这是一次已完成的交易，计算大量简化
买房总支出 2674.4万，贷款1720万 ，初期成本954.4万
成本支出含代书费、装潢费、头期款、各种杂费
贷款1720万，年利率1.56%，每月还款83473
在缴款第60期 (刚满5年) 卖出
卖出扣除仲介费及杂费后为 3407.6万
1. 获利多少?
收入-支出-贷款余额-已付 = 获利
3407.6-954.4-1338.9-500.8 = 613.5 万
2. 年化报酬率多少?
IRR 公式
T0 = -954.4万
T1~T59 = -83473
T60 = 卖出收入-贷款余额 - 83473
IRR = 0.6986%
年化报酬率 = (1+IRR)^12-1 = 8.71%

买房子的资本投入跟技术条件 比ETF门槛高 复杂很多

谢谢分享

T1~T59每个月应该+3万左右的租金, 再扣除管理费跟年度税金

神奇算法~~ 海螺?

自住租金 就可以扣除 你利息花费还有剩了 再来自住贷款 抵税随便算都是超过12%获利613.5+ 60*5=913.5 然后抵税 凑个920万超过12%装潢 也是免税上去

谢谢分享，买股票比较单纯

现在买房未来一定不会有这样的报酬

单纯房产其实一直报酬不太好...房产的强大 是可以把资金一次又一次的杠杆低利借出..