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中国开发商状况 吓坏债市投资者
财经 2014年4月6日
近来投资者对中国房地产开发商状况的担忧不断加剧，导致债券价格下跌、交易量锐减。
规模470亿美元的公司债市场一度深受全球投资者青睐。
基金经理和分析师称，一些评级最差的公司债成交量为零。部份债券上月跌幅多达7%。恒
大地产集团有限公司（Evergrande Real Estate Grup）发行的一只5年期美元债券的收益
率从去年底时的8%升至11%。这家总部位于广州的房地产开发商目前负债累累。
BEA Unin Investment Management驻香港固定收益部门主管唐菲娜（Phena Tsang）称，
清淡的市况放大了债券价格的波动。他说，围绕中国的氛围悲观。该公司管理著约60亿美
元的资产。
就在不久前，房地产开发商还在涌向债券市场，在香港和新加坡的美元债券发行量创下了
纪录新高。由于发行收益率较高，全球基金经理人纷纷抢购。据数据供应商Dealgic的数
据，今年迄今中国房地产开发商的债券发行量达150亿美元（发行集中在1月份），占到了
全球房地产行业债券发行量的40%。
然而，近来有关开发商可能违约的报道吓坏了市场。与此同时，中国信贷环境趋紧以及抵
押贷款审批放缓，料将打击房地产销售。
人民币意外走软，也加剧了有关这类房地产开发商债务进一步上升的担忧。这些企业赚取
的利润以人民币计价，但必须用美元来偿付它们所发行的美元债券。
债市流动性骤降导致债券买卖价差扩大，使得一些基金经理不愿抛售债券，因为要卖出就
要承担大幅度的价格折让。交易员称，现在某些债券的买卖价差，已从两个月前的0.5%扩
大至2%。
嘉实国际资产管理公司（Harvest Glbal Investments）固定收益部门主管汤马仕关（
Thmas Kwan）说，基金经理现在不愿卖出房地产债券，除非他们面临客户的赎回压力；市
场交投依然相当淡静，即便我想要逢低买进，市场上也没有那麽多供应。该公司管理著约
550亿美元的资产。
大型基金经理目前在离场观望，而通过私人银行购买债券的富有散户投资者也倾向于持有
而非卖出债券，以免让亏损落实。即便是对那些下决心卖出债券的投资者，交易清淡也导
致交易执行起来要花很长时间。
惠理集团有限公司（Value Partners Grup，简称惠理集团）的基金经理高登叶（Grdn Ip
）称，一般来讲，如果有人要卖出价值500万美元的美元债券，如果是在过去，和几个经
纪商谈过之后几分钟内就能搞定，但现在，同样的500万美元交易要花上整整一个下午。
该公司管理著103亿美元的资产。
由于这类债券是通过场外交易、电话、电子邮件和其他经纪商网络而不是交易所进行交易
的，对这类债券的交易量缺少一个客观的衡量。
开发商股价大幅下跌
法国农业信贷集团（Credit Agricle）驻香港的亚洲信贷部门策略负责人维尔马（
Manjesh Verma）估计，交易量较几周前减少了至多30%。
这些开发商的股票价格也出现大幅下跌。位于广州的主要开发商碧桂园（Cuntry Garden
）公布了弱于预期的业绩和预测后，其股价在一周里大跌了31%。
相比之下，其10年期美元债券跌幅不到8%。
目前的情况与去年恰恰相反，去年房地产债券表现强于大部份债券，受到寻求高收益的投
资者的热捧，也正值中国楼市快速增长之际，当时房价和销量双双大幅走高。
房地产开发商浙江兴润置业投资有限公司表示，无力偿还近6亿美元的贷款，这是房地产
