假设我这次买290万的房子，出租1.2万
贷款120万，每个月房贷+本金是还6300
结论我出的钱现金是290-120=170万
每个月的现金流是12000-6300=5700(一年68400)等于花170万，每年有68400的现金流。
投报率是4%
剩下170万，假设房子价值不变
20年就会完完全全变我的
170万除20=8.5
等于每年还会多8.5万净收入
结论我买这间房每年增加8.5万收入
加上每个月5700现金流
这样算有什么BUG吗??请前辈提醒

钱进口袋才是真的，假如10年无通膨忽然缴清贷款卖了房子能拿到手的现金才200万，投报率不到百分之二

170万是初始投资成本，不该视为收入而且只有最后出售房产时才会视为一次性收入，因此不能像房租5700的现金流一样除以20计入

你非要这样算，也是120万除以20年等于6万，怎么会是拿170万除以20?

社区管理费，装潢费，出租期间房屋维修维护支出都摊入计算之后，每年现金流应该会是负的

梦想很丰满，现实很骨感。假设约定以290万买房，贷款下不来，硬买了租客找不到，或找到超烂租客，房子被整烂或搞成凶宅，啥事不做，房子会老会烂要维修，附近学校倒闭、商业去专业变荒村…人口红利时代跟少子化时代的预想

直接 excel 算irr,不需要你去假设一堆课本没有的定义房仲教的投报率 真的用irr 算都可能算到负值

Excel也是要假设些啥才能开始算的。

我指的是irr 本身是教科书定义，其他的现金流长怎样这个有些是只有你对税法熟悉基本上都可以正确计算，未来金流不管如何一定都有假设，但过去不应该有计算假设本来就是越少越好 不然干脆自己假设房价一年10倍然后都不用讨论

是12000-利息 不是 12000-本金-利息

光假设二十年后房价不变，就很奇怪了