工程处理能力和经验
然后黑道白道要多少能牵上线，最重要的你要懂相关法律以及灰色地带...
如果点交、债务人自住中，还开门笑嘻嘻让你进去看屋况，这种风险低的你低价也标不到
如果不点交，你开锁进去发现有海蟑螂占用，或债务人赖皮不走，你有办法请走他们吗
甚至很多海蟑螂是你拍定点交换锁后，才开始去狙击你的
或是开锁后发现主卧室的棉被一掀开...债务人自杀死在里面=_=
或是那间晚上是某些人士的集会场所，秘密宗教啦、贩毒吸毒啦、黑道招待所啦
在地人不去碰的物件~没探听清楚就去给人家乱插旗~你会后悔
就算没有活人死人，遇到仓皇落跑的，留下满坑满谷的家具垃圾或营业器材
如果法拍公告没有处理动产问题(很常见)，里面东西你敢当废弃物处理掉试看看~
三个月后债务人就会突然出现，告你毁损...说那堆垃圾里面有他的传家宝...
反正债务人通常会跟你讨一笔搬家费啦，可以杀价但建议一定要给，不能说是陋习
因为如果撕破脸...他临走时破坏房屋...后悔的一定是你
他在墙壁上开个洞，在马桶里倒水泥然后按冲水...那个修缮工程，你会跪下...
中南部一些非都会区的地方，他要跑还会把铝门窗框、楼梯扶手、水龙头拆掉
因为这些金属可以卖钱，你去买一个透天结果点交发现连水塔都不见了...
那遇到海蟑螂~就是摆明勒索，就看你谈判本事，还有平时朋友结交够不够多了
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总之法拍屋千奇百怪的状况很多，有些很常见，有些真的遇到算你衰
不然你以为常常市价六七折的不动产那么好买喔
通常都是当地的内行人在标法拍屋，一方面行情跟资讯都比较掌握
另方面真的遇到状况~也比较桥得到朋友来帮忙，黑道白道也有势力范围的
以上这些都还是很LOW的一般常识
比较中高阶的法拍屋玩家，都是去跟资产管理公司谈案件~基本上是企业对企业的水准了
你看一堆案件拍出是用债权抵缴的，那些都是
用这类预先债权买卖的方式，你一般外人绝对标不赢他们...他们都是帐面溢价在标的
他们资金成本(利息)也比你低得太多，法拍进度也是债权人主导~你怎么跟人家玩...
基本上在这个Level，法拍程序只是一个处分不动产的一个“(漂白?过户?)过程”
真正好的物件，那种得标立刻转手利益几百万起跳的物件，甚至精华地段标的
早在拍定前，买卖就已经谈好了
在这个过程中，身为一个小白兔，你真的只是来插花的...
法拍屋实务就是一个高风险高获利，资金需求也高的市场
高端领域基本上是专业玩家/企业掌握
而一般人买法拍屋最有利的状况是“在地案件”，邻居啦、社区住户啦、亲友啦
也就是当个案中，你拥有“不对称资讯”的时候，才有一点利基
因为你能控制风险，自然有可能出相对高价，才标的到
但这种案件是可遇不可求的...你一辈子是会遇到几次邻居被法拍...
【结论】
如果你能动用的现金顶多几百万，也没有法律/法拍专业，遇到无赖你第一反应是报警...
我诚心建议你，买房子还是乖乖去找房仲吧
不要浪费时间去看法拍公告流口水了