公司的一次巨额违约，同时也是最新一件令人不安的事件。
此外，中国2月份房价上涨速度大幅放缓。
克里米亚危机和新兴市场资本外流也加剧了围绕高风险资产的看空情绪，包括对该地区高
收益债券的看空。
高登叶表示，人们并不是完全看空，因为境内违约受到控制，而几乎所有的离岸发行人都
有着更强劲的基本面。
独立信贷研究机构Lucrr Analytics亚洲负责人麦格雷戈（Charles MacGregr）说，尽管
人们的担心在于“这只是冰山的一角，将出现小公司违约潮”，但这将使本地银行的账面
上出现大量不良资产，就连银行向资质好的开发商放贷也会因此受到限制。
一些更优质的债券有逢低买盘涌现。但法国农业信贷集团的维尔马说，短期内将会出现更
多损失；如果出现更多的违约案，特别是一些中等规模的违约，将会造成相当严重的传染
效应。
江苏常州楼盘降价 业主要求退款
中国房地产市场显露出新的吃紧迹象。在港上市房地产开发商九龙仓集团有限公司中国东
部城市常州下调新房价格之后，愤怒的业主团体打出标语要求退款。
3月间，大约20名业主围在常州一座售楼处外，要求与开发商的公司管理人员见面。这些
业主说，他们希望退钱。据抗议者称，这一名为年华里凤凰湖墅的楼盘价格下调了多达
16%。
与此同时，同样由九龙仓开发的常州另外一个楼盘“国宾1号”也削减了价格，也引发了
一些业主抗议。
据房地产代理商搜房网（Sufun Hldings）的信息，九龙仓将国宾1号20套公寓的价格降至
每平方尺8200人民币（合1317美元），低于最近几个月每平方米1万1000人民币的均价。
年华里凤凰湖墅售楼处外面，一条用竹竿挑着的横幅上写着：九龙仓年华里，还我血汗钱
！这个楼盘主要是中高端公寓和别墅。
一位自称姓吴的35岁购房者说，他们不是投机客，只想向开发商讨个说法。他说，这太不
公平了。他称已经买了一套公寓。
其他一些人说，过去一周有多达100位已经购买了这个楼盘住宅的人，在售楼处外发泄他
们的愤怒之情。
被问及这些事件时，驻北京的九龙仓管理人员没有直接就抗议活动置评。
九龙仓在一份发给《华尔街日报》的声明中说，中国的房地产市场已经高度市场化，产品
价格随市场变化而调整是正常的商业行为。九龙仓还表示，此次常州年华里凤凰湖墅项目
部份产品价格调整，主要以销售库存为主。
中国政府过去4年里一直致力于给不断上涨的房价降温，房价的上涨现在已经开始放缓，
一些中小城市的房价正在走软。
2月份中国70个大中城市平均房价连续第二个月增速减缓，不过同比涨幅仍接近9%。
但鉴于经济增长进一步减慢、住宅销售速度放缓、存量房数量增加，一些城市的开发商认
为应该降价以迅速回笼资金。
新房源降价在业主中引发轩然大波。
在九龙仓“国宾一号”项目售楼处，家具被推倒，木质楼盘广告架被扔到项目模型上面。
在年华里售楼处外面，吴先生说，他去年12月份花73万人民币买了一套120平米的公寓，
而现在同一楼里一套面积更小的公寓价格为61万人民币。他说，如果现在降价，是否意味
著房地产开发商会偷工减料？
吴先生说，3月14日，售楼处给他发来短信告知降价消息，并问他是否想再买一套。他说
，从3月15开始，他每天都来这里，目前为止还没有开发商的代表跟他们谈。
在常州，九龙仓并非最近几周降价的第一个开发商。这个三线城市位于上海和南京之间。
位于广州的雅居乐地产（Agile Prperty）上个月下调了雅居乐星河湾（Agile-Star
River）豪华公寓的价格。雅居乐当时表示，这是一次临时性的促销活动。
房地产开发商们私下里说，土地销售和土地使用缺乏透明度，有时候造成很多中小城市房
屋建设过度。